首先要严控新增城市更新计划。规定除了工改普通工业项目和保障性住房项目之外，其他旧改单元计划都需要谨慎地新增，要避免出现盲目扩张的情况。

并且特别说明，要对辖区的房地产市场情况以及城市更新项目推进情况进行综合的研究和判断。也就是说，要对楼市的新增供应端进行控制。

相信这么做的原因，大家都心中有数。

一方面，过去深圳的城市更新项目数量众多。从新房供应的项目角度来看，其中有很多前身都是旧改项目，而非新增的净地项目。

合一城市更新数据显示，到 2024 年 12 月 31 日这个时间点为止，深圳市拆除重建类城市更新项目计划公告的数量累计达到了 1048 个。

另一方面，深圳推进不下去的旧改也不少。

从一些停发过渡费的项目来看，就有不少项目已经被拖欠。

其次，针对那些未明确有效期并且规划未经批准的城市更新单元计划，设定了项目有效期。如果项目超过规定期限仍未完成规划审批，那么该项目将会失效。

城市更新项目如果超期了，倘若明确是政府原因导致的，那么最长可以延期 1 年。

这意味着，倘若已经被纳入旧改计划，然而却一直处于迟迟无法推进的状态，那么就有很大的可能性会被从旧改中剔除出去。

可以看到深圳这两年“失效”的旧改计划并不少见。

据不完全统计，深圳明确失效的城市更新项目就有近20个。

例如去年宝安就有好几个体量不小的城市更新单元计划失效。

这样可以有效防止“僵尸项目”长期占用资源。

第三是对商业规划进行优化。对于那些已经获得批准的城市更新单元，然而却还没有签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目，应当减少商业类的建筑面积。

这就相当于严控商业一类的项目了，避免商业地产过剩。

大家都知晓深圳的商业写字楼以及公寓等的供应，已经能够满足整个深圳市场的使用需求了。并且，在一些区域，商业写字楼的出租情况并不是特别顺利。

第四是要解决城市容积率的问题。那些已经被批准列入城市更新单元计划，然而还没有被批准城市更新单元规划的城中村改造项目，不受现状容积率不低于 2.5 的限制。

第五是推动多元化的补偿工作，提出了建立“房票制度”，还探索了融资监管以及税收优惠，以加快项目的实施。

对于“房票制度”的建立，官方提到是向兄弟城市借鉴。

兄弟城市中，广州是推行了“房票制度”的。

广州的“房票”具有以下特点：每张房票允许转让一次，兑付期限保持不变，并且不得分割转让；房票的使用期限为 18 个月；在房票核发后，从生效日期起，改造主体不再支付对应兑换房票回迁安置面积的临迁费。

而房票的建立，可以说是一举多得。

房票与传统回迁房相比，赋予了人们选择权。它能够避免回迁周期长的问题，还能避免户型不满意的情况。同时，房票也间接帮助了开发商去库存，缓解了他们的资金压力。

旧改提速

事实上，除了构建“房票”制度以及严格控制新增项目之外，更值得关注的是，深圳的城市更新需要加快速度，要展现出深圳的速度了。

《若干意见》第八点内容表明，若已签订搬迁补偿协议的业主的用地面积达到总用地面积的 95%及以上，就能够申报调整城市更新单元计划拆除范围，从而促进旧改实施。

会带来什么影响呢？

这意味着，对于拆迁旧改而言，若业主们意愿征集签约的比例达到 95%，就能够申请拆迁。在此情况下，对于那些不同意的业主，参与改造的房企可以申请对拆除的范围进行调整。

简单来说就是房企可以绕过不同意拆除的业主进行改造。

那么原本拆迁难度大的项目，以后可能拆迁阻力就没那么大了。

毕竟个别业主拒签协议，导致项目停滞卡壳的案例实在太多了。

深圳的前海月亮湾花园在这几年拆迁呼声颇高。业主们大多希望将其推倒重建。在 2020 年，该小区启动了棚改签约工作，签约率已经超过 95%。

房屋十分破旧，承重墙出现开裂情况，管道也已老化，墙体更是斑驳不堪，这些问题在小区里随处都能见到。然而，过去在意见征集过程中，由于部分业主的意见存在分歧，致使拆迁改造最终没有成功，不了了之。

现在若参考《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，那么未签约的楼栋有可能被绕开，而对同意改造的楼栋可进行直接拆除。

而导致项目推进困难的核心原因就是关于补偿的争议。

还有一些项目，其原因是产权复杂所以被搁置了，甚至都找不到权利人。

所以达到签约比例有利于各个城市更新计划的推进，牵头房企可调整计划拆除范围也有利于各个城市更新计划的推进。

总的来说，接下来深圳的城市更新，不是被踢出，就是大提速。

《关于规范城市更新实施工作的若干意见》强调了“提高行政审批效率”。审批手续提速后，城市更新计划中的每一个环节都会加快。

如果这些市场最新的信息对你有价值，欢迎你关注@格隆汇楼市，它会不定期带你去探索楼市更多最新的动态。