每日经济新闻资料图（图文无关）

“小物业，大民生”正逐渐成为市场共识。

近年来，住宅需求得到满足之后，业主们对小区配套的物业服务水平越来越重视。然而，在日常生活里，物业和业主双方在物业费缴纳以及小区公共收益支配等方面产生的纠纷，常常出现在媒体上，引起了各界的关注。

在 3·15 国际消费者权益日这个时候，《每日经济新闻》的记者对近年来物业服务领域的一些典型案例进行了梳理，并且将政策趋势与法律框架结合起来，从中提炼出了物业常见的问题。

捆绑收费合理吗？

交房时被要求预缴物业费，似乎已成为行业普遍现象。

以深圳某人才项目为例，在 2024 年底交付。业主陈先生收房时，被要求至少提前预缴 6 个月的物业费。有的业主还被要求预缴一年的费用才能收房。据每经记者了解，部分项目把物业费预缴与门禁卡、电梯卡等事宜进行了绑定。

北京金诉律师事务所的主任王玉臣在接受每经记者采访时讲道：“这种捆绑收费的行为是违法的。开发商有交房的义务，没有权利要求业主预先缴纳物业费；物业公司同样没有权利在开发商交房的时候，要求提前预收物业费。要是遇到了这种情况，能够直接向住建部门或者房管部门进行投诉，要求对这种违法违规的行为进行调查和处理，在必要的时候甚至可以直接拨打报警电话。”如果屡禁不止，还可以提起相关民事诉讼。”

中物智库的高级研究员宋子谦指出，这主要是由商品房销售合同以及物业服务合同中的规定所决定的。如果商品房销售合同中对预缴物业费有特别的约定，并且在该约定是合法有效的情况下，那么合同双方就应当按照约定来进行处理。

装修还要交管理费？

新房装修本是一件令人开心的事。然而，按照部分物业公司的管理规定，业主在进行装修之前，需要先缴纳装修管理费、垃圾清运费，还有装修押金和保证金等费用。当装修完成并经过验收后，物业却不愿意将装修押金退还给业主，而是用其来抵扣日后的物业费。这种行为往往会引发物业与业主之间的纠纷，使得原本的喜事变成了烦心事。

王玉臣指出，各地的规定存在差异。所以，还是应当依据当地的相关规定去执行。并且，有一些地方已经取消了装修押金或者保证金。

2023 年北京市住建委发布的《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》明确，取消了装修保证金。并且规定，若物业服务收费标准中已包含生活垃圾清运费，物业服务人就不得再收取生活垃圾清运费；若未包含，便可收取。生活垃圾清运费的收费标准是 30 元每户每年。这个标准需要在物业管理区域的显著位置进行公示。物业公司不可以向业主或者物业使用人收取住宅室内装饰装修管理服务费，也不可以通过变相的方式收取。

物业费起始时间到底怎么算？

关于物业费收取时间，一直都存在纠纷。

宁波北仑区年初判决的一起法律案件，其缘由是一业主在 2021 年 7 月收房时察觉到房屋存在质量问题。接着开发商开始进行整改，到当年 9 月整改完毕。然而物业公司要求从当年 8 月起开始计算物业费，而业主主张从 10 月开始计算。双方无法达成一致意见，最终将此事诉诸法院，之后便陷入了长达数年的物业费争议之中。

王玉臣指出，如果开发商交的房子具备交房条件，而业主却迟迟不收房，这种情况通常会在合同中约定以交房时间为准来计算物业费，合同约定具有优先性；如果开发商交的房子不具备交房条件，购房人在交房时未收房，那么物业费的起始时间应该是入住时间。

宋子谦表示，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定得很明确。业主如果违反约定逾期不支付物业费，那么物业服务人可以催告业主在合理期限内支付。当合理期限届满，业主仍不支付物业费时，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。并且，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费。

公共收益去哪儿了？

“物业费年年交，到底花在哪了？”

“小区电梯广告、快递柜租金等收益又去了哪里？”

作为业主，你是否也有过这些疑虑？

近年来，每经记者观察到居民自治意识逐步提高。涉及小区全体业主利益的纠纷和诉讼数量呈上升趋势。特别是在小区物业服务企业更替过程中，对小区公共收益的追索常常成为焦点。

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人需定期将服务事项等以合理方式向业主公开并报告。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三项也明确，物业服务人要将负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，还有维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等内容，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。宋子谦提醒，业主提出请求要公布物业服务合同，以及请求查阅物业服务合同、共有部分使用和收益情况的，法院应当给予支持。

房屋存在质量问题怎么办？‍

我家卧室的窗户存在漏风的问题。我向你们反映过很多次。每次反映情况的时候，你们好像都当作没看见一样。可是在收费方面，你们却非常积极。你们的物业服务到底做到位了没有呢？

近年来，有不少业主因为房屋质量差以及物业服务不到位等这类问题而拒交物业费，最终这些业主被物业公司起诉了。那么，业主到底能否凭借这些理由来拒交物业费呢？

如果处于房屋的保修期内，那么日常的维修义务应由开发商来承担，业主可以直接去找开发商。并且，对于开发商而言，是由自己进行维修，还是让施工企业或者物业来进行维修，这是开发商需要去处理的问题。王玉臣表示，即便不在保修期内，倘若存在施工缺陷或者设计缺陷，开发商依然需要承担相应的维修责任。

王玉臣指出，若已超出保修期，且不属于施工缺陷或设计缺陷等特殊情况，那么可以首先找物业公司，让物业公司进行维修。“公摊部分以及公共部分的维修义务在物业公司，不过在这种情况下可能会牵涉到公共维修基金的使用”。

撰文｜陈 利

编辑｜陈梦妤