2026年，马年开始的时候，全国房地产市场当中，最能引起人们关注的那种现象，就是上海的楼市回暖了，深圳的楼市也回暖了，香港的楼市同样回暖了，而且这三地楼市是同步回暖的。

先来看上海，新政落地后需求集中爆发。

2月下旬的时候，上海推出了一项被市场称作“沪七条”的优化新政，这项新政在限购方面进行松绑，在信贷方面进行松绑，在公积金方面进行松绑，在税费等多个维度也都进行松绑，其力度非常大，其覆盖范围极为广，这超出了市场原本的预期。

政策落地之后，上海楼市迅速作出反应，二手房带看量大幅上涨，咨询量也同步大幅上涨，挂牌量同样如此。依据58安居客所披露的数据，新政首周，用户主动微聊量环比增长幅度达到97.6%，留电转化效率环比上升幅度为180%，这是因为新政有效地降低了购房门槛，使得大量潜在购房者的咨询意愿被充分地调动起来。

上海链家有监测数据显示， 其结果表现为，与1月工作日日均水平相比较，2月25日那一日，贝壳 / 链家App上面的日均活跃用户量呈现上升态势，具体而言就是上升了42.8%，二手房线上咨询量方面也有上升情况，上升幅度为81%，到了2月26日，新房线上咨询量上升幅度更为显著，达到了156%，并且新房以及二手房带看量都呈现出上扬态势。

有一位房产经纪人讲，“最近这星期一到七天当中，每一天我都安排得满满当当的，要么是处于驾车奔赴房东住户家里进行实地勘察评估以及签约的路途之上，要么是守候在电脑跟前接待新老房东的询问。”在此之前观望氛围浓厚的刚需性质的楼盘、改善性质的楼盘，都纷纷迎来了集中起来的看房行为以及成交情况。

这一轮上海行情，得益于政策精准发力，需求集中释放，预期扭转等几方面因素。不过这名经纪人同时表明，上海新政出台之后，二手房挂牌量急剧增加，其中新政第一天就增添了1800套，“等新政热度消退，市场或许会回调。”。

同上海借助强政策刺激存在差异，深圳楼市展现出节后修复的情形，量价呈现稳步回升的态势。依据乐有家研究中心数据表明，开工首周时，二手住宅签约量比节前一周（2.9 - 2.15）有所上涨，涨幅为94%，而非一手住宅签约量急剧飙升，涨幅达到220%，市场回暖信号显著。

乐有家研究中心的负责人表明，这次楼市热度出现回升，一方面是因为节后刚需以及改善需求集中释放了，另一方面和政策面预期朝着好的方向发展紧密关联着。随着3月传统学区房旺季来临了，再加上全国“两会”召开有着利好预期，购房者入市心态由观望转变为积极，决策周期显著缩短了。深圳楼市“金三银四”行情有希望持续上升温度，成交活跃度会进一步提高。

三地之中，香港楼市是反弹力度最为强劲，上涨趋势颇为明确的那个市场。自2025年起始，香港房价已经连续多月呈现上涨态势，多家机构纷纷上调全年房价涨幅预期，豪宅以及核心区域物业引领市场上涨，租金也同步走高，从而形成了“房价涨，租金涨，成交量涨”的全面回暖局面。

呈现香港二手住宅楼价追踪情况的中原城市领先指数（CCL）表明，香港二手住宅价格于去年3月触达底部，且自5月起始逐渐回升，这种上升趋向一直延续到现在。

到2026年2月的第二个星期时，全新的CCL仍旧展现出往上升的态势，与上一周相比往上涨了1.47%，和上一个月比往上涨了3.29%。

瑞银预估2026年香港楼价会上涨5%至10% ，未来两年总共涨幅会超过10%。该行大中华区房地产行业分析师梁展嘉宣称 ，依照目前情形 ，相信楼价走势能够达到该行预测的顶部 ，也就是今年上升10% ；市场开始呈现复苏态势 ，降息 ，人口出现流入 ，未来一两年供应数量不算多 ，并且已经移民的港人有可能回流 ，然而楼市需求尚未将这些因素完全体现出来。

全面综合加以审视，上海、深圳、香港这三地的楼市呈现出回暖态势，其背后存在着高度一致的底层逻辑。

其一，政策环境呈现出全方位的友好态势，就像上海不断地对限购、限贷以及公积金等相关政策予以优化，以此来削减置业的门槛以及成本，而香港则是全面实施“撤辣”举措进行松绑，进而恢复市场的活力。

第二，利率水平处于低位并维持着。在全球降息周期的大背景之下，购房成本出现了下降，按月偿还贷款的压力得以减轻，进而提升了购买力以及入市的意愿。

其三，市场预期出现反转，历经长时间的调整之后，购房者针对核心城市资产的信心得以回升，由“不敢买、等等看”转变为“该出手时就出手”。

行内广泛觉得，此轮核心城市回温，乃是政策保底、需求散发、信心复原的恰当成果，一直以自住需求作为核心，契合“房住不炒”的整体定位。

从短期的角度来看，上海，深圳，香港呈现出的“小阳春”行情基本上已经确定好了，成交量有希望能够维持在高位的状态，房价主要是以平稳的小幅上涨作为主要表现形式。

从中长期来瞧，市场会持续朝着分化的方向行进，核心位置的地段，具备优质特性的物业，成熟状态的板块具有更强的韧性，然而政策的持续特性，利率的走向态势，人口的流动情况，依旧会是决定市场高度的关键变量。