今天被一条新闻刷屏了，就是“银行假金条”事件：

情况是这样的，一位顾客通过银行途径购置了大量金条，当他将这些金条送到金店加工成首饰时，却惊讶地发现其中混入了其他金属成分。这一消息一经网络传播，立刻引发了热议，如今连银行都出售假冒的金条，那么，还有哪个机构是值得信赖的呢？

实际上，我要表达的是，那种所谓的安全感，根本不是通过在银行购买金条就能获得的，更不是将资金存入银行便觉得安心。无论是你购买了真正的金条，还是误购了假金条，从我的理解来看，你依旧处于不安全的状态！

一个资产的真正安全性，并非取决于其材质，亦非价格波动的规律，关键在于我使用它时是否便利，有多少人认同其价值，以及是否有人愿意为我提供兑换服务。

01，到底什么是资产？

为了帮大家梳理清晰，资产的概念，我详细给大家展开说说：

这个世界，所有的资产，本质上都是一份“承诺”。

保险怎么变现？是不是靠一张纸就能换成钱？这背后是不是承诺？

房屋的价值究竟何在？那是否指的是那本红色的证书？凭借它，人们可以前往银行，申请抵押贷款。

我们之所以愿意投入资金购买该项资产，是否源于对其背后所蕴含的“负责任承诺”的信任？

因此，无论是住宅、钞票、车辆、保险、股份、贵金属还是期货，它们的本质并无二致，真正有价值的是其背后的承诺，而非实物本身。这些资产的差异主要体现在，支撑它们的承诺机构各不相同。

银行金条：背后是银行， 有保价回购机制；

股票，背后是上市公司—+交易所，有二级市场的自由交易；

房产，价值在于地段，不同城市、不同地段房子，价值千差万别。

保险，合同受到监管和约束，退出机制清晰。

但也有一些资产，其实是“伪资产”。

私募信托这类产品，其底层项目结构复杂，责任归属不明确，且在兑付方面存在一定的不确定性。

数字货币看似拥有技术上的合理性，但实际上缺乏监管机制，没有保障措施，完全依赖共识机制，其价格波动性极为显著。

真正的资产，并非仅在于你购入时的安全性，更在于你决定卖出时，是否有人愿意接手。

我为何多年来对在各大城市中心区域购置房产情有独钟？首先，无需担忧退出途径的问题；其次，这类房产无论时代如何变迁，始终保持着供不应求的状态；最后，它们堪称一种能够经受住时间考验的宝贵资产。

因此，在大家选购资产时，首要考虑的并非其情感价值，而是其是否能够成功售出。

若你前往三亚度假，邂逅了一处迷人的海滨住宅，其美景令人心醉，你便萌生了在此安度晚年的想法，于是毫不犹豫地以300万元的价格购置了它。然而，出乎意料的是，这几年来房价暴跌至150万元，却始终无人问津，难以脱手。

信托产品与私募项目，实则亦然，初期尚能按时偿还本息，且回报相对稳定；然而，随着项目延期，沟通渠道中断，资金无法兑付，这与资金盘又有何区别呢？

众多投资者在涉及某些投资活动时遭遇了损失，例如投资于三四线城市的房产、商铺、P2P借贷、数字货币以及NFT等，尽管这些产品在短期内可能带来收益，然而由于缺乏明确的退出途径、巨大的价格波动以及极高的信息获取门槛，普通投资者往往容易陷入困境。

回顾一下，我们重新审视那位购买了假黄金的消费者，实际上，银行自始至终都没有提及过可以回购的事项，因此，无论是你购买的是真黄金还是假黄金，都缺少了退出和保障的机制，这无疑是最令人担忧的！

在这个以信用货币为主导的时代，资产是否具备“使用价值”并非首要考量，首要的是国家机构和国家信用为你提供保障。

纸币虽然会变质，但是国家认可它，可以在市场上流通。

即便金条是纯度极高的9999金，毫无杂质，然而当你踏入银行，试问又有哪家金融机构愿意接纳呢？

这类房产，尤其是位于大城市中心区域的核心地段，若拿去银行抵押，换成现金轻而易举！只需短短十分钟便可完成！

换做其他东西，您看看银行认可吗？

02，年轻不买房，老了还要开出租

很多人喜欢把中国楼市跟其他国家做类比，其实是不对的！

为何如此？这是因为我国的国情具有独特性，与其他国家存在显著差异。我国拥有14亿人口，工业总产值已占全球的30%以上；然而，人均GDP仅为1.2万美元，尚不及欧美发达国家的三分之一；在世界500强企业总部数量上，我国已超越美国，位居全球首位；在城市地铁轨道交通里程方面，我国已超过其他国家总和；同样，摩天大楼的数量也超过了其他国家的总和。

我有三句话来概括我们的国情：

1，我国基础建设已经基本饱和，远远领先其他国家；

我国的经济规模，目前尚显不足，远远未能达到理想状态；至少需要达到全球总量的30%左右，方才可恢复至正常水平。

我国的城市化水平尚待提高，经济规模需实现翻番，这要求经济效率也要实现翻番。经济效率的翻番又进一步推动了城市化率的提升，而这一提升至少还要翻一番。那么，如何实现这一目标呢？途径有两种：横向扩展或纵向深化。无论如何，未来我国人口将更加集中于五大城市群。只有当经济效率显著提升，我们才能有望超越美国，登上世界经济的顶峰。

看懂了现阶段的国情，其实也就看懂了房地产！

那如何概括现阶段，我国的房地产市场呢？

03，中国房地产市场，跟日本的异同

日本房企现在什么情况？

其实蒋老师这几年对日本房地产市场了解，花费了很多心思。

我参与了众多探讨日本房地产市场议题的国内研讨会，并且结识了若干位来自日本房地产界的同仁。

我之前曾赴日本两次，深入探究了日本主要城市的房地产市场，对其有了深入的认识。在我看来，日本房地产市场为我们提供了两方面的宝贵经验，值得我们学习和参考。

首先，自1991年起，日本经济陷入了长期衰退，房地产市场亦随之持续走低；时至今日，日本房地产市场才逐渐恢复活力，而东京的公寓价格也才刚刚回升至1991年的水平。

实际上，自1991年起，日本房价便呈现出持续下降的趋势，直至2016年，这一状况维持了整整25个年头。

然而，在过去的十年间，日本主要城市的住宅价格持续攀升，其增长速度远超他国水平；可以说，在这段时间里，若你在东京购置房产，绝大多数情况下，其价值至少翻了三番。

我有一位表兄，他早年因机缘巧合，赴日本深造，随后在那边就业。他甚至将家乡的住宅悉数出售，于东京购置了一座楼宇，用作民宿经营并收取租金。如今，他已在日本取得了相当的成功，达到了A9级别。

东京市中心区域的住宅，价格不仅持续攀升，租金水平同样颇高，租售比例亦十分可观；尤其是公寓类房产，其租售比甚至能高达7%至8%，这一数据是在不考虑汇率变动和公寓维护费用的情况下得出的。

即便在考虑了这些不易察觉的成本之后，租金与售价的比例依然能够达到5%，这在国内核心城市中已经算是相对较高的，大约是后者的两到三倍。

在东京，投资领域最受欢迎的是公寓，紧随其后的是独栋住宅，而塔楼则排在最后。值得一提的是，塔楼在东京的价格相当昂贵，因此其租赁与销售的比例并不理想。

其次，观察日本房地产市场的发展历程，我们能从中汲取哪些有益的经验？若纯粹出于投资目的，务必关注并投资于那五大主要城市群。

确切地说，在长三角和珠三角的核心区域购置房产，其投资回报的稳定性和增值前景将更为显著；若资金有限，则可考虑成渝地区及长江中游的城市；而京津冀地区，由于当前的城市化步伐较慢，且未来发展预期相对较低，应作为最后的选项。

深圳和上海等未来核心区域的房产，其租赁与销售比例预计将显著增加，因为我国众多顶尖企业正陆续迁往这两个城市的核心区域。随着人口和收入的增长，房价和租赁销售比无疑将迎来上涨趋势。

那些遭遇产业流失、资源流失以及人口流失的城市，其房价将大幅下跌，甚至到了房价低至免费也无人问津的地步。

04，中国社会内卷程度，以后会韩国化

韩国的小学生普遍睡眠时间不足6小时，平均仅为5.5小时，他们的学业负担是我们国家的两倍之大。

韩国的工人面临更为激烈的竞争，他们遭受的裁员和降薪现象比我们更为严重，而且他们的工作时间甚至长达每天12小时以上。

韩国的人均GDP虽高出我国三倍，然而其物价却高达我国的十倍之多，牛肉售价高达每斤300元，鸡蛋一个仅售10元，生活费用因此变得极为高昂。

我国未来物价将持续上涨，货币的购买力将逐渐减弱，对于那些没有房产可出租的中年家庭来说，这种状况让他们深感不安全。

在韩国，即便到了七十高龄，那些既无资产又无被动收入的人仍在驾驶出租车。若现在起大家尚未着手投资核心资产，亦无租金收入，那么未来的养老问题恐怕将难以解决。在这个少子化的时代，目前是四个年轻人养活一个老人，而未来则可能变成两个年轻人要养四个老人。养老金简直成了个笑谈，真正可靠的办法，莫过于年轻时购置多套房产，收取租金，保全自己的劳动所得；若是不然，到了晚年还得继续奋斗，努力赚钱，想想都让人疲惫不堪！

05，中国福利待遇，以后会新加坡化

中国目前正致力于建设保障性住房，旨在确保民众能够拥有居所。据预测，20年后，至少有30%的居民将居住在保障房中；而到了30年后，预计这一比例可能上升至50%。

尽管住处有了安排，然而众人仍需解决生计问题、确保医疗需求得到满足，以及保持愉悦的心态，这些方面都离不开经济支持。

资金从何而来？当你步入六十岁，剩余的心力、体力和智力还能有多少可以投入到赚钱之中？

若你拥有一家优秀的公司，它能持续不断地为你带来现金流入；或者，你拥有多套上乘的资产，这些资产同样能为你提供稳定的现金流。

在最糟糕的情形下，你年轻时或许积累了一些财富，却因缺乏长远规划，导致资金要么在股市中亏损，要么在盲目投资中浪费，购入一堆毫无价值的劣质资产，最终背负上了债务。

最后心力消耗殆尽，郁郁寡欢！

人生初启，实际上我们大多数人都站在同一条起跑线上，然而，由于各自保存劳动成果的方法各异，最终累积的财富差异却十分悬殊！

归根结底，所有的一切，都关乎你能否购得合适的住宅，从而妥善保存你的辛勤付出，待到晚年，方能心无旁骛。