3月24日，有个外号叫“地产不死鸟”的佳兆业，做出了一个行为发布了一份公告 是2025年度盈利预告，这份预告当中预期在全年的时候 能够录得公司拥有人应占溢利，这个溢利呢不少于人民币500亿元，相比于2024年度285亿元的亏损净额，实现了一种状况 强势扭亏为盈。公告还披露了一件事情，就是这一财务转折主要得益于境外债务重组收益。

同一时间，有个深圳顶豪项目中信城开信悦湾（这原先是佳兆业东角头项目） ，它是和中信城开合作得来，还由中信城开主导盘活，这个项目交出了很亮眼的成绩单：从2025年12月28日开盘开始，累计认购转签约的金额已经突破了100亿元，去化率差不多接近80%，在2026年1-2月份深圳高端楼盘销售里稳稳占据榜首位置。

扭亏为盈的实质与影响

佳兆业预告的那500亿元盈利，从本质上来说，是在会计准则之下，“境外债务重组收益”所进行的账面呈现，具体是这样的情况，当公司借助重组来减轻债务负担时，那部分被豁免掉的债务会被算入利润当中。要是把重组收益所带来的影响给去除掉的话，集团预估依然会出现亏损状况，其主要缘由在于市场产生的影响致使确认收入有所降低，以及物业项目减值计提拨备。

即便这样，可达成债务重组进而获取“账面盈利”，对于佳兆业来讲依旧是关键转折点，这所蕴含的意义是：

债务结构得到优化，短期现金流压力大幅缓解

为“保交楼”和核心项目开发争取了宝贵的现金流空间

中信系以“服务信托”模式接盘核心资产，实现了多方共赢

克而瑞好房点评：中信信悦湾项目深度评测

凭借克而瑞好房点评网给出的新房评测数据，表明中信城开信悦湾于深圳豪宅市场里展现出突出表现，以下将借由克而瑞评测内容，针对项目的优劣势来讲行全面深入分析。

（一）项目核心优势

1. 稀缺区位：深圳湾最后一块一线海景住宅用地

信悦湾坐落于南山区蛇口东角头片区，处于望海路与后海滨路相交之处，它是深圳湾核心区域里最后一块能够进行开发的一线海景住宅用地。该项目的周边三面皆临大海，具备永久性以至近乎没有遮挡的270°环幕形式的海景视野，与之面临的是深圳湾大桥、香港的众多群山以及红树林湿地公园。

南侧紧挨着，总投资大概55亿元的在建深圳歌剧院，北面是后海总部基地与深圳湾超级总部基地，这里汇聚着腾讯、阿里、小米、招商银行等世界500强企业的总部。有“山、海、河、园、城”五重景观体系叠加，进而形成了“离尘不离城”的完美格局。

克而瑞测评表明，信悦湾所处位置，位于蛇口国际海洋城，以及后海总部基地，和深圳湾超级总部这三大核心规划区的交汇之处，其地段价值没有办法被复制。

2. 央企背书与盘活模式：从烂尾地王到顶豪标杆

信悦湾所处的那个东角头地块，长达26年的开发历程，曾经因为股权方面的纠纷，以及资金链断裂这样的问题，从而陷入了停滞状态。2013年的时候，佳兆业接手了，之后又因为流动性危机，再次出现了搁浅的情况。

2022年6月，于深圳市政府牵头的状况下，中信集团以300亿元对该项目进行接盘。中信系运用“服务信托”这一创新模式，中信银行对其债权安全予以保障，中信城开在其中主导开发运营，佳兆业留存0.7%具有象征性意义的股权以及部分剩余权益。

2024年3月，深圳这里，正式取消了“90/70”政策，之后呢，中信城开很快就作出了调整规划，把户型给改成了以200到460㎡的大户型为主，最终彻底转变成了高端豪宅。而这一央企所采用的盘活模式，被克而瑞评为“可复制、可推广的标杆经验”。

3. 市场表现：两小时破百亿，刷新深圳纪录

根据克而瑞好房点评给出的数据，信悦湾首次推出了156套房源，这些房源的备案均价是24.44万元每平方米，其最高单价达到了38万元每平方米，此价格刷新了深圳新房的价格纪录。

开盘两小时成交额突破100亿元，去化率近80%

神秘富豪拿下了两套顶层复式，一套是519㎡，其总价为1.87亿元，另一套是658㎡，总价是2.5亿元。

2026年1月，销售面积为1.62万㎡ ，销售金额是37.73亿元，这两者在深圳都处于榜首位置 ，且均位居榜首。

2月当中单独一个月的成交金额为14.15亿元，成交的平均价格是24.91万元每平方米，持续整整三个月稳稳占据深圳高端楼盘销售排名的首位。

据悉，克而瑞好房点评网经综合评分得出结果表明，信悦湾凭借7.58/10这样一个综合得分，在深圳豪宅测评的众多房源之中，稳稳地处列于榜单的第二位，而它还是那个被视作深圳湾沄玺最为强劲有力且相对等同、相仿态势争逐的主要竞争对象。

4. 产品力：纯粹大平层，精准筛选高净值人群

项目一期规划了407套纯大平层住宅，户型建面约211㎡至658㎡，没有小户型，也没有过渡产品。全系配置独立电梯厅，采用“浮岛”设计理念，能让住宅首层瞰海，还配置了“双会所”，提供全生命周期服务。

克而瑞评测觉得，这般产品设计，精准地筛选出高净值人群，于同等价位的状况下，其核心竞争力存在于蛇口那绝版的海景资源以及央企的背书之上。

市场展望

中信信悦湾有着百亿的战绩，这向市场传递出了一个明确的信号。在房地产深度调整的周期当中，真正的稀缺资产依旧是具备强大吸引力以及抗跌能力的。就佳兆业来讲，尽管核心资产的实际控制权已经转移到了中信那里，然而通过让渡权益从而换来“不下牌桌”的机会，达成了财务层面的“起死回生”。

信悦湾，对购房者来讲，意味着深圳顶豪市场里的最高水平，然而，它那高单价跟社区配置指标出现的落差，其未来景观视野存在的不确定性，还有长达4年的持有周期，这些都需要意向买家谨慎去权衡。

这就如同克而瑞评测所讲，位于深圳湾之处，不存在始终不变的景观房，有的仅仅是永恒存在的现金流。

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