你知道电梯的使用寿命有多久吗？

一般而言，电梯的使用年限大约在 15 年到 20 年之间。其具体年限会因维护保养情况而异，也会因品牌质量不同而有差别，还会因使用环境的不同而有所区别。

电梯更新，是城市更新升级、老旧小区改造中的重头戏。

一套房子的产权为 70 年。如此计算的话，在 70 年之内，至少需要更换三次电梯。

但是在实际生活中，到期电梯更新改造，并不容易。

电梯更新包含两种情况。其一为原本没有电梯而进行加装。其二是电梯使用期超过 15 年，需要更换新的电梯。

本文只讲述第二种情况，即住宅楼电梯更新。

一、电梯更新，三大难点

首先是，业主积极性不高。

超过 15 年的住宅，有一部分业主已不在该楼居住。有的是空置着，有的是出租着。他们对电梯的安全性隐患不是很在意，觉得事不关己，就高高挂起。

这部分业主若采取消极对待的态度，或者进行抵制，就会致使电梯更新投票无法在业委会获得通过。

其次是，邻里关系影响。

笔者调研时发现，在某个楼道单元中，业主拒绝同意的原因是与楼上邻居存在矛盾，他们故意要等到电梯旧损后，让楼上住户无法使用电梯。

居住在一楼的业主，大多认为自己反正用不上，而且施工会影响自己的生活质量。

第三是，集资金额较大。

电梯更新需要筹备 30 万元以上资金。对于业主而言，只有当电梯彻底无法使用时，他们才会觉得应该进行更新，否则就会觉得能凑合一天算一天，只是进行修修补补，最终常常会导致惨剧发生。

二、电梯更新，如何破局？

那么，对于现实中，老旧小区电梯更新的三大问题，如何破局呢？

第一条和第二条理由，实际上在法理上无法成立。

从法律层面来分析，《民法典》第二百七十三条有这样的规定：业主对于建筑物中属于专有部分之外的共有部分，是享有相应权利的，同时也需要承担相应义务；不能够以放弃权利作为理由而不履行义务。

这表明电梯如同小区内的其他共有设施那般，是由全体业主共同拥有的，并且全体业主也需承担对其的维护责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业依照合同约定提供了服务，之后，业主不能因为未享受或者无需接受相关服务，就拒绝缴纳费用。

这些共用费用并非以“是否使用”为前提，而是依据法律从必要性的角度进行分摊。

从法律层面来看，所有住户都应承担电梯费用，一楼住户也不例外。从公平角度而言，一楼住户应和其他楼层住户一样，共同承担电梯费用。

那么，最终影响业主决策的，实际上是30万左右的集资问题。

老旧小区不存在公共维修基金，新建小区即便有基金，其数额也不足以承担电梯费用。二者都需要再次探讨集资的方式。

家里的电器、汽车等物品是这样的，它们虽然已经老旧了，可是还能够使用。如果直接将其更换或者扔掉，总是不符合国人的心理习惯。

所以，要将这个决策从“投入成本”转变为“获得收益”，这样结果就会有很大的不同。

三、电梯更新，“以旧换新”

这几年，国家政策如同春风一般吹拂。“以旧换新”在这样的环境下变得流行起来，“国家补贴”也被当作合法的羊毛。

在“国补”政策的影响下，消费者认为如果不购买商品，就会“少赚了钱”。

由此，十几万元的新能源汽车国家补贴到了，它就繁荣；几万元的农机国家补贴到了，它就繁荣；数千元的手机数码、家用电器国家补贴到了，它们就繁荣。

如今，电梯更新的“国补”也来了。

2024 年，国家发展改革委和财政部明确要进行统筹安排。他们要支持大规模的设备更新以及消费品以旧换新。在这些支持内容中，住宅老旧电梯的更新改造被纳入了重点支持的范围。

相关政策规定，对于投入使用时间已经超过 15 年的住宅电梯，会依据隐患排查或者安全风险评估的情况来进行更新改造。此政策的发布，一方面为电梯的更新给予了资金方面的保障，另一方面也明确了更新改造所应遵循的方向以及标准。

各地财政陆续安排财政补贴，用于进一步加快老旧电梯的更新改造，补贴标准是每部电梯不低于 15 万元，这极大地提升了业主参与电梯更新改造的热情，也提升了业主支持电梯更新改造的热情。

这项政策存在一个瑕疵，即采用“先装后补”的方式，这意味着需要业主先进行垫付资金的行为，只有在验收完成之后，才能够进入申请补贴的流程。

因为是国家信用，所以有企业愿意成为垫资方，并且与业委会合作来开展电梯更新业务。

例如笔者为广东省一家专门从事电梯更新的企业在做顾问服务。

这种新加入的企业，运用了互联网“拼多多”的模式，会对电梯服务市场格局产生极大的改变。 这种新近入局的企业，借助互联网“拼多多”模式，将给电梯服务市场格局带来极大的改变。 这种最新进入的企业，采用互联网“拼多多”的模式，将会极大地改变电梯服务市场的格局。

该公司依照拼多多的“先用后付”模式，在前期会把全款垫给电梯厂商。之后，会与业主代表（包含业委会、物业、居委会等）签署相关协议，协议中包含“按使用量计费”“分期付款”“优惠买断”等多种模式，通过这些方式，将电梯更新的首付费用实现了“零门槛”。

对于 15 万元的财政报销费用，业主有两种选择。其一，由企业先垫支，之后企业实际收款；其二，由业主先垫支，企业报销后按照垫支比例再返还给业主。这两种方式无非就是存在多个利差而已。

这种模式创新使得该企业电梯更新改造的进度较快。依据每部电梯数万元的个人激励，已经在全国开始进行招商合作。

感兴趣的读者可以私信留言，免费牵线。

那么，你对电梯更新的商机，怎么看呢？

欢迎留言探讨。