观点网香港报道 香港房屋市场正历经持续挑战 私人住宅卖地量减少 公营房屋建筑开支大幅飙升 资助房屋的角色及必要性受到舆论审视 种种不利因素显现出来

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺觉得。未来政府要调整以往依赖土地的收入途径。要用平价土地吸引新兴产业。还要吸引人才。以此提高利得税收入。

4月24日 团结香港基金发布《香港房屋趋势导航2025》报告 报告显示 未来5年 私人住宅年均落成量将达17100伙 公营房屋年均落成量将达37700伙 此落成量已达《长远房屋策略》目标

报告称，未来5年私人住宅供应呈现“先高后低”态势。今明两年供应量约为2万伙，之后逐步回落。到2027至2029年，每年供应量约为1.5万至1.6万伙。在2030至2034年的第二个五年期间，年均落成量应在15400至19000个单位之间。

在公营房屋方面，落成量正进入“收成期”。预计在2025/26至2029/30年度期间，仅传统公营房屋年均就有32100伙。这已超过《长远房屋策略》的3.08万个单位目标。这是自2014年《长策》公布以来首次出现这种情况。再加上简约公屋在稳步推进，未来5年公营房屋年均落成量将达到3.77万个。

公屋供应充足，公屋轮候时间会持续下降。然而团结香港基金土地及房屋研究主管梁跃昊觉得，要在2026/27年度前实现4.5年轮候时间目标，3万个简约公屋单位的短期填补作用很关键。

报告预计，未来4年香港房屋委员会年度建筑开支会增加73%。鉴于未来有一定供应缓冲空间，建议当局重新审视“插针楼”及地形复杂发展地盘的成本效益，从而控制不断增长的建筑开支。

报告还指出，资助房屋和私人住宅楼价的重叠范围扩大到了100万至500万港元。不过，只有价格在300万至500万港元之间的资助房屋单位较容易受到私楼潜在竞争的影响。这些资助房屋单位对应的潜在客源月收入接近全港家庭入息中位数，且占全港住户数约18%。所以，资助房屋仍是他们的置业首选，这反映出资助房屋有存在的必要。

叶文祺接着指出，资助出售房屋与资助出租房屋的比例，能够从当前的七三比调整为六四比，或者两者各占一半。与此同时，要拨出更多比例给绿表家庭。他还形容“首置”物业已经完成了历史使命，暂时不需要再推出。

团结香港基金总裁李正仪还指出，房屋市场受到诸多不利因素影响。这些不利因素包括高利率、高建筑成本以及货尾积压等。受此影响，市场变得更加保守。在经济波动的情况下，土地房屋策略需要更具前瞻性。要让市场与政策之间能够灵活配合，以此来应对挑战。

对于美国对全球多个国家加征关税所产生的影响 叶文祺觉得 贸易战对香港未来5年私人住宅落成量的影响不算大 不过要是贸易战一直持续下去 就有可能对楼市以及发展商投地信心造成影响 补地价的步伐或许也会放慢

事实上私人住宅发展周期各阶段明显放缓预示未来落成量将逐步回落 叶文祺表示发展周期延长及其他不利因素致近年卖地市场沉寂 减低发展商提交具竞争力标价的兴趣和意愿 建议政府推出配套较好的熟地 推出面积较小的地盘 精简地契条款 减少发展商兴建附属设施的要求 减低流标机会

他还指出 贸易战致使股市出现波动 这对市民进入股市的意愿产生了影响 人民币贬值同样不利于内地买家进入市场 不过市场怀有这样的期待 美国联储局有可能提前进行减息 甚至加快减息的速度 这或许会对香港楼市有利好作用

在刺激楼市措施上 叶文祺觉得政府基本已用尽办法 在全面取消楼市辣招并扩大按揭成数后 几乎没有空间再去调整楼市调控政策 不过 港府能够考虑继续放宽投资移民门槛 把当前允许购买5000万元及以上住宅物业的门槛 降低到购买2000万元住宅 相关价位的物业仅占总成交量的5% 不会影响本地居民的置业需求

另外，针对香港写字楼空置率居高不下的问题，叶文祺觉得，疫情之后工作模式发生了转变，人们习惯在家工作，所以对写字楼的需求降低了。特区政府正在逐步推动香港经济结构转型，传统商业用地的需求也在逐渐下降。

高峰期卖地收益大约为一财年1600多亿港元。这笔收益占政府财政收入约两成七。只是到了去年，该比例已跌至1%。所以，港府必须承认，未来卖地收益不太可能再回到高峰时期。这是因为当下香港想要集中力量发展创科等新产业。

以前多数地王是商业用地或写字楼用地。未来发展模式要靠低廉土地成本吸引创科及新兴产业。所以卖地收入肯定比以前少。

他提出建议。应该对财政收入模式作出调整。要从依赖卖地进行转变。调整为运用土地当作资源。以此来吸引人才以及新兴产业。使得薪俸税和利得税税收实现上升。进而让港府财政收入变得更加健康。

又指出，新发展区像洪水桥，原本规划有大量商业用地。在现时的形势下，可以研究是否有条件，将部分商业用地转为住宅用途，或者转为其他产业发展的用途。

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