中房网讯 （苏晓/文）延续筑底回稳态势，但挑战依然严峻。

债务重组是房企纾困的重要手段，这一手段的进展受到市场的密切关注。从开年开始，部分房企在债务重组方面取得了积极的成果，这些成果为行业的复苏注入了新的希望。

8家房企债务重组迎积极进展

中房网进行了不完全统计，到现在为止，今年有佳兆业、碧桂园、金科股份、融创中国和华夏幸福这 8 家房企的债务重组取得了积极的进展。

在境外债领域，多家房企取得了接连的突破。2 月 27 日，龙光集团公布了其境外债务重组的最新进展。截至 2 月 27 日下午五时整，持有公司境外债务本金总额为 62.07 亿美元（包含现有票据、股本挂钩证券、现有贷款以及结构性融资及担保债务），超过 80.8%的同意债权人已经加入了整体 CSA。由于进展顺利，一般CSA费用已于2月27日截止。

2 月 24 日，世茂集团召开了境外债务重组债券持有人会议。此次债务重组的总规模约为 115.74 亿美元，有 2079 名持票人出席并参与投票。其中，2053 名债券持有人对重组计划投了赞成票，这部分持票人所持有债权的总额约为 110.41 亿美元，占出席并投票的债权总额的 95.39%。世茂方面表示，重组计划已经得到了所需的多数计划债权人的批准。随后，世茂将去寻求高等法院的批准以及裁决。并且，聆讯被定于 3 月 13 日进行。

2 月 19 日，远洋集团宣布境外债务重组取得重大进展。在这一天，香港协议安排呈请进行了聆讯，并且该呈请已获香港法院批准。

2 月 7 日，佳兆业披露了境外债务重组资料。同时，佳兆业公布了计划会议的安排。佳兆业的香港计划会议定于 2025 年 2 月 28 日上午 9 时举行。佳兆业的开曼计划会议安排在 2025 年 2 月 28 日上午 10 时。瑞景的香港计划会议定于 2025 年 2 月 28 日上午 11 时进行。瑞景的英属处女群岛计划会议定于 2025 年 2 月 28 日中午 12 时进行。

碧桂园 1 月 9 日较早前披露公告。公告称境外债重组提案的关键条款已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。若重组提案得以落实，可实现大幅去杠杆化。能够减少债务，最多可达 116 亿美元。还能将债务到期时间延长至最多 11.5 年。并且能将加权平均借贷成本从重组前的每年约 6%降低至重组后的每年约 2%。

境内债方面，多家房企也取得一定进展。

2 月 21 日，华夏幸福披露了相关情况进展。此进展显示，截至 2025 年 1 月 31 日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权，用于抵偿金融及经营债务。这些抵偿的债务合计金额为 218.35 亿元。

2 月 18 日，金科股份司法重整召开了第二次债权人会议。部分债权人提出表决需一定周期来完成内部审批程序，经法院批准后，确定表决时间截止到 2025 年 3 月 31 日 18 时。自 2024 年 4 月起，重庆市第五中级人民法院受理了金科的重整申请。在此之后，金科先后完成了一债会的召开、投资人的招募以及重整计划（草案）的修订等工作。目前，金科的重整已经到了关键时刻。

1 月 21 日，融创中国的 154 亿元境内债重组取得成功。十笔债券的重组方案都通过了相关债券持有人会议的审议。该方案组合了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期这四种方式。预计能够削减超过 50%的境内公司债务。留债的展期最长为 9.5 年，在 5 年内没有兑付压力。

境外债务重组方案获批后，远洋集团开始处理境内债务。2 月 25 日，远洋集团旗下的 H18 远洋 1、H19 远洋 1、H19 远洋 2、H21 远洋 1 这四只债券停牌了。这四只公司债需要偿付，不过都有 30 天的宽限期条款。发行人称，公司会在宽限期内一直与投资人进行沟通。公司会努力去制定相关问题的解决方案，并且会落实这些解决方案。公司希望能够妥善地解决相关的债务问题。

部分房企债务重组仍在博弈

部分房企进展较为顺利，而与此同时，还有部分房企仍在为化债事宜而争取更多的时间。

2 月 26 日，市场消息称。禹洲集团委任的年利达律师事务所律师 Christopher Hunker 在纽约举行的破产法院聆讯上作出表示。他称禹洲将利用未来六个月的时间来充实流动资金，并且要赶在重组生效日的款项支付之前。据悉，该公司本月早些时候在一份交易所文件中曾表示，由于融资困难，导致重组计划被推迟实施。债权人上周做出了同意的举动，同意了禹洲集团提出的将债务重组计划的最后截止日期进行延长的提议，原本的最后截止日期是 2 月 28 日，现在延长至 8 月 31 日。

2 月 21 日，宝龙地产发布公告。为了争取更多时间来达成重组条件，宝龙地产已就建议将截止日期延长至 5 月 31 日一事，向计划债权人寻求同意。同时，宝龙地产也就建议延长向法院提交了申请。持有现有债务工具本金额约 68.56%的计划债权人，已针对建议延长提交了投票。在这些投票中，约 50.77%的计划债权人表明支持建议延长。然而事与愿违。在 2 月 21 日举行的聆讯上，法院驳回了有关延长的建议。公司预计，部分重组条件在 2 月 28 日仍无法达成。重组的生效日期或许会推迟，并且计划在 2 月 28 日后失效。

1 月 23 日，弘阳地产宣布了境外债务重组计划，涉及 16 亿美元。该计划建议取消原有债务。已有大约 33%的债权人签署了支持协议。2 月 12 日，一些持反对意见的债权人称，他们已收集到超过弘阳地产美元债券面值 25%的反对票。并且他们正在筹备成立一个美元债券持有人小组。弘阳地产境外债务重组计划在债权人内部产生了分歧，这些分歧使得其重组进程面临着一定的变化和不确定性。

年初，正荣地产发布公告进行披露。其境外债务重组支持协议由于未满足先决条件，在 2024 年 12 月 31 日自动失去效力。

部分房企债务重组工作暂未取得实质进展。然而，债务重组本身并非能一蹴而就。房企债务重组牵扯到多方利益以及巨额债务，同时政策环境和债权人权益保障存在差异，方案制定与谈判较为复杂，因此化债进度和难度各不相同。

2025房企债务仍面临大考

2024 年四季度开始，新房销售规模一直向好。在岁末的时候，新房的成交面积停止下跌，成交金额连续两个月变为正值，并且有更多的城市迎来了房价上涨的情况。

对此，克而瑞研究中心表明，房地产行业步入了一个新的发展阶段，这个阶段的特点是“标本兼治化解风险”。同时，房地产行业正式迈入了风险化解的新周期。然而，当前房企所面临的债务压力依然是不能被忽视的。

克而瑞数据显示，2024 年房企债券到期规模为 4828 亿。2024 年房企发行规模仅有 2158 亿。2024 年无法通过借新还旧来覆盖到期债务。2025 年房企的债务压力较大。2025 年房企到期规模高于 2024 年。2025 年房企到期规模达到 5257 亿元。

宋红卫是同策研究院的联席院长，他认为房企化债取得新进展是相关方积极努力所带来的结果。因为今年依然是债务集中到期的时间点，所以预计房企化债工作将会加快速度，进一步提速。

宋红卫表示，当下房企债务重组成功存在三个核心因素。其一，在强救市政策的作用下，为房企的融资以及资产处置提供了较大的支持；其二，债权方的心态发生了转变，降低预期是推动债务重组的必备条件；其三，从实际情况来讲，化债宜尽早进行，不宜拖延，因为拖延得越久，化债的难度就越大，债权方所面临的损失也会更大。

此外，业内人士强调，当下房企进行债务重组的背景是市场已经停止下跌并开始回稳。债务重组完成仅仅是走出债务危机的第一步，房企还需要充分地对经营基本面进行改善。企业应当把握好政策的窗口期，提升项目的产品力，加大营销的力度，也可以与政府部门积极地对接土地调规以及退地换地的政策，通过回笼资金或者换仓的方式来促进去化。