山东日前全面推广“商转公”政策，缴存人被允许将商业个人住房贷款转换为公积金个人住房贷款。3 月 31 日，济南住房公积金中心公布了《济南市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》（以下简称《暂行办法》），此办法自 2025 年 4 月 1 日起开始施行。

贷款对象

只能纯商贷转纯公贷，组合贷不能办

济南市公积金缴存职工可以将本人已办理且尚未结清的本市商业性个人住房贷款（即原商业贷款），在经原商业贷款银行同意后，转为住房公积金贷款，这就是商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称转公积金贷款）。

根据《暂行办法》，转公积金贷款有这样的规定：只能申请把原商业贷款转为纯公积金贷款，不能转为组合贷款；同时，原个人住房组合贷款也不能申请办理转公积金贷款。记者留意到，“只能纯商贷转纯公贷，组合贷不能办”这一内容在几年前施行的《济南市个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》第三条中就已经有了规定。新办法明确转公积金贷款需经原商业贷款银行同意，老办法也明确这一点。

《暂行办法》明确，原商业贷款银行办理“商转公”业务，且该银行是济南住房公积金贷款业务的受委托银行，同时已与公积金中心签订了公积金贷款业务委托协议。

申请条件

应是原商贷主借款人且是房屋产权人

《暂行办法》规定，申请转公积金贷款时，一方面要符合济南市现行住房公积金贷款政策规定，另一方面还要满足多项条件。

转公积金贷款的对象应当是原商业贷款的借款人，同时也应当是不动产权证书所载明的权利人。其他的共同还款人以及不动产权利人，不能因为是共同还款或者对该套住房拥有所有权，就申请转公积金贷款。

借款人在原商业贷款发放时，其缴存标准符合当时公积金贷款政策规定。存在以下几种情况：其一，名下有一套房子且公积金贷款尚未还清；其二，前些年部分新建楼盘未在公积金中心办理准入手续；其三，在楼市调控期，部分新建楼盘为促进回款而变相限制使用公积金贷款；其四，济南将首套房、二套房的认定从市域调整为按区（县）。购房者当时符合公积金缴存标准，但因上述原因无法使用。自今年 4 月 1 日起，可申请办理“商转公”。然而，对于当年购房未达公积金缴存标准，之后又符合条件的购房者，不一定适用。

原商业贷款所购房屋存在被查封的情形时，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定；原商业贷款所购房屋存在重复抵押的情形时，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定；原商业贷款借款人离异后产权不在自己名下时，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定；经审查认为不符合贷款条件时，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定；经审查认为存在贷款风险时，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定。

贷款额度

不超商贷剩余本金和房产估值七成

近年来，楼市调控政策退出了。济南市房地产市场有了新变化。为了适应新形势和新变化，减少缴存人的利息支出，《暂行办法》规定，转公积金贷款额度要按照济南市现行住房公积金贷款政策的相关规定来执行，并且不能超过原商业贷款剩余的本金，同时也不能超过所购房屋当前的评估价值的 70%。

转公积金贷款的期限依据济南市现行住房公积金贷款政策的相关规定来执行。同时，转公积金贷款的期限不能超过原商业贷款的到期期限。

转公积金贷款利率依据中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准以及相关规定来执行。济南市场中新建商品住宅的商业贷款，不再区分首套房和二套房，当下的贷款利率是 3.1%。公积金贷款用于购买首套房时，5 年及 5 年以下的年利率是 2.35％；5 年以上的年利率为 2.85%。而购买二套房，贷款期限在 5 年及 5 年以下的年利率是 2.775％；5 年以上的年利率为 3.325%。

《暂行办法》第十条第五款规定，借款申请人要把原商业贷款的余额与住房公积金贷款额度之间的差额部分，用自己的资金预先存入原商业贷款银行指定的账户，以此来结清原商业贷款。比如，某主借款人在原商业银行的贷款余额为 100 万元，然而其个人公积金贷款的最高额度是 80 万元，这样就存在 20 万元的差额，这 20 万元就需要他提前筹备资金结清，之后再申请“商转公”。

《暂行办法》明确，在公积金贷款期间，倘若遇到国家利率调整，就会按照规定进行相应的调整。日前，中办和国办印发的《提振消费专项行动方案》提出，要在合适的时候降低住房公积金贷款利率。对于办理“商转公”的贷款家庭而言，这具有一定的吸引力。

受理时间

分三个阶段办理“商转公”

为了防范资金流动性风险并且保证服务质量，同时避免业务过度集中，依据原商业贷款的发放日期先后顺序，分阶段来受理转公积金贷款业务。

2025 年 6 月 30 日之前会受理商贷发放日期在 2018 年 1 月 1 日之前的转公积金贷款业务；2025 年 7 月 1 日到 2025 年 8 月 31 日期间会受理商贷发放日期在 2021 年 1 月 1 日之前的转公积金贷款业务；从 2025 年 9 月 1 日起开始受理所有符合条件的转公积金贷款业务。