城市与区域治理研究院苏志勇/文

2025 年是“十四五”规划的收尾之年，同时也是“十五五”规划的谋划之年。新年刚刚开始，全国 31 个省份便密集地召开了地方两会，针对全年的经济工作以及社会发展进行了全面的安排部署。春节假期刚刚结束，各个省市又以“新春第一会”这种形式，吹响了经济发展的“集结号”。

地方两会以及“新春第一会”对于全年工作有着“风向标”般的重要意义。从会议的内容能够得知，房地产一直是各地经济工作的重点所在，而房地产市场停止下跌并恢复稳定也成为了各地经济工作的一项重要目标。

谋定之后再行动，行走稳健而能到达远方。各地在进行谋划和布局的时候，也在用实际的行动积极地去落实“9·26”政治局会议以及经济工作会议的精神，在供给端和需求端持续地施加力量，促使房地产市场停止下跌并且恢复稳定。在政策的推动之下，各地的房地产市场呈现出了积极的变化，市场的成交开始变得活跃起来，一二线城市率先完成了回暖的态势。

早谋划，政策聚焦“止跌回稳”

地方两会报告以及各地的“新春第一会”显示，房地产是地方政府重点关注的对象，“止跌回稳”“房地产新模式”“城市更新”“好房子”这些成为重要关键词，并且“止跌回稳”成为地方经济工作的核心目标之一。

从去年开始到现在的政策实施情况来看，需求端的政策，像是降低首付比例、降低利率、解除限购政策以及给予税收优惠等，基本上都已经全部出台实施了，在短期内产生了一定的效果。而供给端的政策，包含对存量土地和存量商品房进行收储、控制新增用地、保障房的建设以及“好房子”的建设等，成为了 2025 年房地产政策的关键所在。这一情况在各个地方的两会报告中都有充分的体现。

重庆提出实施八大提升行动以推动房地产高质量发展，构建起“人房地钱”要素联动机制，着力加强对“两久”项目的处置，对存量用地和商办用房进行盘活利用，加大收购存量商品房的力度，积极培育和发展住房租赁市场。广东提出要合理控制新增房地产用地的供应，对存量用地和商办用房进行盘活，推进处置存量商品房的工作，健全租购并举的住房制度。北京提出要完善“保障市场”的住房供应体系，并且优先在轨道交通站点周边以及就业密集地区供应住宅用地。河南提出要善于利用地方政府专项债，以此来支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策，同时新增保障性住房 5.7 万套。推动城市中闲置的房产转变为旅居长租功能房。推动“白名单”项目的范围扩大以及效率提升。山东提出要进行有效的统筹，将去库存与优供给相结合。同时出台了购房补贴奖励政策，把存量闲置土地盘活起来，并且加快对优质地块的规划出让工作。

城市更新是房地产新模式的重要组成部分。在各地的两会报告里，多个省份把城市更新以及城市基础设施当作发展的重点，并给出了具体的目标。像上海就提出要加快推动“两旧一村”的改造工作，完成 31 万平方米小梁薄板房屋等不成套的旧住房改造任务，同时启动 25 个城中村的改造项目。山东提出进行探索并寻求可持续模式，推进了 120 个片区的更新工作，同时开工了 13.7 万户的老旧小区改造。福建提出要打造城市片区更新以及社区更新这两类，且有 15 个省级样板，开工并筹集了 5000 套城中村改造项目，还改造了 4.5 万户老旧小区。

湖南提出加大力度实施城中村和危旧房改造，要改造城市危旧房 5000 套。宁夏提出在年内完成 6000 套的改造计划，并且努力在 3 年内将五市市辖区的城中村 1.2 万套改造任务全部启动，同时改造老旧小区 1.5 万户（套）。内蒙古提出把重点放在推动市政基础设施的数字化改造和智能化升级上，对 1291 个老旧小区以及 1500 公里各类管网进行改造。贵州提出要加大力度实施城中村和危旧房的改造工作。其中，启动了城中村的改造项目，涉及 3 万户；同时也启动了城市危旧房的改造项目，有 8600 套。

“好房子”是房地产新模式的重要构成部分。在地方两会报告里，十多个省份清楚地将“好房子”建设当作工作的重点。北京提出要增强新开发居住区配套设施补齐短板的力度，构建能适应群众高品质生活的“好房子”。广东提出引导企业提升住房建设的标准、对物业服务进行优化，建设更多的好房子、好小区、好社区、好城区。浙江提出要稳妥地推进现房销售试点以及“好房子”建设试点。还提出要编制住房发展规划，建设那种能适应群众高品质生活的“好房子”。四川提出要适应人民群众的高品质居住需求，对住房建设标准进行完善和提升，推动“好房子”建设。吉林提出要大力促使 10 个以上“好房子”示范项目得以建设。

快行动，力促楼市“开门红”

地方两会在进行谋篇布局之时，各地提前开始行动。一方面，各地积极地制定并出台相关政策措施；另一方面，各地为市场的回暖营造出良好的营商环境，同时也营造出良好的舆论氛围，全力促使房地产市场能够实现“开门红”。

新年开始，首先出台了 28 项措施，这些措施涵盖了加强用地管理、支持住房消费、加快存量商品房去化以及优化预（销）售管理等 7 个方面。1 月 6 日，镇江宣布将商品房限价予以取消。1 月 8 日，福建从对市场供给进行优化、推动商品房销售以及提升保障服务这三大方面出台了相关措施，全力促使一季度房地产市场取得“开门红”。1 月 10 日，河南濮阳推出了在支持住房消费、加大金融支持、提高供应质量、强化监管监测等四个方面的 20 条具体举措。1 月 10 日，广州南沙制订了 12 条具体措施，这些措施包含优化调整房地产政策、增强存量商品房去化的力度、开展试点出让混合功能用地、试行建设新型产业社区等内容。1 月 22 日，岳阳市印发了关于促进岳阳市城区房地产市场“止跌回稳”的政策措施通知，此通知涉及 12 个方面，包括取消限价、给予契税优惠、优化住房套数认定标准以及实施人才购房补贴等。2 月 8 日，重庆宣布全面取消商品房的限售规定。

公积金政策在需求端出台最为密集。不完全统计显示，从年初开始，至少有十余个城市对公积金政策进行了优化调整，这些调整包括扩大使用范围以及提升提取额度等。成都把住房公积金贷款到期日进行了延长；大连将个人住房公积金贷款的首付比例下调至 20%，并且提高了多子女家庭的最高贷款额度；厦门提出支持在省内购房时进行购房提取公积金，取消了对户籍或工作证明的要求；济南提升了住房公积金贷款额度；长沙提高了住房公积金贷款额度，同时降低了首付比例；上海提高了租房提取的额度，增加了提取的频次，减少了提取的限制，并且扩大了覆盖范围；常州针对购买法拍房制定了住房公积金优惠政策。

在供给端方面，存量土地的收储工作以及存量商品房的收储工作在多个城市正在加速推进。从 1 月底开始，广东省的广州、佛山、珠海、茂名等城市，至少有 13 个城市发布了拟回购存量闲置土地的相关公示。这些公示一共涉及 99 宗地块，总金额超过 250 亿元。其中，住宅用地和商办用地的合计占比接近 9 成。2 月 18 日，北京率先开始重启土储专项债的发行工作。此次发行的土储专项债所募集到的资金，投向土储项目的规模超过了百亿元。这些资金主要会被用于旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目，以及房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等 25 个项目。

春节前后，各地开展了楼市促销活动，这些活动内容丰富。活动包含购房补贴，还有特惠房源，以及线上线下联动促销等。郑州开展了“春节·元宵节”商品房促销活动，还推出了购房补贴等优惠活动；南京推出了“迎新年购房安家”活动，把房源展示和迎春游艺活动融合在一起；成都推出了“安家成都·闹元宵”购房节，有 27 家房企带着上百个楼盘参加；合肥组织了春节看房不打烊的“迎新春购房安家”活动，45 家房企和 77 个在售楼盘参与其中；湖北 17 市州开启了返乡安居购房季，推出了阶段性的购房奖补政策。云南、广西、贵州、重庆、四川这西南 5 个省区市在北海市举办了“壮美广西·宜居宜游好房子·悦生活”活动，还举办了五省区市“云地产”联展住房促消费活动。通过“线上＋线下”的模式，以及现场的五大购房优惠福利和“迎新年购房安家活动”，把各地购房者吸引了过来。

政策发挥作用后，今年开始到现在，各类城市的房地产市场都展现出了不同程度的回暖态势。机构统计表明，在今年 1 月，全国 30 个重点城市的商品住宅成交面积与去年同期相比有了略微的增加。新建住宅的销售面积以及二手住宅成交的套数，和去年同期相比都有明显的增长。在房价方面，根据国家统计局 1 月份的数据可以看出，在 70 个大中城市中，有 24 个城市的新房价格呈现出逆势上涨的态势。特别值得关注的是二线城市新房价格在 2023 年 6 月之后首次停止下跌并开始回升。一二线城市率先停止下跌并恢复稳定，这会对房地产市场起到积极的带动作用。随着供需两端的政策持续发力并显现成效，在一季度，房地产市场有望有一个良好的开端，从而为全面实现“停止下跌并恢复稳定”的目标奠定坚实的基础。