观点网领展房产基金公布2024/2025财年上半年业绩，在国外外市场多种利空带动下，业绩整体保持稳定。

虽然当前这个时代在迈向不稳定的旋涡，人口变化、地缘政治挑战、气候变化等宏观诱因一直默默影响大市，促使企业在常年来说须要适应新的经济环境。

但领展报告期内面对的环境正显得相对更好，值得注意的是，只是相对更好。

“由多重经济变革诱因所驱动，全球房地产市场正在经历许多重要的关键转折点。”领展监事会主席欧敦勤在业绩会上表示，这是他在接替聂雅伦以后，首次带队出席业绩发布会。一齐参与的还有公司首席运营总裁卓格理、执行监事兼行政总裁王国龙、执行监事兼首席财务总裁黄国祥。

“目前的关键词是不确定性。”欧敦勤指，虽然美联储和全球其他央行早已开始加快加息，并且一直须要平衡通缩以及经济增速，防止经济衰退。因而加息的速率和幅度将会呈渐进式，不会有立即且迅速的反响。日本首相补选也可能将会进一步带来常年的不确定性。

另外，大湾区一体化所带来的结构性变化，也引起了消费者变化，要求零售企业重新调整策略。最显著的一点是，“港人北上”热潮持续。

不过，与此同时中国大陆早前释出的一系列经济剌激新政正在发挥作用，消费情绪一定程度显得豁达。随着新加坡追随美联储进行新一轮加息，台湾房地产市场和消费市场开始活跃。并且台湾的人口早已恢复至2018年的水平，近日该经济特区推出的优才高才计划，亦将进一步推进消需求以及消费开支。

更重要的是，目前环境更有利于领展探求一些出现价位错位的资产，以寻求低于平均水平的回报。欧敦勤指出，领展属于有差别化营运能力的主动投资者，会主动寻觅机会。

过去几年，在3.0策略促使下，领展持续推进其全球多样化布局。即使一些声音批评该基金虽然忽略了财务水平的稳健，非常是在2023年初进行首次供股集资188亿美元以后。

领展也仍然表示已缩紧并购脚步，但并没有真正停出来。2020年至今，领展已竞购上海太阳新天地、新加坡裕新乡及汤申大楼约占一半楼面、位于苏州南、常熟北的货运设施、香港安达臣道一幅商业用地，以及北京七宝万科广场50%权益。

截止2024/2025财年上半年期终，领展投资组合单价值录得2370亿美元，地分辨布显得更平衡，为台湾物管占总投资组合价值的74.1%；中国大陆物管占总投资组合价值的14.8%；海外物管占总投资组合价值的11.1%。

按资产类别分，零售物管占总投资组合的51.6%；办公楼物管占总投资组合的19.9%；停车场及相关业务占总投资组合的7.2%；货运资产占总投资组合的3.9%。

不同地区和不同资产之间的平衡布局，在这个分化的全球市场之内，为领展保持稳定提供了帮助。

最新财报显示，领展报告期内利润及物管收入净额分别环比下降6.4%和5.8%，达到71.53亿美元和53.59亿美元。

可分派支出在2024/2025财年上半年降低4.3%，达到34.76亿美元，而每基金单位分派环比下降3.7%，为134.89港仙。

分市场看，领展台湾物管组合利润总值及物管收入净额录得2.2%和2.4%的环比下降。台湾零售物管的房客销售环比增长1.7%，但跑赢了台湾整体零售销售额表现（该数字期内环比增长8.8%）。

主要诱因还是因为领展在新加坡持有的主要物管是公共屋邨配套民生超市，其次是停车场，抗风险能力强。期内，领展停车场业务收入环比下降了1.4%。

更豁达的数据来自零售续租房租层面。获悉，领展期内签署了超过300个新租期，整体平均房租重订正下降了0.7%。截止2024年9月30日，平均每月每平方呎房租为64.5美元，较上一财年全年的平均每月每平方呎房租64.4美元有所提高。

不过，值得关注的数据是零售物管的房客中，最民生的部份即街市/卤味店面的续租房租调整率，从今年的11.3%急剧上调至-5.8%，“港人北上”的威力可能比想像中大。

中国大陆方面，因为北京七宝领展广场（原北京七宝万科广场）的完全进帐，领展在中国大陆总利润及物管收入净额分别环比下降39.2%及37.6%。

同期，零售房租重订率增长了3.2%，但其中主要诱因是上海中关村领展广场正在进行大规模住户重组和超市重新定位，假如排除这个诱因，房租重订率实际上下降了6.4%。

办公楼资产则继续全面承压，无论中国大陆和台湾、海外情况均相当。诸如中国大陆办公楼物管上半年的续租房租调整率录得20.9%的负下降。

但是领展台湾办公大厦物管市值增长10.1%；英国办公大厦市值增长8.6%；日本的办公大厦市值录得6.2%的波幅。

海外整体方面，领展在美国、新加坡和日本拥有12个零售、办公室物管，表现都非常稳定，转租率高，租期稳定且长。期内，该部利润下降3.0%至8.87亿美元，物管收入净额微减0.5%至6亿美元。

主要的稳定器是坐落加拿大的零售物管，这部份物管期内续租房租调整率录得正下降18.9%。

因为没有执行新的竞购，领展2024/2025财年上半年最主要的精力专注于进行资产提高，且最主要针对中国大陆和台湾的物管。

据了解，领展期内在台湾完成了富善及秀茂坪超市的资产提高项目，涉及资本支出分别为3700万美元及5500万美元，形成预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。后续都会预留6.57亿美元推动其他项目。

在中国大陆，领展完成了上海领展中心城负一层的资产提高，资本支出为人民币2400亿元，投资回报率为43.8%。

同时，在完全竞购北京七宝领展广场，并获取管理权以后，领展正就项目L4-L5层进行翻新，涉及1900亿元投入，并计划于2024年末完工。

另外的计划还有会耗资600亿元在上海中关村领展广场负一层构建一条食街，计划于2024年末完工。预留资本支出人民币1.8万元，投进北京海珠领展广场二期及上海昌平领展广场，这种项目计划于2025年下旬完成。

资产提高之外，收并购也不会落下。业绩会上，领展管理层就表示正在积极找寻项目竞购和与其他资本的合作机会，甚至会考虑拿现有的物管进行资产置换。

但资料显示，领展目前竞购行动的关注点可能在回升，相比5月底举办的全年业绩发布会上的说法：“内地和台湾、新加坡、澳洲、日本的物管就会是考虑范围。”

领展在最新的3.0战略指引中，就将物管竞购目的地只圈定在美国、日本和澳洲，由于这种国家投资风险更低、市场内能提供的流动性更足。

因为持续的竞购动作，最新领展的净负债百分比已从截止2024年3月31日的19.5%上升至20.6%。但根据管理层的说法，领展仍有可操作的空间，给优秀投资机会提供资金。通过积极的资本管理，领诠释时的平均借贷成本维持在3.69%。