4 月 16 日，中交地产（000736.SZ）的股票简称发生了正式变更。变更后的股票简称为“*ST 中地”。这一变更意味着央企地产股首次戴上了退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票被“戴帽”，其原因指向经营方面表现不佳，导致净资产转为负值。从中交地产 2024 年的财报来看，在报告期内，该公司实现营收 183.02 亿元，然而亏损额却扩大到了 51.79 亿元，到 2024 年末，归属于上市公司股东的净资产为-35.79 亿元。

中交地产归属于上市公司股东的净资产为负值，所以其股票交易被实施退市风险警示。其股票简称从“中交地产”变更为“*ST 中地”，股票交易的日涨跌幅限制变为 5%。截至 4 月 16 日收盘时，*ST 中地报收 4.9 元/股，跌幅为 5.04%，总市值是 36.61 亿元。

中交地产是中交集团旗下唯一的 A 股地产上市公司。在“基建 + 地产”的央企光环笼罩之下，它曾风光无限，其行业排名最高达到全国第 20 位。它也曾提出目标，即 2020 年销售额要冲刺 500 亿元，2023 年销售额要达到千亿之上，并且要进入央企前三。

然而，行业的情况发生了变化。头部的玩家们的排名在不断地重新排列。中交地产想要达到千亿规模的雄心渐渐变得难以实现了。

中交地产被实施退市风险警示后，根据深交所上市规则，在 2025 年，若出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润这三者中孰低为负值的情况，并且扣除后的营业收入低于 3 亿元，或者经审计的期末净资产为负值等情形，那么它将被终止股票上市交易。

中交地产为保住上市地位，在今年 1 月发布公告。公告称其正在筹划把房地产开发业务相关的资产以及负债转让给控股股东（即中交房地产），目的是改善公司的资产质量。

4 月 15 日，中交地产的证券事务代表回复时代财经。该代表称，出售房地产业务这一重大资产重组工作正在加紧推进。后续将会依据进展情况来披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

图源：图虫创意

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

2024 年财报显示，在报告期内，中交地产达成的营业收入为 183.02 亿元，相较于去年同期减少了 44.59%。其中，房地产的销售收入是 171.81 亿元，与去年同期相比下降了 46.69%。房产的租赁收入为 1.72 亿元，和去年同期相比增长了 64.48%。物业管理收入为 7.28 亿元，同比增长了 60.91%。

2024 年在盈利方面，中交地产归属于上市公司股东的净利润为-51.79 亿元。2023 年其净利润为-16.73 亿元，2024 年较 2023 年下降了 221.44%。到 2024 年末，中交地产总资产为 1076.98 亿元，同比降低了 12.63%。同时，归属于上市公司股东的净资产为-35.79 亿元，同比下降了 292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，房地产开发业务交付排期存在差异。2024 年中交地产达到集中交付条件的项目比上年同期减少了。因为此原因，房地产业务收入同比下降了 46.69%。同时，在行业持续调整以及市场竞争日益激烈的大环境下，中交地产为了加速库存去化和资金回笼，对销售策略进行了调整。这就导致了在报告期内，交付项目的毛利率同比有所下降。

2024 年，中交地产达成的签约销售面积为 85.32 万平方米，此面积与去年相比下降了 52.51%；其签约销售金额是 156.43 亿元，相较于去年下降了 58.13%；销售均价为 1.83 万元/平方米，同比下降了 12%；销售回款达到 247.07 亿元，同比下降了 45.07%。

毛利率水平出现了下滑的情况。2024 年，中交地产的房地产业务毛利率为 6.45%。该毛利率比上年同期减少了 3.78 个百分点。可以进行对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平大约在 15%。这远远低于行业平均水平，这种毛利率表现使得中交地产的盈利能力受到了重创。

其次，房地产项目竣备数量增多，这使得中交地产的费用化利息增加了。所以，本期的财务费用比上年同期有所上升。在 2024 年，中交地产的财务费用为 10.32 亿元，与上年相比增长了 47.86%。其中，利息费用为 12.69 亿元，同比增长了 20.97%。

中交地产的部分房地产项目有减值的迹象。公司依据会计准则对存货减值展开初步测试。基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的房地产项目计提了资产减值损失。这样就使得未弥补亏损的金额进一步变大了。

中交地产的资产减值项目主要分布在天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计 73 亿元，其中包括投资性房地产减值损失 0.21 亿元。

中交地产称，本次计提减值准备会使归属于母公司股东的净利润减少约 29 亿元，同时也会让归属于母公司股东权益减少约 29 亿元。对于未来是否仍有减值的可能性，中交地产的证券事务代表表示，公司会依据实际经营情况进行测算，若达到披露要求，公司会发布公告。

中交地产出现了亏损扩大以及资产减值的情况，最终它成为了第一家被“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023 年出现亏损这一情况之后，中交地产就着手开始进行谋划。它打算剥离房地产开发业务，同时注入物业资产，目的是实现“软着陆”。

今年 1 月 21 日，中交地产发布了一则提示性公告，内容是关于筹划重大资产出售以及关联交易的事宜。公司拟通过现金方式，把自身持有的与房地产开发业务相关的资产以及负债，转让给公司的控股股东中交房地产。目前，交易资产的范围以及交易价格都还没有确定下来。

中交地产的主营业务是房地产开发业务。2024 年，其收入中该业务占比高达 93.87%。到 2024 年末，中交地产持有 117 个房地产项目。这些项目的土地总面积为 1045 万平方米，在建及待建面积是 771 万平方米。其主要在售项目分布在济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。在 2024 年末时，中交地产的资产负债率为 89.75%。与上年同期相比，增加了 4.3 个百分点。其借款总计 576.44 亿元。其中，一年内到期的借款约为 231.79 亿元。这些借款包括银行贷款 130 亿元、债券 62 亿元、信托融资 6 亿元、控股股东借款 5 亿元以及其他融资 29 亿元。

本次交易若能顺利达成，预计会使公司的资产负债率得以降低，同时能对资产结构进行优化。中交地产宣称，出售房开业务有助于改善资产的质量，并且能够提升公司的可持续经营能力以及盈利能力，还能维护投资者的利益。

目前，这笔交易处在筹划阶段。中交地产以及相关机构正在推进交易的整体工作进程。它们在就本次交易事项与各相关方持续进行沟通协商。同时，还在积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

中交地产在尝试甩掉包袱的同时，还在积极寻求转型。它把房地产开发业务相关的资产与负债进行置出后，称将把重点聚焦在物业服务、资产管理与运营等轻资产业务上，以实现业务的战略转型。

2024 年 12 月，中交地产宣布已完成对某公司（以下简称“中交服务”）100%股权的收购，此次收购的代价约为 7 亿元。

中交服务于 2022 年 12 月成立。其核心服务业态涵盖住宅、商写、公建、陆路、空港、港口。该公司提供基础物业管理服务。目前已进入全国 60 余座城市。到 2024 年 6 月 30 日为止，中交服务总资产约为 7.54 亿元，净资产约为 2.69 亿元。

中交地产对转型物管赛道抱有信心，觉得中交服务资质优良，其盈利能力和发展前景都很好，能够作为房地产开发业务之外的新增长点。然而，物业行业如今已是一片红海，也面临着增长动力不足以及盈利下滑的挑战，业务的想象空间较为有限。

2024 年，中交地产在物业管理业务方面新拓展了 1293 万平方米的物业面积。其在管面积达到 6265 万平方米，实现的收入为 7.28 亿元。无论是从在管规模来看，还是从营收规模来看，中交地产都处在相对落后的梯队之中。

2024 年，中交地产的物业管理业务营收占比为 3.98%。其物业管理业务的毛利率是 16.23%，与上年同期相比减少了 7.14 个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模较为“小巧”。其仅有 4 处物业用于出租，分别是深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦 B 座以及盐城中交美庐购物中心。在 2024 年，该业务实现了 1.72 亿元的收入，占比为 0.94%。

中交地产 2024 年的营收为 183.02 亿元。在这当中，把 171.81 亿元的房地产销售收入剔除掉后，仅仅剩下 11.21 亿元。将房开业务剥离出去后，要用 11 亿元的营收来撑起 37 亿元的市值，留给中交地产的考验还在持续。