一是房子有代表性，市场关注度普遍很高，成交集中；

二是中介、买家、卖家微妙的心理变化是当下楼市的镜子；

三是交易策略可供大家参考。

01

第一套是学区房。它在 2 月 12 日挂牌，接着在 3 月 1 日完成了过户，其过户速度就是如此之快。

朋友找我参谋这套房子的购买。当时孩子上五年级，学区内的初中情况很糟糕，主要体现在学风方面，家里人意见一致后就决定购买学区房。

当时我的方案是购买学区房，要选择最好的初中，同时总价要最低，买下后就立即出租，在初中的三年时间里，就在学校旁边租房居住。

三年多的时间过去了。他曾经对楼市抱有幻想，认为楼市会反弹，于是决定再持有一段时间，结果错过了上一个窗口期。

春节吃饭期间，得知还未出售。于是力劝在节后进行交易。恰好学区房市场在春节后出现了短暂的回暖态势。借着这股热度，将房子以小区同户型的最低价挂出，并迅速完成了交易。

这一波热度仅维持了 45 天。3 月 27 日之后，带看呈现直线下滑的态势。并且从那之后，再也没有成交过一套。

当时他的房子成交价为 233 万。现在，同户型的房主愿意主动将价格降到 225 万进行成交。然而，已经找不到买家了。

急着买的家长已经买好了，市场进入下一个循环。大批新房源即将上架，这些新房源肯定会使价格内卷。

对于学区房，我的观点一直未变，那就是用完就卖掉。不要对它抱有任何期待，因为它本质上只是一张学票，即便存在一点居住属性。要记住，持有它的成本并不低。

买家在七八月天最热的时候下手是最合适的。卖家在春节后往往能够卖到相对高的价格。

02

第二套也是卖房。

房子是在 2019 年被房主一时冲动买下的。当时房子到手的价格是 500 万出头。买房还需要摇号。这个房子的位置虽说在城郊，但是也不算特别偏。周边的配套设施还可以。它距离地铁口有 1 公里。

为什么要找我？现在房子挂 350 万都卖不出去。这意味着房子卖完后，扣除贷款，所剩的钱不到 10 万。

是否出售取决于现金流的状况，即现金流是否存在问题。同时，也取决于能否正常进行还贷。此外，还取决于对房价未来走势的判断。

我认为这个小区未来还会继续下跌。原因在于挂牌量较大，物业的表现不够好，外卖能够随意进出，租客的数量在逐渐增多，并且周边还在不断有新房上市。

关键在于，这个片区不存在想象空间，没有产业，也没有学区，仅有房子。

他现在的收入不太稳定，每个月还贷 1.5 万变得有些吃力了。我提议把房子卖掉，改为租房。房子最初价格是 350 万，后来降到 340 万，最终以 338 万成交，这意味着房子的价值几乎全部失去了。

整个交易结束后，房主给我留言。他说自己轻松了。尽管有很多遗憾和不舍，但至少每天那种莫名的压力没有了，也不用再算着过日子了。

可能会考虑去一个规模小一些的城市。首先要存钱，之后会考虑买房，不过不会再购买如此昂贵的房子了。

03

第三套是用于买房。这是真正的刚改需求。因为有了二胎，所以需要从两房换成三房，并且要带父母一起居住。

整个置换过程的最大难点在于卖房子。特别是那些房龄在 10 年以上，并且当年价格不便宜的两房。

10 年是一个关键节点。在这之后，不论小区多么好，多么豪华，其价格都会呈现出加速下滑的趋势。其根本原因在于该小区不再稀缺。当下，新房子的数量众多，好房子也不少，而预算较为宽松的年轻人通常都喜欢购买三房。

各种交易统计数据显示，两房比较好卖。其卖点在于便宜，总价较低，主要面向预算不多的刚需群体。倘若不能降低心理预期，那么改善就会受到阻碍，一直等待下去只会导致带看的数量越来越少。

买很容易，现在有很多次新的三房。楼层和朝向可以随意挑选，很多是装修好且未入住过的。房主的普遍心态较好，价格可以商谈，也能接受稍微降价。

我强调一点，在选择小区时，要尽量选择热度高的小区，要尽量选择成交率高的小区，要尽量选择真实入住率高的小区。因为市场早已分层，哪怕只是一街之隔。

结

心态的变化，非常微妙

今年的金三银四已经提前结束了。市场迅速进入了淡季。大家的心态正在发生着变化。

有些房子价格还会继续往下，房主也不会那么强势了。