物业公司通过停止供电、供水、供热、供燃气等手段来催交物业费；物业公司未经法定程序就擅自接管物业服务项目……在今后，如果物业公司有这样的行为，就有可能被强制退出小区。8 日，记者从哈市住建局那里得知，目的是进一步规范我市的物业管理市场秩序，同时维护业主以及物业服务人的合法权益，还要惩戒那些不良的物业服务人，以提升物业服务的水平。基于此，哈市住建局起草了《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》，现在正向社会公开征求意见。

解聘物业由业主大会依法共同决定

解聘物业由谁来牵头决定呢？《征求意见稿》表明，这件事由业主大会（针对住宅项目的全体业主）依据法律共同决定解聘物业服务人。在解聘物业服务人时，若有业主委员会或者物业管理委员会，应当在拟定召开业主大会会议之日前十五日将有关情况书面报告所在地街道办事处；若没有业主委员会或者物业管理委员会的住宅项目，则由社区居民委员会代行职责并在相应时间前报告所在地街道办事处。街道办事处进行指导监督，依法召开业主大会会议，由业主共同进行表决。然而，业主共同表决需依法满足两个条件，其一，参与表决的业主需满足专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上；其二，需经参与表决专有部分面积过半数的业主以及参与表决人数过半数的业主同意。

依法解除物业合同需提前60天告知物业公司

物业公司退出小区需要履行哪些程序呢？《征求意见稿》对此做出了规定。业主依法共同决定终止物业服务或者解除物业服务合同时，业主委员会或者物业管理委员会需提前六十日以书面形式通知物业服务人，同时书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或者解除物业服务合同时，应当提前九十日书面通知业主委员会或者物业管理委员会，并书面报告所在地街道办事处。

业主委员会或物业管理委员会需在业主依法作出共同决定之日起三日内，将解约原因等具体事宜以书面形式（盖章）在住宅项目区域内显著位置进行公示，且公示时间不少于七日；物业服务人应在书面通知终止物业服务或解除物业服务合同之日起三日内，做同样的公示操作。

业主委员会或者物业管理委员会需在物业服务合同到期、解约或者终止物业服务时间之前，在所在地街道办事处以及区的指导之下，依据哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标的相关规定和程序，依法去选聘新的物业服务人并且签订物业服务合同。

业主委员会或者物业管理委员会需与原物业服务人、新聘物业服务人协商来确定交接时间，并且要通知所在地的街道办事处。街道办事处要在现场进行指导和监督，促使各方依法做好预收的物业服务费用的交接工作，做好物业档案资料的交接工作，做好物业管理用房的交接工作，做好共用设施设备的交接工作，以及做好其他属于业主共有财物的交接和登记工作。

欠缴的物业费通过诉讼途径解决

物业公司退出小区后，关于债务债权等事宜该如何处理呢？《征求意见稿》指出，当物业服务合同（包含前期）终止或者解除时，物业服务合同的当事人应当通过民事协商、仲裁或者司法诉讼等途径，来解决欠缴的物业服务费用、相关设施设备的权属以及有关债权债务等问题。物业服务人不能因为业主欠交物业服务费，或者存在债权债务纠纷，又或者对业主共同决定有异议等情况，就拒绝办理交接以及退出。同时，也不能以任何理由去阻挠、干扰或者妨碍新物业服务人开展服务工作。鼓励有条件的住宅项目经业主共同决定并同意后，业主委员会或物业管理委员会能够聘请第三方机构来具体承担物业服务人解聘或选聘的工作，能够承担账务清理结算的工作，能够推进业主意见表决的工作，能够进行物业查验及交接的工作。聘请第三方机构的费用可以从业主大会工作经费以及小区公共收益等途径进行列支。

以停电、停水等方式催交物业费将强制退出

据了解，物业服务人出现以下情况时，将被列为拟强制退出对象：其违反了《中华人民共和国民法典》以及《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关法律、法规的规定，且所管理的住宅项目出现了下列情形中的任何一种。

把全部的物业服务转委托给第三人；或者把全部的物业服务进行支解，然后分别转委托给第三人。

（二）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的；

（三）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；

违反法律、法规规定或者物业服务合同的约定，从而停止提供物业服务；

在被解聘或者物业服务合同终止的情况下，依然拒不退出物业管理区域。

未按照规定办理交接手续，被区里责令限期改正，然而逾期仍不改正。

拒不移交相关的资料，经区责令在限定的期限内进行改正，然而到了规定期限却仍未改正；拒不移交相应的财物，经区责令在限定的期限内进行改正，然而到了规定期限却仍未改正；拒不移交特定的资产，经区责令在限定的期限内进行改正，然而到了规定期限却仍未改正。

挪用属于业主共有的经营收益，或者侵占属于业主共有的经营收益，被区责令退还后仍未退还的；

经区认定，若因物业服务人承担主要责任或全部责任而引发重大群体上访或越级上访事件，以及重大安全生产责任事故，还有其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为。

若市民对此有意见，那么需在 2025 年 5 月 8 日前以信函或电子邮件的方式提出。其邮寄地址为哈尔滨市道里区兆麟街 125 号 705 室的物业管理处，邮政编码是 150000，需在信封上注明“反馈意见”字样；电子邮箱为 hrbwuyechu@sina.com