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朋友聊天时说后悔没听我的，一年前没舍得割肉，现在又跌了差不多 20 万。我虽不想这么说，但仍觉得眼下是加速卖房的机会。无论是主动还是被动，眼下天津 90%的房产都难以避免面临收房就赔钱的现实。

我知晓此刻说这样的话是不太恰当的。说“暴涨”“涨价”这类表述，既能满足他人的需求，又更能吸引目光。然而，倘若你有闲暇去查阅贝壳的成交房源，就会发现几乎 99%的成交房源都呈现出比挂牌价格低的情况。少的能低 2 万，多的则可达几十万。几乎很难见到是在价格翻涨之后才成交的。

有涨价的。查看贝壳的数据可知，在 2 月份，天津二手房降价房源有 58210 套，涨价房源为 3963 套。新增挂牌量是 26954 套。看房人数是 107085 人。这几个数字与之前相比都在大幅上涨，其中涨幅最大的是降价房源数量和新增挂牌量，它们的涨幅都超过了 100%。

这些降价房源里，有一套名为津滨杰座的房子降价最多。它当前的挂牌价格是 157 万，降价幅度达到 323 万。也就是说，它从原本的 480 万降低到了 157 万。我未曾仔细查看过这个房源的情况，只能说这纯粹是在捣乱。

排行榜第二名的情况是这样，它从 1420 万降到了 1100 万。你猜猜它在哪里？是融创星耀五洲的一套 814 平米的大别墅。我们说别开玩笑了，现在一千多万在环线周边能买到不错的别墅。可能会有千万富翁跑到星耀五洲去买，但一定是很少的。

所以若将这类房子视作天津房源降价的标志，这并非是不好，而是很愚蠢。

看了看涨价的房源，全运村木樨园有一套 187 平方米的户型，当前挂牌价格是 780 万，涨价幅度达到 765 万。这意味着原本挂出来的时候标价是 15 万。这难道不是在没事找事、逗人玩吗？

当然这属于特例，富国高银的那套 327 平方米的豪宅在涨价 310 万之后标价达到了 800 万。为什么会这样呢？听说 117 大厦复工了。这难道不是意味着有可能带动整体重现当年所描绘的图景吗？如果我认识这个房主，我肯定会劝他不要做不切实际的梦。不仅仅是复刻美梦，就连美梦的由头都不应该抱有幻想。

我找了几个涨幅正常的房子来看。其中有中海和平之门，它的 66 平方米户型涨了 48 万，报价为 525 万，单价是 7.2 万。这个价格大致处于当年入手价格加上资金利息的程度。也就是说，房子涨了一波，客户想在不赔钱的情况下将其出售。我看了一下，相同户型的房子，其成交价大约在 460 万。而挂牌的同等户型的房子，价格在 480 万到 500 万之间的有十多套。

也就是说，即便考虑到楼层等各方面存在的差异，调整之后的 525 万房价依旧处于不着急卖的那个档位。

河北区金狮家园有一套 89 平方米的房子，它涨价了 24 万，报价达到了 259 万，是中建楼层。其核心原因是重新装修花费了 15 万。然而，在同样的小区中，还有报价 220 万的两室户型在手，110 平方米的房子也仅需 239 万。涨价之后，这类客户压根不着急卖。

个别房源的涨价或跌价都无法反映大趋势。然而，从宏观角度来看，涨价房源的成交难度很大，降价房源的数量远超涨价房源。这是市场的整体面貌，并非将自家房子挂到五万单价就能提升小区整体房价。并且，如果打算卖房，不要只想着比高点少卖了多少钱，也要想想如果再买房，比高点少花了多少钱。

我记得当年南方有很多城市，很多小区都号召小区业主展开房价保卫战。事实证明，就如同螳臂当车一样。除了受到市场的压力之外，我认为眼下依然应该卖房，这是为什么呢？

星耀五洲早已跌破万元。东丽湖北辰大张庄也早已跌破万元。今天我查看了一下，河北工业大学周边的北辰住宅小区貌似也跌破万元了。东丽金钟片区大面积房价处于 1.3 - 1.4 万元左右的水平，并且具备学校、地铁、商业等设施。津南的大华以及即将入市的国展东等情况暂且不论。

为什么会说这类型的房子呢？因为这类房子面向的都是同一批客户，这些客户共同的名字叫做刚需。很多低总价的二手房的接盘者是刚需。然而，如果刚需的地缘属性比较强，并且追求生活配套的便利性，那么他们就会选择二手房。如果是结婚的小年轻，大多数则倾向于环城的新房。这是由心理和习惯所决定的。租房结婚这种情况纯粹是在说胡话，我一直都说保障性租赁住房会冲击租金收益率，而配售型住房才会冲击刚需。

很多二手房的挂牌价格是 200 万。在环城，150 万不仅可以买到洋房，偶尔还能获赠装修。并且，用 150 万还能买一辆好车，出门也有地铁。

路劲太阳城是河东新房的入门级项目，目前成交单价为 20000 且带装修。我看了最近推出的 127 平米高层户型，觉得非常不错。河东有一些挂牌在 200 - 250 万之间的二手房，除了地段稍微成熟些外，说实话毫无竞争力。而且看看鹏飞拿下的富民路地块，估计价格不会高，位置也不算差。

客观现实是这样的：新房价格会抢夺二手房的客户，而二手房只能无奈地被动降价。并且这种局面至今仍在持续。除了新房价格的挤压之外，还有一个很让二手房尴尬的情况，那就是过去二手房一直引以为傲的一些价值点被分散和瓦解了。

过去都称这片区域生活成熟且便利度高，大家都认为已经没有可开发的地方了。如今在城市更新过程中仔细查看，发现能利用、可拆除并盘活的地块着实不少。并且城市更新项目大多前期投入较高，回款压力也很大。如果不是土地价格合适，那开发商为何不去公开市场拿地呢？正因如此，开盘价格也不会太高。

河西过去学区房很抢手，如今实行九年一贯制，此类学区房随处可见，致使 300 万以上的大户型学区房客户被分流很多，150 万的也被分流很多。仅有夹心层的学区房还有价格优势，150 万以下的超小户型只是单纯用于落户。这完全取决于市场风口和政策。另外还有一类是 200 - 250 万左右的。客户自身的资金并不充裕，然而却同时存在住房以及上学这两方面的需求。并且新房对于他们来说是肯定无法承担得起的，哪怕只是户型较为方正的那种，也都显得极为稀缺，成为人们争相追逐的对象。

一个朋友告诉我，他看了十几套房子，实在是无法居住。好不容易看中了一套，还没来得及跟家里商量，人家就涨价了。谁能想到在河西现在 250 万就能买到新房学区房呢？并且 300 万还有小高两室在出售。

这类型房子在南开存在，在和平也存在。因为新房价格门槛较高，所以这类房子的素质和配套与其他片区的二手房有显著区别。也就是说，这类房子没有太多有竞争力的对手。正因如此，这类二手房的价格稳定性较好，是真正值得涨价出手的房子。而其他房子，如天嘉湖、东丽湖、富国高银，它们的价格涨涨跌跌，看个热闹就好。

所以，如果你要惜售，那得是这类型的房子才行。因为新房的门槛较高，而二手房的可替代性又较低，这类房子拿着可以看看风向的情况。但其他房子就不用看风向了，风来了的话，只会把它们连根拔起。

最后的最后也是二手房业主很无奈的一点是被动降价。

昨天我考察了几个健身房。一年的价格不到两千块，这个价格算是比较合适的。然而，这些健身房里的人非常多，而且显得很混乱。我把车扔在路边一会儿，教练就跟我说在网上聊，因为一会儿可能就该来贴条了。你不得不承认，现在很多新房都标配健身房和会所，这是有道理的。

有一些点是有人感兴趣的，而有一些点是有人不感兴趣的。另外一个方面就是实实在在的出房率。

广州很多项目现在能够达到出房率 130%。看户型图可知，80 多平米就可以做成四室。其实我一直期望有一个四室，因为给猫准备一间房子确实不需要太大的空间，或者弄一个虽然不忍心扔掉但确实没什么用处的千奇百怪东西的储藏室也是挺好的。

现在很多城市的房子能达到出房率 95%到 110%左右。天津的出房率高一些的也就是 90%左右。过去人们常说老砖楼的出房率高，而现在这方面的优势已经不存在了。

次新房 130 平米，其高层的出房率为 74%，洋房的出房率为 83%。现在出房率拉升到 90%以上后，就相当于现在有 106 平方米的高层户型和 117 平方米的洋房户型。如果总价相同，那就相当于老房子的房价打 8 - 9 折才能和现在的房子价格持平。

从另一个角度来思考，如果天津市场未来的出房率能够迅速提升到 100%甚至 110%呢？这并非没有可能，这类房子已经在发展进程中了。

很多人可能已经等不及要开始指责我在抹黑二手房价格了，说了半天。实际上，许多二手房业主面临着这样的问题，那就是如果想要迅速将房子卖掉，就必须降低对价格的预期。而且，如果想要与新房争夺客户，他们就不得不降低价格。

天津市场基本上呈现出这样一个特点：3 月到 4 月是小阳春。这是因为学区房的推动，很多城市都有类似的特点。在小阳春的推动下，二手房成交速度很快。惜售的业主，看房的人多了，就会试探着涨点价。看房的人少了，就会降低点价格。这种摇摆不定的客户，往往最后就被晾在那里了。但是 5 月到 6 月，基本上大批新房会集中上市。学区房退潮之后，二手房也会大幅度回落。市场进入了冷淡的时期。9 到 10 月份过后，开发商开始着急去抢夺客户。他们采用高额渠道费以及价格特惠的方式。在 12 月，全力进行特惠活动。

今年情况有所不同，许多城市近期明显升温。不过我观察发现，只是局部存在一些机会性的板块、区域和项目。而截至目前，天津尚未有新的开发商来寻找机会，这一现象颇为蹊跷。如果有真心想卖房的业主，眼下就是一个加快卖房的好时机，不必非得等到新房的出房率达到 110%，导致不得不卖房的地步。