来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

经过两个月挂牌，聚集了众多“地产巨头”的北京海淀功德寺区域，这个具有重大意义的棚户区改造项目，在诸多猜测和遐想之后，终于迎来了它的最终结局。

5月19日，越秀地产发布了一则公告，宣布其非全资子公司北京海臻置业的65%股权已被出售，成交金额高达41.5亿元，而收购方则是华润置地。

与此同时，上海产权交易所公布，北京海臻置业的65%股权经过两个月持续挂牌，最终以底价大约41.5亿元的价格成交。

去年11月，北京海臻置业正式成立，该企业完全由“实力雄厚的地产国有企业”越秀地产全资控股。

去年11月，越秀地产发布了一则公告，内容涉及武汉康景在北京的拿地事宜。该地块位于北京市海淀区的功德寺棚户区改造项目，具体是HD-GDS-002地块中的R2二类居住用地。业界人士将这一地块称为“功德寺002”。

该“功德寺002”地块在实施北京土地拍卖新政策后的首场拍卖中备受关注，吸引了7家房地产企业参与竞争。在土地价格达到上限后，通过摇号方式决定归属，越秀集团脱颖而出，投入资金高达63.83亿元。该地块的成交楼面价约为7.16万元每平方米，溢价率为15%，总的可建面积达到了8.91万平方米。

越秀地产在公告中指出，该功德寺地块与中关村软件园相隔仅有200米之遥，距离规划中的地铁13B线软件园站约1.1公里，同时享有海淀区顶尖的学区教育资源。公司表示，获取该地块的成本是合理的，这将有助于扩充其优质土地储备，进而加强在北京市场的战略布局。

当天，北京举行了一场拍卖会，其中“功德寺001”地块亦被纳入其中。该地块的拍卖同样达到了最高限价，并进行了摇号环节。最终，绿城集团成功竞得该地块，成交金额高达51.75亿元。该地块的成交楼面价约为7.11万元每平方米，溢价率达到了15%。

无论是“功德寺001”地块，抑或是“功德寺002”地块，依据当时北京出台的土地拍卖新规定，其未来的销售指导价格被设定为每平方米10.5万元，且价格浮动范围仅限于上下8%。

以每平方米10.5万元的单价计算，这两块土地的总价值大约是170亿元，若价格上升8%，总价值将增至约180亿元。参照周边二手房豪宅的价格，当时媒体直言不讳地表示“闭着眼睛都能抢购一空”。换句话说，只要抢购成功，就意味着稳赚不赔。

去年年底，越秀地产北京总经理董毅在朋友圈分享了一则海报，海报上写着“功德寺项目，价值近200亿，诚邀您共同参与，携手越秀共创辉煌”，一时间，外界纷纷猜测，功德寺项目或许将由绿城与越秀地产联手进行开发。

回顾当下，那个一度由越秀集团全资拥有的功德寺项目，现已转变为“华润主导，越秀参股”的新模式。之前的公告中亦指出，交易一旦完成，该标的企业将不得再以广州越秀集团子公司的名义进行经营活动。

根据公告信息，越秀地产在本轮交易中出售了北京海臻65%的股权，所得的税前净利润大约为5.1万元，但这并非其主要目的。实际上，此举主要是为了快速回笼资金，提高资本的流转效率。此次通过股权交易获得的41.5亿元资金，将重新投入到公司的核心业务运营和发展之中。

细细推算，越秀地产进驻京城已经过去了四年时光，在这四年里，其发展迅猛异常，成功在北京房地产市场上撕开了一道裂痕，将粤派地产的根基深深植入到了首都。

观察时间序列，2021年5月，越秀地产与北京天恒共同投资45.7亿元，首次踏入京城，成功获取了位于怀柔的“越秀·天恒怀山府”项目用地。

2023年2月，越秀地产在北京成功获取了昌平区的“越秀·星樾”以及石景山首钢园区的“越秀·天玥”两个项目用地。同年6月，该公司以79.35亿元的总投资额，以每平方米楼面价8.86万元、溢价率15%的成绩，竞得了海淀区的双新地块。而在去年11月，越秀地产再次高调宣布，成功夺得海淀区功德寺地块。

克而瑞数据显示，2024年北京房地产市场涌现了11家销售额达到百亿级别的房地产企业，它们分别是中海、北京城建、华润、保利、首开、招商、绿城以及越秀等。其中，越秀成为了百亿销售额的门槛守护者，而曾经在北京楼市颇具影响力的万科，却未能突破百亿大关。

越秀在去年的总销售额达到了104.25亿元，这一数字较2023年的51.14亿元有了显著增长。在排名方面，越秀从2023年的第24位上升至第11位。在权益销售额方面，去年实现了53.21亿元，比2023年的48.26亿元有所提升，排名也从第21位上升到了第16位。

2024年，对越秀而言，是京郊市场销售额实现显著增长的年份，其销售额首次突破百亿大关，并成功进入京城楼市TOP15榜单。这一成就主要归功于越秀在2023年京郊土地市场的表现，其拿地金额仅次于中海和绿城，位居京城第三。

在今年前四个月的时间里，越秀地产竟然一举成为北京房地产市场上的销售冠军，这一成绩让整个行业都对其迅猛的势头感到惊讶不已。

自年初起，北京的土价持续攀升。以今年为例，建发集团曾以90.4亿元巨资成功竞得海淀区朱房四街的一宗地块，其楼面地价更是达到了每平方米9.5万元之高。

今年三月，中海以每平方米楼面价10.23万元的高价，在京城掀起了一场地价热潮。该公司成功夺得海淀区树村资金平衡用地统筹项目中的“HD00-0705-0035-1地块”，溢价率高达27.9%，为此投入了75亿元人民币。

5月20日，位于北京海淀区的半壁店一宗住宅用地，由保利发展与北京建工组成的联合体成功拍得，成交金额高达45.45亿元。该地块的成交楼面价大约为7.84万元每平方米，溢价率接近12%。

现在，北京的土价已经超过了十万每平方米，面对那些优质的土地资源，大型有实力的房地产企业更有把握投入更多时间来精心打造高端豪宅。

目前，政府层面为了稳定房地产市场，接连推出一系列重大政策措施。特别值得关注的是，李嘉诚旗下的和记黄埔在北京朝阳区的御翠园项目，近期部分住宅的售价已从每平方米约九万元降至约七万元，同时，开发商还承诺向老业主退还百万级差价，或赠送车位等福利，这一举动在市场上引起了广泛的讨论。