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随着房地产价位下降、利率激增，黑石也面临着压力。

中房报记者许倩丨上海报导

作为华尔街最大私募股权大鳄、全球最大另类资产管理公司，黑石集团仍然是投资界风向标一样的存在。而今，它却被传出“违约”风波。

12月5日，有消息称，黑石集团一笔2.75亿欧元的按揭到期无法清偿，致使其抵押的4家ClubQuarters饭店面临止赎。

“黑石并未毁约。作为止赎程序的一部份，我们已出售了这种饭店的所有权，这使我们免予承当任何住户责任。并且，这笔投资在4年前就被完全注销了，它仅占我们不动产资产管理规模的0.1%，且该投资隶属一个极为成功的机会型不动产基金。”12月6日，黑石集团对中国房地产报记者回应道。

“我们是全球最大的饭店投资者之一，在日本、欧洲和亚太地区构建了庞大的投资组合。我们将继续在这一领域进行积极投资。”黑石集团称。

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事件始末

该笔投资源于8年前。

据相关报导，2016年，黑石集团以大概4亿港元价钱，从MasterworksDevelopment手中竞购了一个资产组合，资产由坐落波士顿、芝加哥、费城和匹兹堡的4家ClubQuarters饭店组成，共有1228间客房。竞购后，Masterworks仍继续按照常年合同管理这种宾馆。

次年，黑石集团为这笔竞购进行了再融资（包括2.75亿欧元中级欠款和6100万港元夹层按揭）。这种按揭主要由法国建行提供，于2019年11月到期，但有延后选择权。

2019年，黑石第一次选择按揭延后，并计划于2020年11月到期。但2020年黑石仍无法按量还清房贷，并要求再度延后，但当时借贷双方未能达成二次延后合同。

随后，这笔房贷被出售给了特殊服务机构CWCapitalManagement。

作为此旅馆组合CMBS转债持有人的代表，正在加快启动该饭店资产包的止赎程序。明年2月，该公司通过止赎购进了其中坐落波士顿的宾馆。11月，该信托公司提起诉讼，要求启动对资产包中纽约饭店的止赎程序。同时，对于另外两家分别坐落多伦多和芝加哥的旅馆，也正在进行止赎程序。

该饭店资产组合的前所有者MasterworksDevelopment，今年从黑石集团订购了夹层欠款，并可能最终收回剩余物管的所有权。

有投资人士觉得，资产价值缩水其实是黑石舍弃这笔交易的诱因之一。2017年11月，这4家ClubQuarters饭店资产组合的市值为4.23亿港元，但2024年2月，该资产组合价值市值仅存3.2亿港元。此期间，资产蒸发了1亿欧元。这段时间，全球旅馆业都遭到了疫情冲击。

“这完全不能反映我们的饭店投资组合情况。”黑石集团方面称，这项8年前的投资只占基金投资资本的不到1%，黑石最成功的几项投资都是在饭店行业，包括对希尔顿饭店和大就会饭店的投资，为投资者带来了优厚回报。

黑石集团今年也曾发生“违约”事件。2023年3月，黑石集团一笔价值5.62亿港元的商业地产抵押按揭支持期货（CMBS），到期无法清偿，底层资产为2018年黑石集团竞购的法国房地产企业拥有的63栋办公室和商店资产组合。

有剖析称，CMBS毁约，并不能代表公司毁约。CMBS的设计，促使其产品毁约后，索赔方为CMBS下抵押的产品，而不是直接向发行人追偿。虽然毁约，公司只须要将本产品池子里的抵押资产作清算抵债，而不是算入公司整体欠款。

黑石拥有四大业务部门，PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。根据黑石的投资逻辑，通过“买入、修复、卖出”的模式，确保房地产基金投资成为其投资回报最大的一项业务。但是，随着房地产价钱下降、利率暴涨，黑石也面临着压力。

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房地产抄底时机来了

黑石集团，是全球最大的另类资产管理公司，在管资产规模超1.1万亿卢布。它也是全球最大的商业不动产所有者，商业不动产投资组合价值达6020亿港元。

一个重要讯号是，曾一度淡出不动产投资的黑石集团，去年又开始趁势进场了。11月，黑石集团总裁兼首席营运官JonGray在2024年国际金融领袖投资论坛上表示，应当重燃对房地产的热爱。她们觉得，房地产行业的市值早已触底。

更重要的是，随着全球多个经济体加息周期的打开，利率正在下行，这表明更好的交易环境正式到来。

“1月份我们曾公开表示，我们觉得房地产市场不适合投资，但在过去的12个月里，我们早已在该领域投资了300亿港元，这表明了我们极大的决心。”JonGray表示，房地产市场的基本面挺好，包括大部份范畴，不管货运地产还是租赁房地产。

黑石集团的投资重点，是这些空置率在5%左右的地区，虽然在当前困难时期，现金流下降速率有所趋缓，但仍然保持下降。“从长远来看，房地产交易涉及供求关系，可以看见库房之类的新建筑项目正在降低，新开工率降低到80%，这为最终的复苏奠定了基础。”JonGray说。

最新数据是，2024年年初至今，黑石集团在不动产领域的投资/承诺投资达220亿澳元。

明年1月，黑石集团宣布，耗费35亿港元（约合人民币253万元）竞购总部坐落温哥华的Tricon。这是一家投资单户转租和多户转租房子的房地产公司。

4月，黑石集团宣布，将以约100亿港元价钱，建仓日本最大公寓住户公司之一的ApartmentIncomeREIT。当月，黑石还宣布竞购快餐休闲饭店TropicalSmoothieCafe，交易价值约20亿港元。

6月，黑石集团表示，该公司已同意竞购美国饭店营运商VillageHotels，由于客栈业的表现优于更广泛的商业地产市场。该连锁店的转让市值约为8.5亿美元（约合11亿港元）。黑石亚洲房地产部主管JamesSeppala觉得，住宿和休闲行业潜力巨大。

黑石集团还宣布，将以全现金形式竞购零售商RetailOpportunityInvestmentsCorp（ROIC），交易金额高达约40亿港元，包括债权部份。ROIC，总部坐落加利福尼亚州圣何塞，拥有93个购物中心，占地约1050万平方公尺。

在欧洲市场，黑石也是最有力的投资者之一。近期，黑石集团宣布，投资亚太地区最大的数据中心平台AirTrunk（投资组合价值240亿美元），这是亚太地区业务迄今为止最大的一笔投资。

市场面消息称，黑石集团正在洽谈竞购东京核心地带的一座标志性综合大厦——东京嘉园阳台纪尾井町，预计交易金额高达4000亿美元（约合26亿港元）。

中国房地产市场，也是黑石集团仍然以来十分看好的目标市场之一。8月份，黑石集团以2.79万元人民币，买下苏州货运公司。

随着市场周期步入下一个新周期，这家掌管万亿卢布的私募大鳄，正在等待机会，随时出手。

值勤编委：李红梅