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北京师范大学 董藩

近年来有个说法令人震惊：中国房地产业已达顶峰。从开发主体方面来看，当下中国拥有独立法人资格的房地产开发公司达 9 万个，而整个美国不超过 500 个。中国的房地产开发公司数量比全世界的总和还多，以后能剩下 1 万家就很了不起了。按照此说法，中国 90%的房地产开发公司即将走向消亡。

在当前房地产市场不景气的情况下，这个说法在业内引发了较大的恐慌。真的会像所说的那样吗？

中国市场上未来能留存的开发公司数量，是由诸多因素一同决定的。其中一些因素与未来的经济、社会演变相互关联。而这些因素在当下是难以说清楚的。能说清楚以下几点：其一，美国仅有 500 家开发商的说法并不准确；其二，美国和中国的基本国情不同，房地产业的发展历程也有很大差别，基于此进行简单比较，或者以美国的现状来作为判断中国市场合理与否的依据，都是不合适的；其三，中美两国的土地制度与房地产管理体制存在巨大差异，单纯将两国情况放在一起比较是不合适的；其四，中美两国的人口规模、城市化进程以及房地产市场现状差别很大，这对开发商数量有着重要影响；其五，全球的经验表明，房地产行业属于垄断竞争市场，很难形成高度集中的寡头市场结构。

一、美国房地产开发主体的类别与开发公司的数量

在比较中美房地产开发公司数量之前，需先了解美国房地产开发主体的构成情况，还要知晓两国之间的体制差别。

在美国，不同州在开发资质、许可和审批流程方面的要求是不一样的。然而，总体而言，开发房地产的公司并非仅仅局限于传统的房地产开发公司。通常情况下，投资公司、建筑公司以及其他工商企业，只要它们满足所在州和城市的法律法规，就都能够通过收购、开发、融资等方式，直接或者间接地参与到房地产项目的开发和管理之中。

这里重点说一说最常见的投资公司。投资公司在获取和开发房地产方面尤其擅长通过资本配置来实现。比如，大型投资公司能够通过融资以及提供投资策略，介入到住宅、办公、零售和工业地产的开发管理当中。在房地产开发活动中，选择投资公司结构，而非设立房地产开发公司，是一种常见的方式。

建筑公司通常以施工承包方的身份介入开发活动。有一些公司直接开展房地产开发业务，其中包括购地和自建房产。在集合住宅或商业建筑开发领域，这种情况较为常见。实际上，只要符合当地政府的建筑规范和用地要求，任何普通工商企业都能够自行开发商业地产，如办公楼、仓库等，也可以通过合资形式参与房地产开发项目。很多工商企业的办公楼、仓库和商业设施就是自建的。

需要特别说明的是，在美国，公民是被允许自建住房的。对于自建者，并没有特别的资质方面的要求。只要能够确保工程施工符合所有的安全标准以及建筑规范就可以了（通常会聘请有执照的承包商来完成专业的工作）。在美国，每年单户住宅的开发量处于 70 万至 100 万套这个范围之间，其中 5%至 10%是自建的。每年参与自建住房的家庭数量达 3.5 万个以上，在有的年份，这个数量甚至能高达 10 万个。

美国法律对开发房地产者未作严格规定，必须是“房地产开发公司”才行。实际上，很多房地产是由其他类型的公司或居民家庭进行开发的。正因如此，中美两国无法就房地产开发公司的数量进行直接比较。

搞清美国开发体制和开发市场的真实情况之后，接着聚焦作为开发主体之一的房地产开发公司的数量，来看一看具体情况。在网上确实难以查到全美国的相关数据，即便要查各州的数据也必须订阅特定行业数据或者付费才行。不过，在英文文献中还是能够搜到个别州和城市的房地产开发公司数量。在加州，当下有超出 800 家的房地产开发公司；在伊利诺伊州，在 Clutch 等商业信息平台上所列出的房地产开发公司，仅在人口约 270 万的芝加哥地区，就有上百来家之多。由此可以推算，即便不把同样开发房地产的其他类型公司以及参与住宅开发的家庭（个人）考虑在内，仅全美国的房地产开发公司，数量也至少有 5000 家，肯定不是仅有 500 家左右。

二、决定中国开发公司数量的四大基本因素

目前，中国注册的房地产开发公司约有 10 万家，而非 9 万家。在未来的几年乃至十几年时间里，这 10 万家公司中九成会消亡吗？答案当然是否定的。国情、周期、法制差别以及生产的特殊性，这四个因素是决定中国开发公司数量的基本因素，它们在未来十年肯定会有变化，但这种变化并非是天翻地覆的。

首先，中国人口基数庞大，城镇数量众多。这使得开发公司与开发活动大量存在成为一种必然的情况。中国拥有 9 亿城镇人口，并且有 4 个直辖市、15 个副省级城市、293 个地级市、333 个地级区、2844 个县级区（包含市辖区、县级市、县、旗等）、1468 个县城（包含旗政府所在地）、21421 个镇以及 7080 个乡。面对庞大的人口以及分布广泛的大小聚集区，仅靠 1 万家开发公司是无法承担全部开发工作的。一个大都市可能有上百家、几百家甚至上千家开发公司，而小城镇有两三家开发公司，这些情况都很正常。大开发公司虽然能够将开发能力下沉、分割到县城和乡镇，但经营管理成本过高，不一定划算。如果要这样做，通常也需要单独成立公司。另外，竞争机制使得必然会有大量开发公司存在。例如，在一个县城中，至少会有三五家小开发公司；在一个小镇上，至少会有两三家小开发公司，这样的情况可能才是稳定的供给结构。如果只有一家开发公司，处于垄断状态，那么利润就会偏高，必然会吸引新的资本进入。

第二，产业生命周期以及经济周期，对开发公司的数量有着重要的影响。我们需要依据产业发展的进程来分析和评判供给主体的数量以及产能，不能以静止的视角看待问题。从房地产业的生命周期角度来看，在孕育期时，会有少量的房地产开发公司出现；在成长期，这类公司迅速增多，并且公司的规模也迅速扩大；在成熟期，公司的数量基本保持稳定；在衰退期，公司数量减少，资本从房地产行业流出。在成熟期也就是高峰期，10 万家开发公司或许不算多，而在衰退期，可能就会显得产能过剩了。开发企业的成败与存废，一方面与内部经营管理状况以及产业生命周期有关，另一方面也与宏观经济环境和市场环境相关。所以，经济周期会对开发公司的数量产生明显的影响。在经济扩张阶段，需求较为旺盛，商品房销售情况良好，开发规模呈现上升趋势，公司数量随之增加；而在经济收缩阶段，需求变得疲软，商品房滞销，开发规模下降，一些企业因破产而退出该行业。市场有自动调节公司数量以及每家产能的能力，政府需要把握好调控的节奏，并且要努力使波动轨迹变得平稳。

第三，因为存在制度、法规以及产品类型方面的限制，所以开发公司能够排他性地独占中国市场。并且，与美国的情况不一样，在中国，城镇土地是属于公有制的。依据《土地管理法》《城市房地产管理法》以及房地产开发资质管理规定，通常情况下，个人和家庭基本是不被允许直接参与土地拍卖以及房地产开发的，不过个人自建房有着极其严格的管理规定。这些经济活动主要是以房地产开发公司为对象的，而工业企业或者具有特定资质的组织参与开发时，仅限于自建自用，并且它们都受到严格的法律法规的监管。在美国，房地产开发的门槛比较低。参与房地产开发的主体十分复杂。美国政府认为，开发者通常只是投资者，并非设计者或施工者，所以无需对其实施资质管理。在美国，独立住宅和联排住宅占比达到 90%，并且其中有很多都是由私人或者私人合伙进行开发的。在中国城镇里，独立住宅所占比例不足 1%。99%以上的都是成片开发的集合住宅，这类住宅的投资规模较大，对技术和安全性的要求也很高。私人没有能力也没有资质去开发这样的住宅，所以巨大的开发市场就被开发公司独自享有了。这表明，从另一个角度来看，中美开发市场供给主体的数量是无法直接进行比较的，不能互相参照从而得出关于合理或不合理有多少家的结论。究竟应该有多少家，市场说了算。

第四，从空间分布来看，开发活动具有零碎性。这一特性决定了需要众多公司参与其中。与美国不同，中国的房地产开发尽管都是对十几亩、几十亩、几百亩这样的地块进行成片开发，然而这些地块还是散落在城区里，是对大小地块采取见缝插针式的开发方式，通常不会表现为几平方公里、十几平方公里甚至更大面积的造城行为，也不会同时对城市整体片区进行开发。这给中小开发企业留下了发展机会与空间。那些几亩、十几亩、几十亩的小地块，大开发商瞧不上。对于大公司而言，开发这些小地块成本很高，比如人工费更贵，且因开发流程操作规范，使得投资周期长，财务成本也高，没有规模经济。但对当地的中小开发公司来说，却可能很适宜，开发成本也较低。在房地产开发领域，不像其他商业领域那样，大公司能够以强大的力量迅速将中小公司挤出市场。因此，就出现了大公司、中小公司各自都有其能够生存的空间和领域的局面。

三、进一步理解房地产开发规模与行业集中度的五点补充

有些人得出中国房地产开发公司将大量消亡的结论，原因主要有两点。其一，中国的房地产开发已过高峰，未来的规模会大幅下降；其二，规模经济这一规律会产生作用，大公司会越来越大，最终把中小开发公司挤出市场，使得公司数量大幅减少。我不认同 90%的开发公司必然会消亡的这种判断。除了上面讲到的一些理由外，还有几点我也想强调一下：

目前房地产处于严重过剩状态。这种状态误导了大家对房地产供求关系长期态势的判断。在这几年里，市场正处于 30 多年来最严重的震荡期。大家所看到的严重过剩状态，与当下阶段需求大量沉淀是有关联的。如果市场能够正常运行，就不会出现如此严重的失衡情景。开发规模会下降，且已经明显下降。不过估计未来几年，它会先有所恢复，当然无法恢复到高峰时期的规模，之后会逐渐下降。

第二，市场会先有所回升的理由主要有以下三点：其一，有房地产救市政策的支撑。当下必须要确保房屋交付，拯救经济，而这必然会促使投资增加。其二，市场在经历了一段萧条的时期之后，终究会摆脱困境，重新恢复交易的秩序。其三，市场自身具有一定的恢复能力，经过一段时间的调整后，会逐渐走出阴霾，恢复往日的活力。三是 2016 年严厉调控之前的房地产过剩情况。这种过剩实际上是结构性的。很多人从偏僻、落后且封闭的地区，以及农村、小城镇和中小城市，流入到大城市和大都市。于是，流出地的房屋出现了过剩现象，然而流入地的需求却在增加，还需要建造更多的房屋。

第二，要看到规模有下滑趋势，同时也要看到存在一些支撑因素，并且出现了新的能够拉升需求的力量。从支撑因素方面来看，未来依旧会有大量的房地产拆迁以及更新改造活动，城市化进程和地区间的人口迁徙仍在大规模地向前推进，大城市以及人口流入地的住房需求依然会上升，一些家庭仍然存在改善型的需求等等。另外，大龄独居人口在增加且常态化，离婚人口也在增加且常态化，周末夫妻这类特殊人口也在增加且常态化。这些特殊人口的增加必然会拉升房地产需求，同时也会抑制房地产开发规模的下滑。虽然与高峰期相比，房地产开发规模会下降，但是未来 10 年会下降多少呢？没几个人相信会下降 90%，既然如此，那又为什么要相信九成公司会垮掉呢？

第三，不要依据对产能收缩幅度的预估，直接推导出开发公司数量的消亡幅度。从行业发展状况以及市场演化规律来看，从总量方面来讲，房地产开发的规模和中小开发公司的数量都会逐渐减少，并且在某些情况下，一些大开发公司也会在调整的过程中遭遇破产倒闭的情况。开发规模在收缩，开发公司数量在减少，这两个方面的趋势在方向上是相同的。然而，在缩减的比率上，情况未必一致或大致相同。必然会有产能的收缩现象发生，例如在高峰期，全国所有的公司，平均每家每年开发 2 万平方米，之后下滑到 1.6 万平方米，甚至还可能继续下滑到 1.2 万平方米，与此同时，利润率也会下滑。但大部分公司并不会垮掉，只是它们的开发规模变小了。

第四，开发公司数量众多，并且集中度提升较为缓慢，这与市场结构以及生产的特殊性存在关联。在其他行业，像石化、家电、航空、金融等领域，经过市场竞争之后，很容易就能够形成寡头结构，有几家头部大公司能够占据整个国家半数的市场份额，甚至能占据八、九成的市场份额。房地产业情况不同：它会生产并经营房地产商品，横跨第二、三产业。然而，从一个国家而非一个城市的角度来看，几乎难以见到寡头市场结构，呈现的是典型的垄断竞争市场。这并非是由于资本或人才受到限制，而是因为土地的供给较为零碎且分散，同时又不能进行机械化生产，也就是规模化开发受到了限制。许多小地块以及小项目，更适宜中小开发商来进行操作。大开发公司没有竞争优势，所以难以排挤中小开发公司。这也决定了行业集中度的提升速度会很慢，并且提升起来也很困难。

第五，开发公司数量众多且集中度提升较为缓慢，这与开发商无法构建起品牌优势存在关联。从忠诚度方面来看，从附加值方面来看，从质量的稳定性方面来看，从专利保护方面来看，品牌这一说法在房地产领域几乎难以成立。大开发商仅仅是公司的名气相对更大一些，完全不能够像其他知名的工业企业那样，凭借企业或产品的品牌优势来抢夺市场以及提升规模经济。美国排名前 30 的开发公司历经 200 多年发展与演化，剔除自建或合伙建房部分后，其合计市场占有率仅约 50%。在中国，经过 30 多年的发展，以 2021 年这一一手房销售额高峰年份为例，前 30 名开发公司的合计占有率是 42%，前 10 名开发公司的合计占有率为 24%。其中，碧桂园排名第一，其占有率不足 4%。这和工业领域高市场集中度的状况截然不同。同时也能间接表明中小开发公司并非轻易就会垮掉或灭失。