来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

楼市犹如一面镜子，正所谓“三十年河东，三十年河西”，经过这轮楼市深度调整，如今在这“山头”上唱大戏的是地产央国企 。

大家有没有感觉到，当前房地产江湖太过沉闷，太过乏味，缺少了一些情趣和话题点。过去那些让人喜欢的地产人士，都黯然隐身了。或许这只是一种暂时的情况，等待风再次吹起。

年初的时候，万科高管层出现了剧烈的震荡，从由职业经理人治理的“郁亮时代”，进入了深铁接管后的“辛杰时代”。当下，郁亮以及他的核心班底虽然依旧是万科的高管，可是很少露面，也难以公开畅快地发言了。

不久前，地产密探和万科某城市公司的一位中层进行闲聊，期间谈到了深铁接管后万科的管理变化。

万科的这位中层员工深有感触地讲，集团的那些高管发生了变动，城市一线做事的还是以前的人员，然而管理和以前显著不一样，更具“国企”风格，在业务方面更看重流程化，每一步都十分详细。

刚刚，万科公布了2025年一季报，这是“辛杰时代”万科的首份季报，以往业内对季报重视度远不如中报和年报，如今却格外被市场关注。

据披露，万科今年一季度营收同比下跌38.3%，至近380亿元，归母净利同比跌幅增大，由上年同期净亏3.62亿元变为如今净亏62.46亿元，期内经营净现金流为-58亿元，净流出大幅收窄 。

注意！万科当前业绩最大的拖累是房地产开发业务，该业务贡献了228亿元营收，不过同比下降了51.1%，经营服务业务营收同比增长12.1%，达到了122.7亿元。

从房地产开发的特殊性来讲，房企开发业务收入结转存在一个周期，当前的营收是此前一两年楼盘预售款在交付之后的集中确认，万科今年一季度整体毛利率同比下降了4.7个百分点，降至6.1% 。

分析来看，万科在2023年至2024年为了经营现金流而跟随市场行情变化，特别是采取了降价促销的手段，这必然会对营收产生影响。另外，部分区域进行了深度调整，使得产品成本高于市场价格，存货跌价损失也比较严重。

当前万科一季报的业绩状况不佳，这应该是去年年报业绩以“巨亏”490多亿元惨淡收尾后的一种延续，也就是说，这是万科“经营风险”在持续进行出清 。

实际上，外界更应关注万科当前业务经营情况有无改善。今年一季度，万科实现销售额349.2亿元，同比跌幅39.77%，不过较去年同期跌幅42.8%已有所收窄，并且回款率超100% 。