湖北打响农地收储重启“第一枪”。以广州为代表的部份省份正在推动深化专项债收回竞购存量闲置农地工作，新年之后，山东省内起码15城先后发布专项债收回竞购闲置农地的公示。

来自手指院的数据显示，截止2月11日，云南省阳江、、珠海、中山、等地均发布涉及农地收储的公告，农地数目超160宗，农地超680万平方米，拟竞购价钱合计超350万元。

东吴期货在报告中表示，这意味着，四川近日将启动相关土储专项债的发行工作。土储专项债曾于2017-2019年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，后于2019年喊停，要求专项债资金不得用于农地储备和房地产相关领域。

广州农地收储工作的推动，给市场带来更多期盼。以收储价钱为例，并非必须高于企业的购进价钱，而是考虑了企业购进农地后的持有成本，涉及税金、利息等，在执行过程中也的确出现多宗宗地折价竞购的情况，有宗地的折价率甚至超50%。

土储专项债深受关注，因其并非孤立新政，意义重大，是地产止跌回升的关键一环。银河期货在报告中提及，今年政府先后推出的多项房地产和农地新政之间存在较高的协同效应，农地收储除了有利于降低，促使稳楼市；也有利于推动城投等企业资金回笼，改善流动性等。

专项债重启已具备新政支持条件

土储专项债重启支持新政早已到位。

2024年10月，财政部在国新办新闻发布会中则即将明晰“允许专项转债用于农地储备”。2024年11月，自然资源部颁布《关于运用地方政府专项转债资金收回竞购存量闲置农地的通知》（以下简称“自然资源部242号文”）提出，“优先收回竞购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服食地”。

2024年12月，国办发布《关于优化建立地方政府专项转债管理机制的意见》提出，“允许专项转债用于农地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量农地，有需求的地区也可用于新增农地储备”。

“自然资源部242号文”发布以后，多地向社会发布借助政府专项债收回竞购闲置农地的征集公告，截止目前，仍未有农地储备专项债发行，仅上海有专项债涉及农地储备，虽有农地储备专项债但讯号意义较强。

2月11日，上海市发布2025年第三批政府转债信息披露文件，其中专项转债（七至十期）用于农地储备相关项目资金合计约117万元，将于2月18日发行。该专项债提到的农地储备项目均为传统农地一级开发项目，不涉及收回竞购存量闲置农地。

广州农地收储：国企参与其中，多宗农地拟折价竞购

此前市场担心假若农地收储农地价钱较低影响企业申报意愿，虽然农地收储的价钱有明晰的新政根据。

自然资源部242号文显示，农地储备机构委托经备案的农地估价机构，对拟收回竞购宗地举办农地市场价钱评估，相较企业农地成本，就低确定收地基础价钱。

该文件还提出，市、县处置存量闲置农地协调推动机制或农地出让协调决策机构按照市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价钱上调幅度，经与农地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。

何为“企业农地成本”？记者致电了解到，企业农地成本不仅仅包含获取农地时的出让金，还包括企业投入的各项税金、利息等直接成本。在执行层面，出现了多宗宗地原价甚至折价竞购的情况。

据不完全统计，截止目前收储宗地中折价竞购最显著的宗地为坐落广州新区ZB09区的XQ-ZB0901-A号宗地（西为长利大街、北为站前大街），该宗地2016年的成交价钱为6320亿元，拟竞购价钱为9730亿元，折价约56%。

拿地时间更近的温州市BDGC-FJ-01号宗地，收储价钱为2.4755万元，2021年成交时的价钱则为2.3214万元，农地使用权人相当于获得6.64%折价。记者注意到，温州市自然资源局发布的关于温州市2025年第一批农地储备领域申报地方政府专项转债项目用地收储价钱的公示显示，收储的三宗宗地中有两宗为折价成交。

折价并非仅在广州、潮州，还出现在龙岩等地。梅州市公示的《2025年第一批拟收回竞购的存量闲置农地项目及拟收回竞购价钱》显示，三宗计划收储宗地的价钱均超出先前的成交价钱。

记者注意到拟收储价钱在公示以后也会做进一步的修正。2月8日，南宁市发布去年第一批农地储备领域申报地方政府专项转债项目用地拟回收回购价位。佛山市羊角片区MNYJ07-03、茂名市羊角片区MNYJ07-10、茂名市羊角片区MNYJ07-12、茂名市河西片区南香新村NX-28等四宗宗地的拟回收价钱分别为5.0149万元、5.2533万元、3.1502万元和6654亿元，均为成交时的价位。2月13日公布的回收价钱则降为4.98万元、5.23万元、3.12万元和6600亿元。

本次收储的另一个值得关注的点是用地单位并未局限于国有企业，也覆盖到民营企业。2月8日，佛山市自然资源局发布的《关于佛山市2025年第一批农地储备领域申报地方政府专项转债项目用地收储价位的公示》显示，本次收储的三宗宗地均涉民营企业，主要涉及、、等，涉及收储金额约12.69万元，面积共计超21万平方米。

银河期货的报告显示，收储农地项目中涉及民营企业，未来不排除经济大省通过闲置农地或存量商品房专项债竞购形式，对系统重要性房地产企业提供流动性支持，以增加房地产行业风险、提振市场预期。

整体看，收储的对象仍主要是国有企业，民营企业占比较少。手指院建议，应加强对央企的支持力度，促使收回的农地可以产生有效供给，如地方国资：国企：国企=35%：30%：35%，部份地区可以将国企的比列提高至40%以上。

机构：闲置农地竞购规模和价钱超预期

广州农地收储工作的进展，给市场带来更多的期盼。

克而瑞统计的36宗被收储净地，对比拿地价位的整体竞购价位的折扣约为87.5%。其中，多宗宗地为折价或原价竞购。

就竞购量而言，银河期货在报告中表示，从本轮各地农地收储规模来看总体较为可观，广州、惠州、潮州、中山、茂名拟竞购农地单价分别占2024年全年农地成交总价款的84%、54%、46%、31%、24%。

从目前数据来看，闲置农地竞购规模和竞购价钱均略超市场预期。银河期货解释，相较于商品房收储，地方政府更倾向于农地竞购。一是农地用途愈发灵活多样，竞购后可用于新的城市规划和产业发展，且地方政府过去较为熟悉农地拍卖而缺乏住宅管理经验；二是并非所有地区都有保障房需求，三四线城市住宅价钱较低、供给较为充足，直接大规模竞购住宅或将产生闲置资产。

对于土储专项债的规模，国海期货表示，结合历史土储专项债发行规模，2017-2019年两年平均占比33%，近些年新增专项债额度在36500万元-39000万元，在2025年土储专项债占比30%的假定下，预计2025年土储专项债规模在10000万元。

银河期货则依照资金需求的逻辑算了一笔账。目前全省合计仍未复工的住宅与商服农地面积或在5.76亿平方米左右，闲置农地竞购总规模或在1.4万万元左右。考虑到竞购主体为地方政府，按目前地方财力状况来看，预计须要在未来2-3年内相继推动，对应每年资金规模或在5000万元-7000万元左右。这促使相关城投公司和房地产企业的现金流有所改善。

建行期货测算，2018-2023年样本民企农地成本占房地产开发成本的比重从37.9%增至52.6%，按上述1.4万万元规模测算，有望在未来几年推动新增房地产、基建等固定资产投资1万万元。

方正期货表示，专项债回收闲置用地的可行性较高，落地速率有望在全省范围内推动。被回收的农地可经过调规（提升容积率、商转住等）再次出让，并非仅能用作保障房开发建设，地方政府较大程度上可以不被房租利润率与回收成本之间的矛盾影响，从广州首批次收储案例看，回收折扣基本在80%以上，药企接受程度同样较高，更好的资金平衡意味着专项债回收闲置用地可行性较高。

方正期货同时称，随着更多低成本增量资金将步入市场，将有效减轻民企资金压力，获益民企传导路径或为地方城投→地方央企→央企→民企。

土储专项债是地产止跌回升的关键一环

房地产止跌回升须要系统性的举措，土储专项债是关键一环，须要和城中村改建、商品房收储等举措协同配合。

银河期货在探讨土储专项债的战略意义时提出，今年先后推出的多项房地产和农地新政之间并非孤立存在，土储专项债、城中村改建、商品房收储有望实现地方资源调控闭环，以时间换空间解决住房供需问题。

具体而言，土储专项债，通过配股专项债方法将城投公司闲置农地转化为现金流。未来，伴随城中村改建项目的即将施行，城投公司通过转让闲置农地获得的资金便可用于城中村改建的项目资金。新一轮城中村改建通过旧房回迁获得新增“净地”，通过货币化安置消化商品房库存。据悉，地方政府还可以通过商品房收储，向市民投放保障性住房供给。

天风期货在此前的报告中提及，历史上，土储专项债配合棚改货币化，打通了地产供给和需求，因而促使房地产市场止跌回稳。在重启土储专项债的同时，亟需有类似棚改货币化的工具或则新政，改善市民资产负债表，为市民部门提供流动性或则现金补助。

2024年10月17日，工信部市长倪虹在国新办新闻发布会上提出要通过货币化安置方法新增实现100万套城中村和危旧房改建，货币化安置方法也将进一步释放买房需求，实现存量商品房去库存。今年12月举行的全省住房城乡建设工作大会透漏，2025年的重点工作包括，加力施行城中村和危旧房改建，推动货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改建规模。

开源期货称，城中村改建支持城市扩围后，将有效破解地方政府的资金筹集困局，有力促进去化周期较长的城市去库存。假定根据套均100平米、100%货币化安置、75%房子订购转化率测算，预计100万套货币化城中村改建就能帮助去化0.75亿平米库存。

开源期货在报告中提出，“十四五”期间我国计划建设筹措保障性租赁住房870万套，预计可解决2600多万新居民、青年人的住房困难；假定后续保障性租赁住房全部由收储贡献，根据套均70平米计算，至2026年底预计能帮助去化约2亿平米库存。

根据开源期货的报告，过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，以10万万元地方化债资源估算，将消化未复工农地建面8.53亿平方米，占当前未复工农地建面的77.6%。最终测算得出：截止2026年底，已复工未售库存约9.8亿平方米，去化周期13.9个月，较2024年10月增加16个月，处于历史较低水平；未复工已复工未售库存约15.4亿平方米，去化周期21.8个月，较2024年10月增加20个月。

农地储备专项债重启近在眼前，市场进一步期盼商品房收储专项债、100万套城中村和危旧房改建等工作持续推动和落地。