2024 年 12 月 18 日，在上海浦东区有“耀华璟耀”保租房。此为视觉中国|图所呈现的内容。

选择较为有限，房屋逐渐老化，房东随意就涨租，还会中断合同，维修也不及时……在大城市努力打拼的青年人，要租到让自己安心、放心、省心、贴心的“好房子”，其概率就如同中彩票一样。

长期以来，房地产市场更注重出售而轻视出租。保障性住房的供给数量不够，导致人们要么买不起，要么租不到。同时，楼市的不稳定状况使得即便能够买得起并且租得到房子，人们也会心怀忧虑、胆战心惊。

2021 年，国务院首次作出明确规定，要发展小户型且低租金的保障性租赁住房，也就是人们常说的保租房，以此来为新市民以及青年人等群体解决住房方面的困难。2022 年，明确指出在“十四五”期间，全国计划筹集并建设 870 万套（间）的保租房。

在全国 40 个城市的保租房筹建进程里，上海属于“交作业”较多的城市之一。到 2024 年底的时候，全市已经供应了 34 万套（间）保租房。“随申办”能够进行线上看房：有 277 个保租房项目正在对外招租，中心主城区七区加起来一共有 140 个（具体可详见南方周末的报道《一辈子租房，能在上海扎根吗？》）。

2025 年是“十四五”规划的最后一年。2025 年政府工作报告刚刚发布，该报告指出要加快构建房地产发展的新方式，以适应人民群众对高品质居住的需求，推动建设安全、舒适、绿色且智慧的“好房子”。

保租房保障的究竟是什么呢？近日，南方周末记者就这个话题与上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任、中国城市治理研究院研究员陈杰进行了对话。在保租房诞生之前，陈杰参与了相关的政策讨论；保租房落地之后，他也一直对其进行跟踪研究。

以更市场化的方式填补空白

南方周末：如果你是刚毕业的大学生，会考虑保租房吗？

陈杰表示肯定会这样做。如果实在找不到合适的保租房，就会考虑其他租房方式。他的很多学生一毕业就直接住进了保租房，还有一些学生工作了几年后，也都纷纷换到了保租房。年轻人认为，保租房自带“体制内”的那种光环，意味着品质、稳定以及安全感。

南方周末询问：品质、稳定和安全感具体所指为何？今年政府工作报告为“好房子”赋予了“安全、舒适、绿色、智慧”的定义，那么这些在保租房上是否有所体现呢？

陈杰称，上海的保租房新建比例较为可观。这些房子崭新，质量优良，配套设施齐全。并且还巧妙地利用公共空间，营造出了独特的社区文化体验，从而增加了客户的黏性。另外，保租房社区实行“租购同权”，能够办理租赁备案、居住证等事宜，让居住者能够住得稳定且安全。

与个人房东或分散式长租公寓的房子相比，保租房每年租金涨幅不会超 5%。不用担心会被提前解约，不用担心租金会上涨，不用担心会乱收费。不会出现运营方爆雷导致突然流离失所的情况，也不会遭遇租金贷类型的欺诈。

我们调研了很多保租房租客，他们觉得，保租房戴有“帽子”，这就表明其品质是有政府认证的，运营也是有政府监管的，所以会让人觉得更加规范、更加放心。只要租客符合条件，就能够一直租下去。

南方周末询问，除了毕业的大学生之外，像快递小哥这类一线工作人员，是否也是保租房保障的对象呢？

陈杰称：“一张床”是上海保租房的特色。这里既有城市建设管理者之家这个产品线，又有像安歆这样的民营租赁企业提供的蓝领宿舍系列。只需几百块，就能住到好房子。主要面向从事城市建设、公共服务的一线工作人员，如建筑、环卫、园区和小区物业、家政、酒店等行业的人员，同时也接纳快递小哥、外卖员、网约车司机等灵活就业群体，还接纳初创小微企业的员工。

上海保租房的多层次保障体系由一张床、一间房、一套房构成。南方周末记者黄思卓提供了相关图片。

这些住房的情况是怎样的呢？

陈杰称：上海原先的四类保障房是面向特定群体的，其申请条件都极为严格。像动迁安置房仅仅面向动迁安置户；廉租房以及共有产权保障房要求“双困”，也就是同时存在收入困难和住房困难，并且基本上只针对户籍家庭。

公租房没有收入要求，这与绝大部分其他城市不同。它要求户籍或多年社保，在本市没有住房或住房很小，并且最多只能住六年。公租房的租金较为实惠，然而存在“想租的租不到，能租的不想租”的情况，原因是运营能力不足，对使用和服务不够重视。最终，一些区属公租房房源空置较多，造成了公共资源的浪费。

南方周末：保租房推出得最晚，其风头最为旺盛。那么，它在上海住房保障体系中处于怎样的定位呢？它与之前的四类保障房又有着怎样的关系呢？

陈杰称，保租房的申请门槛较低。只要具备稳定的工作，并且在申请区域内没有自有住房，就能够申请。而且可以无限期居住。另一方面，保租房的补贴相对较少，其租金是按照市场租金的九折来确定的。

保租房与原先的几类保障房建立了联系，使上海住房保障体系更为完备。具体而言，对于住房和收入都有困难的户籍家庭，能够居住廉租房；支付能力稍好的家庭可以购置共有产权保障房；收入不存在困难但住房有困难的“单困”群体，一部分入住公租房，一部分居住保租房。

上海保租房社区里配套的健身房。南方周末记者黄思卓|图

从保障“有房住”到“有好房住”

南方周末：全国 40 个重点城市都在积极筹建保租房。其中，深圳、北京、昆明的保租房近期展开了“六折战”，甚至还提供免费短租服务。然而，在上海，保租房月租过万的情况十分普遍。那么，上海保租房是否价格过高呢？它的保障属性又体现在哪些方面呢？

陈杰称，国家仅规定保租房需低于同地段同品质的市场化住房租金。然而，各地在这方面的做法存在差异，比如上海的保租房租金为市场租金的九折。因为上海的保租房多数是新建的，其品质和配套都较为良好，在同地段通常难以找到同品质的房源来进行对比。即便租金是九折，也常常比周边“老破小”私宅的租金要高很多。这确实引发了不少质疑，即这样昂贵的房租还能否被称作保障房。

这里的要点在于，保租房并非是那种带有“低价补贴”性质的保障性住房。它是双管齐下的，一方面有政府看得见的手发挥作用，另一方面也有市场看不见的手共同发力。通过这种方式，能够纠正市场失灵的问题，同时填补市场的短板，从而降低“好房子”的租金。

准市场租金定价后，保租房建设企业能够保本乃至获利，进而有投资积极性，这样保租房供给规模才可能提升。并且，直面市场竞争压力，保租房运营方可以提高租客服务意识，也能提高资产维护意识，还能提高资源最大化利用意识。

不少专业机构的分析报告表明，保租房大规模进入市场之后，市场租金的平抑效果较为明显。我们进行的调研显示，租客反馈称，保租房给其他房东带来了竞争压力，并且在近两年来，私人房东和长租公寓都变得更加规范了。

南方周末：从微观层面，对租客而言，到底保障的是什么？

陈杰表示，既要保障“有房住”，又力图保障“有好房住”。有些年轻人对出租房的品质要求较高，所以上海的保租房竞争较为激烈，它们各有特色，只有“好房子”才能在竞争中生存下来。投资和运营保租房的企业面临着争取客源的压力，在建设选址、产品设计、运营服务等各个环节都投入了很多心思。

可见托底式住房保障主要解决的是基本权利方面的问题，即“有没有”的问题；而保租房保障所涉及的是非基本权利方面的问题，也就是“好不好”的问题。正因如此，租客需要付出更高的租金。

南方周末：要住到好房子和好社区，租客自身需要出力，不能指望政府来补贴租金。

陈杰称：各类保障性住房需各展其能，各负其责。保租房存在诸多产品线，不同的租金与不同的房子相对应。好的房子和小区，归根结底都是由钱打造而成的。如果租客不出这笔钱或者出得不够，那么就需要企业出这笔钱，或者由政府出这笔钱。

实际上在不少城市，有相当多的保租房项目被纳入了人才租房体系。特定租客在不同程度上享受到了来自政府的租金补贴。然而，总体来看，其占比还是比较小的。这也反映出保租房与公租房相比，发生了从“补砖头”到“补人头”的思路转变。

在刚开业人气不足或者市场行情不好的时候，降低租金并且进行短期的价格战，这可以作为一种争客的营销宣传手段。然而，长期进行价格战，那么亏空的差额由谁来承担呢？如果长期这样下去，就会出现房屋老旧破败、维修迟缓以及社区氛围冰冷等情况。

目前来看，租金相对较高但并未影响保租房的出租率。上海中心主城区的项目，基本上都已租完。热门项目的轮候量甚至是房源的几倍，呈现出的是房等人而非人等房的情况。

城方·璟湾公寓是上海黄浦区的首个社区型保障性租赁住房项目。它是市中心稀缺的新建住宅。这里的租金不便宜，然而却很难租到一套房子。（视觉中国|图）

房地产市场的“调节器”和“稳定器”

南方周末询问：近些年房地产市场发生了重大的波动，那么保租房政策的出发点究竟是什么呢？

陈杰称，在保租房制度的设计出发点中，包含了增加住房的有效供给，对住房需求进行调节，以及使市场租金趋于平稳等方面。自 2016 年以来，政府多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，致力于保障“人人住有所居”。只有当政府手中持有的住房供给规模足够大时，才能够改变住房的供需结构，从而对市场产生撬动作用甚至是根本性的影响。

目前保租房对整体房地产市场的影响较为有限。原因在于其供给规模还十分有限。到“十四五”规划末期，全国虽实现了 870 万套（间）的建设筹措，但这一数量还不到 2023 年全国新建商品住宅一年的销售量。

南方周末：但感觉上海这些年增加了不少保租房。

陈杰称，上海在全国范围内属于住房租赁用地推出最为积极的城市。有专业机构做出估计，其推出的住房租赁用地数量约占全国的一半。上海目前已累计推出保障性租赁住房用地（R4 地块）有 240 多幅，能够建设的租房约为 28 万套（间）。在去年年末，已经入市的 R4 项目有 93 个，房源达到 11 万套（间）。这些已入市的 R4 项目房源虽占已运营保租房的 30%，然而，与全市约 1000 万租客以及约 400 万套租房存量相比，其比重还是比较小的。

南方周末：保租房的出现，究竟是“不合时宜”从而扰动了房地产市场呢，还是成为了房地产市场的“调节器”以及“稳定器”呢？

2021 年之后，中国房地产市场经历了大调整，这背后有着很深刻的历史原因。而保租房在其中起到的作用，即便存在，也是极为有限的。

展望未来，随着保租房供给规模持续累积，它对房地产市场的调节器和稳定器作用会越来越大，尤其在大城市。在城市内部板块层面的市场中，保租房的影响可能会更为重要。

同时，不要觉得保租房对房地产市场需求仅仅会起到“分流”这种抑制性的作用，实际上还可能有“引流”的作用。在一个板块里，突然出现一个大型租赁社区，会对板块内以及周边的市场都产生支撑性的作用。

南方周末询问如何理解这个“引流效应”。在这两年中，上海各类租房的房租都出现了下降的情况，许多市场人士以及大量私人房东，都将其归咎于保租房入市的数量过多，从而导致“分流效应”过于严重。

陈杰称，上海在近两年出现了房租普遍下降的情况，这确实是事实。这种房租下降主要是由经济大环境所导致的，同时也有许多二手房因为不好卖而转为出租，从而使得租房的供给大量增加。

保租房集中入市肯定会压低市场租金，尤其在局部区域。平抑大城市的市场租金是保租房制度的初衷之一，并且是主要初衷之一，对此无需回避。

在保租房出现之前，中国大城市房价高，租金也高。新市民难以进入，青年人留不住，奋斗者住不安，追梦人难成业。长此以往，政府很着急，企业很焦虑，高校很焦虑，医院很焦虑，社会方方面面都很焦虑，城市发展的后劲处于岌岌可危的状态。

保租房的历史使命是把不合理的高租金打下来，这在客观上会损害一部分群体的既得利益，特别是那些高度依赖大城市畸形高租金来获利的群体。

留住新市民和青年人，让奋斗者能“住得安”，这样就能守住城市发展的希望，也能让城市有可持续的蛋糕分享。平抑市场租金，让更多人能进得来，同时保持住房市场价格稳定，这种平衡，既为广大有房者和房地产企业所需要，也为政府所需要，当然也为投资与运营保租房企业所需要。

上海保租房内年轻人数量较多，其中有不少是喜爱宠物的人士，并且社区举办了诸多宠物派对。（南方周末黄思卓|图）

不只经济功能，还有社会功能

南方周末：各地政府都在留意把握入市的节奏，其中上海也不例外。前年与去年相比，去年上海保租房的入市节奏更为缓慢。

陈杰称：保租房有小部分是新建的，而大部分是通过改建或者收储得来的。当市场需求处于下行态势时，闲置的房源数量增多，此时收储或改建的成本降低，便能够临时性地转变为保租房，这有助于房地产市场停止下跌。等到市场需求恢复，并且出现过热的迹象时，就把那些保租房转化为市场化房源，以此来平抑房价和租金。从这个意义上来看，保租房确实能够起到调节市场需求的作用。

上海浦东存在一个实操案例。有一个靠近职业学校的保租房社区，当学校的生源逐渐增多，原有的宿舍无法容纳所有学生时，这个社区便拿出其中一栋楼的几层，将其改造成“一张床”的宿舍。倘若后续生源有所减少，这些房间还能够改回原来的样子，这样政府既避免了进行重复建设，又提高了资源的利用率。

南方周末称，保租房犹如海绵，具备吸放的特性。从表象来看，保租房项目的功能并非仅仅是居住，还存在其他功能。在“十四五”规划期间，全国筹备建设了 870 万套（间）保租房，那么这个数字是否已经达到了极限呢？

从总量方面来看，保租房尚未达到顶峰。然而，每个城市的人口形势以及住房市场都存在差异，情况各不相同。政府需要根据不同的地方情况，让市场发挥其作用，促使市场充分竞争。例如，在上海的部分地区，特别是产业集聚区，租金依然较高。未来，在这些地段还可以进一步增加保租房的供给，提升可负担“好房子”的可及性，减轻新市民、青年人“住不安”的焦虑以及通勤压力。

新市民和青年人对住房品质的需求在不断升级，这使得原来早期入市的保租房会逐步过时，原来能够将就的房子和社区也会被嫌弃。所以可以说，保租房在一定程度上没有终点，它始终在前进的道路上，需要不断地进行动态调整。

城方·璟湾公寓是黄浦区首个社区型保租房项目。该社区活动丰富。在 2025 年初，刚刚举办了“流浪图书馆”的换书活动。摄影记者为南方周末的黄思卓。

南方周末询问：你对众多保租房项目进行了调研，除了能满足住得好的功能之外，保租房最能吸引你的功能究竟是什么呢？

陈杰指出保租房具有城市发展调节器的功能。如前文所述，城市在发展过程中处于不同阶段会有不同需求，怎样以最小的代价且灵活地满足当下的刚性需求，同时为城市的长期稳定奠定基础，这是一个难题。

简单来说，中国住房矛盾最为突出的那个时代已经结束了。在未来，大城市的住房情况不会再像过去那般紧张。未来的中国大城市，所缺少的既不是土地，也不是房屋，而是人口。只要有了人，就会有消费；有了消费，就会有需求；有了需求，就会有产业。当人们集聚在一起时，就会产生互动以及思想的碰撞，进而就会充满活力。

一个城市只要有足够的人进入并留下，其经济的韧性就会很大。无论新技术变革带来怎样的冲击，当新的产业周期来临，城市依然能够迸发出活力。就像今年政府工作报告所提出的那样，推动更多资金资源投向“人”。只有这样，城市才会有未来。

南方周末：留住人才方面，提供户口、安家费已成为常见的鼓励政策。那么，保租房又有哪些新增的优势呢？

陈杰指出，很多城市早已察觉到这一点，所以抢人大战才会如此激烈。早年的时候，主要是着眼于给户口，对于高级人才会给予安家费。在那个时候，房子还比较珍贵，所以不太能够给得起免租的待遇。而现在，房子的数量增多了，尤其是政府自己能够掌控的房子数量增多了，于是很多城市已经非常明确地提出，要通过房子来吸引人才、留住人才，通过让人们安居来促进他们乐业，通过让城市宜居来促进人才的汇聚和产业的集聚。

在这个过程里，保租房不仅要提供好房子，还要提供好社区。要让人们能够公平且便捷地获取公共服务和公共资源。要有基于精妙设计的公共空间和准公共空间。要实现线下线上联动。在丰富的社区互动中，能够积累个体的社会资本。同时，能促进新市民融入城市，增强青年人对城市的认同感和归属感，进而增加城市的吸引力。

住房的社会功能得以彰显，并且这种彰显的程度甚至超过了住房创造 GDP、就业以及财税的那些经济功能。

南方周末记者 黄思卓