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黄奉潮退出的时候，公司业绩遭遇了“滑铁卢”。接任者是王海洋，他被寄予了很高的期望。大家都在关注他能否带领雅生活走出困境，这成为了市场关注的焦点。

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

在卸任执行董事一职后，黄奉朝的身影真正从雅生活淡出。

4 月 17 日晚间，（03319.HK，以下称“雅生活”）发布公告。公告称，执行董事黄奉潮将在 2025 年 5 月 28 日正式辞去职务。这表明这位在雅居乐体系内服务超 25 年的“元老级”人物，已彻底从公司管理层退出。

黄奉潮在辞任公告里明确指出，原因是“工作安排”，同时他与董事会不存在意见分歧。在 2025 年 1 月辞去董事长等职务时，也使用了这样的表述。雅生活着重强调，黄奉潮的贡献得到了董事会的高度认可，公司正在积极地寻找继任者，以满足上市规则的要求。

黄奉潮的离场不是突然发生的，而是在近年来分阶段逐渐淡出的过程中延续下来的。从 2020 年他辞去首席执行官职务开始，他的职位逐步进行收缩，变成了董事会联席主席、执行董事，最后仅仅保留了执行董事的头衔，直到这次完全退出。

中国房地产报记者联系了雅生活方面人士，以了解黄奉潮为何分阶段退出雅生活。在截至发稿前，记者未得到相关回复。

雅生活在 2024 年财报中显示出一些数据，其总收入为 138.67 亿元，同比下降了 10.2%。同时，净亏损达到 31.27 亿元，这折射出物业管理行业普遍存在的增长瓶颈以及战略调整的压力。黄奉潮退出的时候，正好是公司业绩遭遇“滑铁卢”之时。而接任者王海洋被大家寄予了很大的期望，他能否带领雅生活走出困境，成为了市场关注的重点。

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黄奉潮分阶段退出

管理层更迭进行时

黄奉潮是雅居乐创始人陈卓林的重要助手，他的职业生涯与雅居乐的扩张紧密相连。1999 年他加入了雅居乐，之后主导了海南清水湾项目。这个项目在 2009 年成为了三亚的销售冠军，从而奠定了雅居乐在文旅地产领域的地位。2016 年，黄奉潮被赋予了重要任务，推动雅生活分拆上市。雅生活在 2018 年通过收购绿地物业以及引入战略投资者的方式登陆港交所，其市值在当时一度超过百亿港元。

雅生活在上市进程中，实现了重大举措，一边上市一边全资收购了上海绿地物业并完成交割。随后在 2017 年 6 月，正式收购了绿地物业 100%的股权。同年 8 月，绿地控股投资 10 亿入股雅生活，从而获得了雅生活集团 20%的股权。

2020 年起，黄奉潮开始逐渐从核心管理层中退出。2020 年辞去 CEO 职务后，他的职权范围缩小到仅对战略规划进行监督。2025 年 1 月，他卸任了董事长以及法定代表人等所有的管理职务，只保留了执行董事的头衔。此次辞去职务之后，他与雅生活的关联程度变得非常弱。市场观察人士指出，这一过程体现了其个人职业周期的“谢幕”。同时，这一过程也反映了雅生活管理层迭代的需求。

事实上，黄奉潮的退出有预兆。2019 年他的持股比例是 6%，到 2024 年降至 0.87%。他通过多次减持套现，逐步从财务关联中退出。分析人士觉得，这一行为或许和他个人的财务规划以及对公司未来预期的调整有关。一位不愿透露姓名的证券分析师说：“高管持续减持通常会传递出谨慎的信号，尤其是在行业下行期，可能会让市场对公司的战略方向产生疑虑。”

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公司陷业绩“滑铁卢”

王海洋转型大考迫在眉睫

黄奉潮退出的时候，雅生活正遭遇业绩“滑铁卢”。2024 年的财报表明，该公司的总收入为 138.67 亿元，与去年相比下降了 10.2%。净亏损达到 31.27 亿元，从盈利转为亏损。在这一数据的背后，能看出物管行业普遍都在面临增长的瓶颈以及战略调整所带来的压力。

雅生活的亏损主要原因之一是商誉减值。在 2024 年，它的商誉减值亏损达到 4.3 亿元。这主要是因为早前进行收并购的子公司业绩没有达到预期。比如，在 2017 年收购的绿地物业，虽然帮助其实现了上市，但是后续的整合效果不太好。克而瑞物管数据表明，在 2021 年到 2023 年期间，物管行业的收并购金额从 355 亿元快速减少到 33.7 亿元。雅生活也将发展策略从“规模优先”转变为“质量优先”。2023 年，其在管面积的增速降低到 8.2%，与 2020 年的 60%相比大幅度减少。

雅生活的收入结构存在着短板。在 2024 年，外延增值服务收入出现了同比大幅暴跌的情况，暴跌幅度达到 46.6%。同时，其毛利率也下滑了 8.6 个百分点，降至 15.8%。该业务对地产开发商的案场服务以及营销代理有着高度的依赖。并且，它受到了房地产下行的显著冲击。与之相比，物业管理服务收入虽然保持着增长的态势，但是其毛利率却持续面临着压力。行业专家指出，过度依赖关联方业务具有两面性，是一把双刃剑。在地产遭遇寒冬的时候，这种依赖反而会变成一种负担。

黄奉潮退出后，接任的是王海洋，他被寄予厚望。王海洋是雅居乐地产集团的原总裁，他的履历带有地产基因。他曾在 2018 年主导了雅居乐的“裂变式”区域重组，促使销售额突破了千亿元。然而，他缺乏物管经验，能否带领雅生活实现转型还是个未知数。

王海洋上任后提出了“产业融合”以及“城市更新”这两大方向，他想要复制在地产领域的“裂变”经验。在 2024 年的投资者会议中，雅生活管理层着重强调，今后将会把重点放在“现金流佳、盈利能力强”的项目上，同时淡化规模指标。这一策略与行业的发展趋势是相吻合的，然而，其执行的难度却是非常高的。仲量联行中国区研究部的总监钟楚涵进行了分析，他说：“物企需要在存量市场当中去挖掘增值服务的潜力。然而，像社区养老、智慧物业这样的创新业务，目前还处于培育期，在短期内很难成为支柱。”

王海洋的“空降”引发了内部整合方面的担忧。雅生活原本的团队主要是以物业背景为主的，然而王海洋则擅长地产开发以及战略重构，双方管理风格的磨合有可能会对转型效率产生影响。一位物管行业中资深的人士做出了这样的评论：“地产与物业的运营逻辑存在着显著的差异，怎样去平衡短期的止血和长期的战略，这对领导层的智慧是一种考验。”

雅生活面临的困境不是个别的情况。在 2024 年，碧桂园服务的净利润有 262.8%的增长，然而其城市服务收入却下降了 14.7%；在同一时期，弘阳服务的净利润大幅暴跌 84.8%。头部企业之间的分化在不断加剧，整个行业从“规模竞赛”转变为“精细化运营”。

黄奉潮的退出意味着雅生活一个时代的结束。王海洋的接任能否开启新的篇章呢？这取决于多种变量。

值班编委：李红梅