文/乐居财经 严明会

2025上海第一批次土拍，金茂杀回市中心。

金茂和庆隆组成的联合体行动果断，进行了加价。经过 184 轮的竞价，他们以 89.6435 亿的价格拿下了虹口区 C080302 单元 hk329 - 11 地块。此次竞拍的溢价率为 38.20%，成交的楼板价约为 11.75 万元/㎡。

项目放风价17万 /㎡，已经达到板块制高点。

土拍现场，金茂一直在举牌。从开始到结束，它都没有停止举牌的动作，给人一种颇有势在必得的感觉。这表明，金茂在虹口拿地并非偶然。此前，金茂已经在虹口拥有了虹口金茂府。而此次拿地，距离上次在虹口拿地已经过去了 5 年。

他的合作方是庆隆集团，该集团 13 年来首次在上海获取土地。以金融投资为主的这家投资机构，给予了金茂加价的底气。庆隆背后站着的是新加坡豪门之一的黄祖耀家族，其资金实力十分雄厚，并且在新加坡和香港都有豪宅的代表作。

2025 年，金茂在上海将展开大规模行动。除了以高溢价获取土地之外，近期，关于金茂项目的各种信息四处传播。从新年开始仅仅两个月的时间里，金茂在上海已经有 5 个项目处于准备行动的状态。

200亿拿地，金茂占多少？

去年11月以来，金茂在上海突然加速了。

一个月之前，金茂联合华润置地、建发，以底价 15.8 亿元拿下了普陀的桃浦地块。

年前年后三个多月时间，金茂在上海拿地总金额超200亿元。

这 5 个地块当中，没有一个是由金茂单独拿地的。合作方包含区域国资、央企以及实力外资。并且，这些地块的拿地主体也是各不相同的。

虹口项目的股权比例目前尚不清晰。在其他四个项目中，金茂的股权占比最高能达到 70%，最低为 26%，并且这些项目的操盘方都是金茂。从目前的情况来看，不出意外的话，虹口项目也将会由金茂进行操盘。

目前已知的情况是，虹口地块的拿地主体是由中国金茂旗下的（简称“西安葆茂”）以及其他部分组成的联合体。

西安葆茂于 2023 年 10 月成立，王振松为法定代表人。2023 年 12 月，金茂开展了一轮高管大规模裁员行动。在此次裁员中，王振松兼任的金茂上海总经理职务被解除。王振松从 1999 年开始就加入了金茂，在金茂工作的时间已超过 25 年。并且此人在金茂旗下的多家公司担任法定代表人。

其他四个地块的推进速度较为迅速，有些地块在拿地当天就制定出了规划。除了新近拿下的虹口地块之外，其余四个地块的规划方案已经对外公布了。普陀桃浦的项目以及宝山杨行的项目，它们的案名已经公布了。棠系产品首次进入上海，另外三个项目主要是以金茂府系产品为主。

从当前进度来看，在 5 个项目里，普陀桃浦地块是最先拿地的。这个地块会最早进入市场。此地块的成交价是最低的。它集合了金茂、建发、华润置地这三大国央企。它的案名定位为“润雲金茂府”。项目名既冠有“金茂府”三个字，又带上了第一大股东华润置地。

刚刚过去的周末，润雲金茂府展厅已经开放。

金茂府去化挑战

外界猜测，虹口项目有可能也是府系产品。今年年内，多个金茂府陆续进入市场，或许是金茂想利用这个机会重新塑造它在上海豪宅圈的地位。

2024年，金茂在上海推出的两个府系产品去化不佳。

浦东新区有个张江金茂府，它的备案名是康茂嘉苑，此楼盘是金茂在上海的第六座金茂府。

去化率约为 53%。

这是浦东的首座“金茂府”。金茂大力宣传了一系列卖点，包括“府系 3.0 产品”“五衡科技系统”“超低能耗建筑”以及“配备约 1800 平方米的泳池会所”等。

张江金茂府开盘遇冷。首批有 203 套房，未触发积分。项目最终只收到 193 组认筹，认筹率为 95.07%。去年 9 月，张江金茂府二批次入市，推出 126 套房源，均价约 6.7 万/平方米，收获 130 组认筹，对应认筹率 103%，之后仅有 92 组参与摇号。

上面一个是中环金茂府（备案名：览秀金茂名邸），它位于宝山大场镇南大板块。去年 3 月进行了一批次开盘，当时推出了 266 套房源，没过多久就售罄了。去年 6 月 27 日进行了二批次开盘，到现在还有 7 套可售。去年 10 月和 12 月又推出了 265 套房源，目前还有 56 套可售。整盘的去化率约为 79%。

2023 年 4 月进入市场的普陀金茂府（备案名：金茂雅筑）到现在还没有完成销售。这个项目在 2023 年 4 月、6 月和 10 月进行了三次开盘。三次一共推出了 589 套住宅。目前已经售出 364 套。它的去化率大约是 62%。

润雲金茂府即将推出，金茂在这方面下了很大功夫。该项目的容积率为 1.29，产品清一色全是叠加别墅。主力面积段集中在 180 到 200 平方米之间。

市面上主流的是毛坯叠墅，而润雲金茂府与之不同。润雲金茂府会搭载金茂科技系统，并且这一系统还覆盖到了地下室。

从目前释放的效果图以及市场信息来判断，金茂在对上叠产品方面进行了创新。它具备北向的独立入户花园，还有极为罕见的上叠地下储藏空间，同时拥有超大的观景阳台以及星空露台。该项目的下叠拥有南向的自主入户花园，其地下室的层高约为 5.9 米，能够分隔成两层。

宝山淞南 K1 - 11 地块的案名确定为“江湾金茂府”。据悉，此项目的会所将是金茂在上海首个实现“开放即运营”的样板。业主购买完房屋后，便可使用会所区域。

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