到合同约定的9月交付, 剩下的时间不到三个月, 深圳福田中洲湾迎海二期, 也就是备案名为中洲滨海华府三期的业主们焦灼起来, 因为“外立面的铝板被换成了涂漆”。

“之前购买时销售所承诺的, 是和一期具备一样的品质情形, 然而当下实际看到的, 却全然不是这样的状况。”一位业主对着奥一新闻记者直接明确地讲出来。有多位业主提出要求, 让开发商把外立面“更换回铝板材质”, 并且期望有关部门能够催促监督进行整改措施施行。

针对此情况, 福田区住建局作出回应, 称核查得出的结论是“现场施工跟图纸相符, 没有发现存在减配现象” ；深圳市市场监督管理局福田局表明“不存在确凿的证据能够证实虚假宣传, 所以不予立案”。与此同时, 住建局召开了保交房工作推进会, 要求开发商将9月交付节点作为目标方向, 保证项目能够按照预定时间完工。

矛盾纠纷

业主发现阳台换成涂料、地库“裸奔”

业主反映最集中的问题，是外立面材质。

多位业主回忆称, 在销售阶段, 开发商借助宣传册, 运用沙盘模型, 通过销售人员的宣传口径，都表明项目外立面, 包含阳台区域, 会采用高端铝板, 且交接时的质量品行与中洲湾迎海一期是一样的。

业主供图。

然而, 楼栋主体慢慢开始逐渐成型。这时, 业主到实地去进行查看。结果发现, 大面积有着主视觉面的阳台区域, 所使用的竟然是普通的深灰色涂料。而铝板仅仅只出现在狭窄的侧立面。记者所获取的对比照片能够显示出, 一期阳台是被铝板覆盖着的, 二期阳台却是用涂料进行粉刷的, 存在着一定的视觉方面的差异。

一期外立面铝板位置，业主供图

二期的外立面, 阳台的部分区域, 是涂料, 和业主心里预想的铝板, 并不一样。业主提供了图片。

于调研采访进程里, 记者知悉, 开发商那边针对此问题回应称, “备案图纸标明了涂料, 施工是依照图纸进行的。”可是, 针对这一表述, 业主们并不认同。

购房时, 业主觉得根本没法看到报建材料, 只能依靠销售的说辞、沙盘以及宣传册。有业主讲, “我们买房时就是看中了一期铝板的那种质感”。现在, 面对阳台上的涂料, 有业主直接表示“心里落差实在是太大了”, 还认为要是提前晓得外立面是涂料, 或许就不会接受将近10万元的单价。

那些开发商方面人士着重表明, 营销中心已将交付标准文件予以展示, 外立面所使用的材质在该文件里有过说明, 铝板以及涂料都在其中有相应标注, 并且最终的施工严格依照报建图纸来执行。

业主觉得, 一般的购房者并没有具备专业性质的能力用以逐个项目去分辨材料, 销售手册以及沙盘模型才是形成购买决策的关键依据。“宣传册之中所写的是铝板, 沙盘之上呈现的也是铝板的颜色以及质感, 我们自然而然地就认定是铝板。”。

一位业主进行反问, 其反问内容为: 卖的时候, 将其说成是铝板, 而到了交的时候, 又表示图纸所显示的是涂料, 这难道不是运用两套标准来糊弄人吗?

除此之外立面方面存在的问题之外, 业主在实地进行踏勘这个行为的过程当中发现了此类情况, 地下车库既没有设置吊顶, 也没有去铺设地坪漆, 地面处于裸露的状态, 这与一期那次交付时所规定的标准相比差距非常大。

中洲湾迎海二期官方微信公众号视频截图

对这一问题, 有业主讲, 开发商回应, 当下还处于施工阶段, 地坪漆还没来施工环节, 最终交付标准跟一期一样, 吊顶存不存在没分明讲出来。

矛盾化解

官方：施工合规、虚假宣传证据不足已督促如期交付

针对上述那些质疑, 福田区住房和建设局实施核查这个行为之后进行回应表明, 经过查阅了该项目报建时候有关的施工图纸, 并且针对现场实地去做核对, 最终得以确认, 阳台玻璃栏板下面的混凝土结构装饰层是运用深灰色涂料的做法, 现场所呈现的施工状况跟图纸要求是相契合的, 没有找寻到减配以及不按照图纸施工等方面的问题。

深圳市市场监督管理局福田局, 在经过调查之后得出这样的看法, 并没有存在能够充分证明开发商有着虚假宣传行为的确凿证据, 依据当下所拥有的证据, 并未达到《市场监督管理行政处罚程序规定》里所规定的立案条件, 所以决定不予以立案。

与之同步的时候, 福田区住建局针对项目方面的问题这般做了, 召开了“保交房工作推进会”, 提出请求来让开发企业以及建设单位, 把目标定准在9月交付的节点上, 按照这个来逆向排除工期, 严格把控工程的质量, 妥善去做好园林绿化以及公共区域的装修工作, 并且提前针对交付的风险进行预先推断, 从根源那儿化解信访方面的矛盾。与此同时还提出要求让企业切实固定好安全生产的主体责任, 保障项目安全平稳地进行建设。

开发商中洲控股未予回应，旗下多盘曾陷同类争议

公开资料表明, 中洲湾迎海二期的开发商是, 从属于上市房企中洲控股（000042）。中洲湾迎海一期, 其备案名是中洲滨海华府二期, 在2023年1月进入市场, 小户型备案的平均价格约为8.5万每平方米, 总价大概是916至1292万元每套, 大户型备案平均价格约12.6万每平方米, 总价约为2251万元至1.03亿元每套；中洲湾迎海二期, 备案名是中洲滨海华府三期, 于2024年3月进入市场, 备案平均价格约9.3万每平方米, 总价区间大约是735至1368万元每套。此外，项目一期（2018年入市）备案均价约8.9万/㎡。

当中洲湾迎海一期, 被二期业主称作“参照物”时, 它此前就被指控存在“虚假宣传货不对板, 偷工减料降配交付”的情况。按照媒体的报道来讲, 去年5月时的状况是, 距离项目开盘已经过去两年半时间, 然而开发商向业主承诺的交房时间却再三延迟, 并且业主察觉到多处地方交付的实际情况与宣传不符, 进而对开发商的虚假宣传提出了质疑。

据此前媒体报道，一期阳光车库宣传效果与实际交付效果。

此外, 中洲控股旗下还有一个项目, 名为“中洲迎玺三期”, 同样传出了同类争议, 这个在2025年2月才推出的“网红盘”, 即中洲迎玺三期, 也出现了状况, 一二期业主因为楼盘质量问题进行维权, 所曝光的问题同样直接指向了“虚假宣传货不对板、偷工减料降配交付”。

据此前媒体报道，中洲迎玺业主怒斥开发商虚假宣传，业主供图

值得予以关注的是, 中洲控股在近些年经营方面承受着压力。从年报能够看出, 在2025年的时候, 公司营业总收入达到25.94亿元, 然而同比却下降了39.99%, 归母净利润处于亏损状态, 亏损额度为9.02亿元, 并且已经连续三年累计亏损额度约为47.72亿元, 在2025年新开工面积是0。

关于此次中洲湾迎海二期业主给予反馈的那些问题, 记者向项目开发商中洲控股打了电话, 然而一直到发稿的时候, 都没有得到回复。

社会矛盾第三方化解观察

在本次报道的调查过程中，一个反复出现的关键词是“信息差”。

业主声称, 宣传册、沙盘以及销售员均表明是铝板；开发商称, 营销中心也陈列了交付标准文件, 其上写明何处使用涂料。双方各执一词, 然而一个基本事实在于——绝大多数平常购房者在签约之前, 没有能力且没有渠道去核查报建图纸与销售说辞间的每一处不同。房款动辄千万的房产交易, 涉及建筑、规划、消防、材料等专业领域, 远远超出普通消费者的知识范畴。在这般的交易里, 买家天然处于信息弱势地位。

请问, 这般风险所需由谁来承担? 问题并非仅止于此。房地产销售阶段所存在的“效果示意”文化, 更进一步地抬高了消费者的预期。宣传物料呈现出来的是理想的画面, 然而落地却受到图纸、成本以及施工的限制。落差一旦变大, 矛盾便随之产生了。

当然, 换个角度来讲, 购房者于签约之前, 主动去查阅项目规划公示信息, 针对销售宣传里超出公示范围的“承诺”, 要多留一份心眼, 还要把宣传资料以及聊天记录妥善保留好, 这同样是事后维权的基础。

总而言之, 一个处于健康状态的房地产市场, 并非仅仅依靠消费者去“擦亮眼睛”来维系。当监管部门把“符合图纸”设定为施工合规的底线标准, 将“确凿证据”当作虚假宣传的立案门槛之际, 开发商在销售这个环节所做出的那些承诺, 和最终交付时的实际状况之间存在着落差, 那么对于这种落差该如何去进行有效衔接以及监管, 依旧是一个值得深入思考的命题。

采写：奥一新闻记者 南方民间智库研究员 廖静文