近期，上海完成了第四轮土地拍卖，共成交四块土地，总成交额高达97亿人民币，平均溢价率为15.5%，这一成交额和溢价率均低于第三轮拍卖的水平。

上海在连续进行的四次土地拍卖中显现出一种显著趋势：一方面，成交价格远超预期，另一方面，部分地块以接近最低价成交，土地市场呈现出局部分化与整体热度不减的“温差”现象。

上海等一二线城市整体热度持续不减，同时，城市间的差异也在不断拉大。根据CRIC的数据，今年四月，重点城市的平均溢价率下降到了10%以下，然而，一二线城市在连续四个月的土地拍卖中，平均溢价率却超过了10%。

在当前土地市场着力去化库存的大环境下，上海等主要城市的土地交易热度预计将得以持续，同时，优质的土地资源也将持续向行业领军企业集中。

自今年起，上海的土地拍卖市场继续保持“供量少、价格高”的特点。具体来看，各批次的土地供应量都有所下降，比如第二批次只有一宗住宅用地，而第一、第三、第四批次各有四宗；再者，对于核心区域的优质住宅用地，供应节奏得到了保障，并且成交的楼面价格还在持续攀升。

四个批次的土地供应情况尤为突出，其中杨浦区东外滩地块、松江新城东区地块，以及虹口商住地块和青浦重固宅地块，它们的平均溢价率达到了15.5%，这一数据进一步印证了上海土地拍卖市场的“自我控制”。

杨浦区东外滩地块与松江新城东区地块成为仅有的两个溢价成交的宗地。前者溢价达到了26.3%，而后者溢价率为20.42%。

杨浦区东外滩的这块溢价率最高的地块，其溢价率达到了26.3%。它距离黄浦江岸线仅有500米之遥，坐拥优越的滨水景观资源。因此，吸引了包括招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业在内的五家竞买人参与竞标。经过72轮激烈的竞价，最终由保利置业以总价42.41亿元成功竞得。成交的楼面价为80199元/平方米，这一价格超过了去年11月底中海地产所竞得的K8-05地块的楼面价（73288元/平方米），从而刷新了定海社区板块的单价纪录。

松江新城东区地块吸引了保利发展、招商蛇口、天安＆象屿以及中铁建等四家竞买者的关注，经过激烈角逐，中铁建以24.71亿元的总价成功中标。

另外，虹口的两块商住用地以及青浦重固的那块住宅用地，竞拍过程中仅有一家企业参与，结果由北外滩和保利发展以最低价成功夺得。

除了存在“高价与低价并存的局面”之外，上海的土地拍卖在拿地企业层面也显现出明显的两极分化现象。

第四批次竞得土地的开发商均为中央及国有背景企业，民营企业则再次从视野中消失，即便是在参与竞拍的开发商中，也鲜见民营企业的踪迹，这一现象已成为今年上海土地市场的一大显著特点。

此外，中央和国有企业对于核心区域的土地拍卖表现出了更高的热情。根据克而瑞上海机构的统计数据，一季度上海城区的平均参拍房企数量为7家，平均溢价率达到了36%。相比之下，外围地块的报名房企数量较少，以第四批次和第三批次的青浦区两宗地块为例，报名的房企仅有1家。

分化的特征在全国土地市场呈现。

一方面，一线及强二线城市的土地成交溢价率不断上升；另一方面，三四线城市以及非核心城市土地成交大多以低价成交，甚至出现流拍现象。

CRIC监测数据显示，4月份，重点城市平均溢价率降至9.9%，比3月份下降了6.4个百分点，再次回到了10%以下。这一变化主要是由于非核心城市土地成交比例增加所引起的。然而，一二线城市的平均溢价率却分别达到了13%和14%，均超过了整体平均水平，并且已经连续四个月超过了10%。

上海等核心城市土地市场热度不减，以杭州、重庆、苏州为例，4月份的平均溢价率均突破了20%，而北京和宁波的溢价率也均超过了10%。即便上海在第四批次相较于第三批次有所降温，溢价率仍保持在15%以上，且第三批次的平均溢价率更是高达22%。此外，南京的住宅用地市场也出现了极高的溢价现象，以4月份的新街口地块为例，其溢价率达到了43%，而南京上一次出现溢价率超过40%的地块，还要追溯到5年前的2020年5月。

另一方面，热点城市内部存在显著差异，观察流拍情况可以发现，成都、西安、福州、佛山四地在4月份均出现了一宗位于城市边缘的住宅用地未能成交，流标或撤牌现象频发，导致这些地块未来的销售前景充满不确定性，未能按照预定计划顺利出让。

除此之外，房企之间的分化也日渐明显。

从房地产开发企业的视角来看，行业领军企业正不断加强对于高等级城市中优质土地资源的战略储备，参与竞拍的重点地块企业数量有所上升，且竞拍中的报价竞争尤为激烈。

在四批次上海土地拍卖活动中，杨浦区东外滩地块因热度最高而备受关注，参与竞拍的房地产企业均为中央企业背景，且在这五家房企中，有三家的销售额在前四个月位列前五名。

CRIC发布的2025年1至4月房企新增货值TOP100数据亦显现，未来市场走势将明显偏向于头部房企。其中，销售排名前十的房企新增货值占据了销售百强房企新增货值的69%。此外，销售排名在第11至20位的房企新增货值占比也高达14%。

预计这种投资态势将促使高品质土地资源不断流向行业领军企业，这些头部房企和国有企业凭借资金优势加快土地储备的优化，与此同时，中小型房企因受限于资金流动性问题，不断缩减其投资范围。行业集中度有望步入新一轮增长阶段。

上海四批次的平均溢价率相较前三批次有所下降，但这并不代表土地市场出现了降温迹象。事实上，“高溢价与底价成交并行”的现象反映出土地市场在分化过程中依然保持着热度。从全国范围来看，前四个月土地市场依然呈现出明显的分化态势，核心区域的优质地块频繁出现高溢价交易，这进一步促使市场热度重新步入上升轨道。在土地市场分化的背景下，头部房企和央国企成为了拿地的主力军，优质资源也在持续向这些头部企业集中。

一二手成交总量同比呈现正向增长，这种积极的反馈预计将推动后期土地供应在规模和质量上实现进一步优化。此举旨在确保核心城市土地市场保持适当的活跃度，从行业源头稳定市场预期，进而助力房地产市场加速实现供需新平衡。