在长租行业领域，2025年正经历着巨大的经营压力。

供应端因素作用下，保障性租赁住房迅速进入市场，房源供应量显著增加。这一变动对租赁市场的供需关系产生了影响，促使行业租金呈现出下降的态势。到2024年，一线城市在“十四五”期间保障性住房的筹集任务平均完成率约为87%，其中北京以91%的完成率位于全国前列。

随着保障性租赁住房的规模不断增大，市场格局发生了根本性的改变，对市场租赁房源的租金产生了明显的压制作用，在这种形势下，本文将深入探讨租赁企业的经营状况究竟如何。

观察租赁市场主要城市的租金动态，我们发现监测的八大重点城市中，租金的每平方米效益与去年同期相比呈现持续减少的趋势；在2024年及2025年第一季度，除了北京和广州，其他城市普遍出现了不同程度的租金下跌；降幅普遍在5个百分点左右，而成都、武汉等城市的跌幅更是超过了5个百分点。

与此同时，那些类似于夫妻店的二房东正逐步减少房源供应，逐渐退出市场。这类二房东的运营模式往往依赖于租金差额，然而，随着租金水平的下降，这种模式的盈利空间遭到了极大的压缩。

随着市场竞争的日益激烈，客户资源相对有限，众多二房东机构面临经营压力，难以持续运营，最终不得不选择退出市场。

观察上海在21至25年间分散式公寓的运营规模，据对492家分散式租赁企业的统计，这五年间，有高达97.6%的企业呈现了开业规模的缩减态势，而仅有2.2%的企业实现了开业规模的上升。

在那些开业规模缩小的企业中，目前存续的企业比例仅为11.9%，并且它们的规模缩减幅度大多超过50%。其中，约有88.1%的企业已经关闭或退市，总共涉及424家企业，平均每年有大约85家企业关闭。

2024年，上海市场化集中式公寓的租金坪效为157.4元每平方米每月，这一数据较之前三年呈现了7.03%的复合下降趋势。租赁企业不仅要应对行业租金水平的降低，还要承受保租房低价房源带来的客户分流竞争压力。具体来看，2024年保租房的租金坪效为112.8元每平方米每月，这一价格比市场化租金低出45元每平方米。

中小企业在关停现象中较为普遍，而行业领军企业暂未遭遇此类困境，尽管如此，它们仍承受着不小的经营压力。调研结果显示，对于那些从事包租租赁的头部企业来说，尽管租金持续走低，但包租成本并未相应减少，因此，这些企业不得不选择退出某些项目，关闭店铺。

以某企业为例，该企业于多个城市出现了退租和闭店的现象，自24年以来，在杭州、宁波、南京等城市均有项目选择退租或闭店。作为行业中的头部企业，B企业在杭州、福州、上海等多个城市也遭遇了退租和闭店的问题，其中在杭州更是关闭了三家门店。观察这些关闭的项目所在的竞争领域，多数都面临着保障性租赁住房的激烈竞争，同时，这些板块的租金也呈现出下降的趋势。以南京江宁区域为参照，该区域共有三个保障性租赁住房项目，共计提供3720套房源，这一数量占据了该区域集中式租赁住房总量的25%。

当前，那些能够保持正现金流且持续运营的项目，正积极寻求与资产方协商降低租金，旨在拓展项目的定价余地，进而实现企业的经营目标。

该资产中愿意降低底租的部分主要集中于区域保租房大量上市的地区，面对激烈的市场竞争，出于对现有运营方退租后可能出现的空置期和出租率下滑等风险的考量，旨在与包租企业寻求利益平衡，确保资产能够持续高效运营。此外，还有一类资产则更看重企业的运营实力，降低租金成为双方实现利益最大化的理想平衡点。

从企业角度分析，自24年以来，众多行业领军企业已着手探讨降低租金事宜。在项目挑选方面，企业会全面评估当前及未来市场竞争状况、租约到期期限、出租率变动、项目现金流状况以及盈利能力等多重因素，以此作为决定是否降低租金以及降幅比例的重要依据。

有些企业已经取得显著成果，比如某资产管理运营商，通过与资产方协商调整底租，预计在25年内可节省底租费用达6000万元。这一成就的实现，离不开企业出色的运营能力，其年均续租率超过78%，远超行业平均水平。此外，该企业产品线丰富，涵盖中高端市场，并采用灵活的租期组合策略，有效降低了空置率。

租赁公司通过精细化的管理模式，深入挖掘现有资产的价值潜力，在此过程中，将公共区域进行商业化的改造，成为增加经济效益的重要手段之一。以深圳南山区的万科云城泊寓旗舰店为例，该项目巧妙地引入了“猫头鹰自习室”这样的服务型企业，将原本使用率较低的公共区域，转变为全天候开放的智能自习场所。此区域实行“分时租赁”策略，既为住户提供优惠（享有会员折扣），同时对外界开放，旨在提高公共区域的坪效。

万科泊寓不仅通过引入外部运营商来提升公共区域的收益，还有其他企业通过深入租户调研，以住户的实际需求为出发点，有针对性地引入符合需求的商业业态，将原本闲置的空间转变为热门的消费场所。例如，贵阳筑巢公寓贵安店就将公寓内的闲置公共区域改造成了“筑巢咖啡”空间，该咖啡店致力于打造一个“商务友好”和“人才友好”的咖啡环境，并融合了咖啡文化与茶文化，精心打造产品体系，通过商品的销售盈利来运营。在公共区域的活动通道上进行优化指引，将咖啡店布置在回家的必经之路和公共活动区域交汇的地方，打造出一个“必经之地”的体验，从而增加租户的消费频率。

经过对行业领先企业公共区域服务项目的深入分析，我们发现现行的经营模式大致涵盖了八个主要类型，具体包括：大型超市、健身中心、自助饮水设施、咖啡馆、电子竞技馆、宠物护理服务、自习空间以及夜间职业培训机构。尽管经营模式多样，既有通过流水增加收益的，也有通过场地租赁获得收入，然而，整体收益对租金总额的贡献仅限于大约5%，而大部分公共区域的额外收益占比更是微乎其微，仅在租金总额的1%到2%之间。

在整体租赁市场租金呈现下降趋势的情况下，行业领先的企业正依靠精细化的运营管理以及灵活的动态定价手段来维持自身的竞争力。

以龙湖冠寓浦东大道店为参照，该店近半年的租金水平持续上升，尤其在春节过后，2月份的租金较上月增长了11%，而这个时期恰好是租赁市场的传统高峰期，而到了3月份，租金则开始呈现出稳步下降的态势。

在分析项目竞争态势时，我们发现市场上的竞争者均为普通租赁房源，不存在保障性住房的竞争压力。这样的竞争环境使得冠寓能够凭借其品牌影响力，持续获得价格提升的动力。

在租金持续下降的背景下，依赖租金差额盈利的包租模式面临挑战。包租模式涵盖了从确定最低租金到约定租期，以及收取管理费或预期分红，同时引入资金方，形成了“资产方-资金方-运营方”的三方合作机制。资金方为资产方提供项目改造所需资金，其还款保障依赖于租金收入的优先偿还。运营方则提供改造和管理服务，并收取管理费或分享未来的分红。

从运作机制来看，该模式具有三个关键特征：

资金提供方，往往为金融机构或运营母公司，基于对运营管理实力的信赖，向资产方发放项目贷款，该笔资金专门用于房屋的标准化升级改造。

其次，还款计划与经营收益紧密相连，采用了分阶段的还款比率设定，既确保了资金提供者的基本利益，同时也让资产持有者有机会共享经营的成功果实。

在合作过程中，运营方不仅获得了运营管理费用和项目分红，同时这种机制既缓解了业主在改造资金方面的压力，又保障了资金提供方的本金及利息安全。特别是对于国有企业存量资产的活化利用，这种模式具有极其重要的意义。

深圳前海的租无忧项目，以及城市家AI小镇，均采纳了这一模式，银行成为资金注入的关键参与者，而前海租无忧则负责运营，从中获取管理费用及利润分成。

长租公寓行业的租金下降周期正成为对其生存能力的严峻考验。然而，这一看似的行业阵痛调整期，实际上却是市场净化和价值重塑的关键转折点。目前，那些依赖“高进低出”的资金池模式的企业已经面临流动性危机，单一的调整措施很难有效扭转其面临的重大经营困境。凭借丰厚的资金收入、资产运作模式的创新以及自身运营能力的不断提升，才能有效构筑起一道防线，以应对租金价格下跌的预期。