今日，三套住宅已成功售出。5月7日，在上海市青浦区的同济蟠龙里项目销售处，名为张奇（化名）的销售顾问向《中国经营报》的记者透露，即便是在工作日，前来参观的潜在买家依旧络绎不绝。

这显现了上海房地产市场快速升温的一个侧面。根据上海市统计局近期发布的统计数据，今年第一季度，上海房地产领域的开发投资额实现了5.1%的增幅；商品房的施工面积增长了7.3%，其中住宅施工面积的增长率更是高达9.5%；住宅类商品房的销售面积达到了329.78万平方米，同比增长了2.2%。

值得注意的是，刚需住房和改善型住房需求依然构成了房地产市场的主要成交力量。根据中指研究院的统计数据显示，从房屋面积区间来看，今年第一季度，上海市新建住宅的成交量主要集中在了90至110平方米的刚需房源上，这一比例超过了总成交量的50%。而在改善型住房面积区间，120至140平方米的房源比例较去年同期增长了3个百分点，其占比超过了15%。

今年四月，上海市非保障性商品住宅的成交量较去年同期上升超过了百分之二十。同时，二手房交易市场也呈现出旺盛的态势。

多项数据显示，上海的房地产市场已经进入了复苏的轨道。中原地产的资深分析师卢文曦向记者透露，上海楼市的交易活动正在加快恢复，这一现象反映出购房者的信心正在逐渐回升。“目前，市场正处于从‘筑底’阶段向修复阶段过渡的新时期。”中指研究院上海分公司的数据总经理张文静也指出，通过分析今年一季度的新房和二手房交易数据，可以看出上海楼市正在逐步实现稳定。

成交节奏明显加快

目前，该项目的部分户型面积约为100平方米，数量不多。张奇向记者透露，在“五一”假期期间，项目成功售出超过20套房源，而且每天都有众多客户前来参观。

5月7日，记者走访了同济蟠龙里销售中心，发现即便是在工作日，前来参观的访客依然络绎不绝。短短10多分钟内，已有四五拨看房者抵达现场。

张奇提醒，若有意在我们项目购置房产，宜尽早作出选择，因为稍晚可能面临无房可购的情况。目前，备受刚需追捧的约100平方米户型，仅剩下4楼以下的十多套房源可供选择。“以目前每天3至4套的销售速度来计算，这些房源很快就会被抢购一空。”

与此同时，上海市场上对高端豪宅的需求正在迅速增长。根据克而瑞的统计数据，今年四月，上海全市共有29个楼盘开始销售，提供了4037套房源。这一开盘数量与三月份大致相当，然而，10万元以上的高端改善型楼盘数量增加到了8个，而“日光盘”的数量则上升至5个。

据调查，4月份上海住宅销售金额排行榜的前十名中，超过十万元每平方米的高档住宅项目占据了半壁江山。在这些项目中，保利世博天悦的销售额高达20.40亿元，而翡雲悦府和中建壹品·外滩源著的销售额分别达到了16.25亿元和13.2亿元。在认购环节，浦东新区的翡雲悦府首次推出的房源吸引了约936组客户的关注，这一数字刷新了今年以来的最高纪录；与此同时，浦发莲园的首批房源认购率也攀升至32.6%。

上海市的二手房市场同样呈现出回暖趋势，除新房市场外。据闵行区一位房产中介透露，自今年起，其所在门店已成功促成超过10套二手房交易。看房客户络绎不绝，有时甚至应接不暇，尤其是2月和3月期间。

上海链家提供的数据显示，本年三月，上海二手房市场呈现了“小阳春”的景象，全市二手房交易量达到了近2.7万套，这一数字自2021年7月以来未曾有过之高。进一步来看，今年第一季度，上海全市二手房成交总量达到了5.8万套，较去年同期增长了47%。

链家的带看量数据显示，今年第一季度较去年同期实现了47%的增幅。自今年年初起，二手房市场的交易步伐较去年有了显著提速，市场氛围也显现出积极的转变。上海链家相关人士如是说。

改善需求加速释放

随着成交量的持续回升，上海房地产市场正逐步迈入一个由“筑底”向“修复”过渡的新时期。

上海楼市中，高端住宅继续占据交易主导地位。根据同策研究院的统计数据，今年四月，上海市共成交商品住宅4309套，其中，超过1000万元的豪宅成交1109套，这一比例达到了成交总量的25.74%。此外，成交总价介于1200万至1.5亿元之间的豪宅有457套，这一比例更是高达41.21%。

位于徐汇区龙华片区的能建西岸誉府项目在4月份的上海住宅市场脱颖而出，荣登商品住宅成交冠军宝座，总计成交182套住宅，总面积达1.95万平方米，平均成交价格更是高达14.28万元每平方米。

今年“五一”期间，上海的房地产市场同样异常火爆，不少楼盘出现了积分抢购现象。根据上海网上房地产的公告数据，5月1日当天，上海市共有8个商品住宅项目入市，新增的房源面积总计达到了约14.6万平方米，共计提供了1271套可供选择的住宅。

根据同策研究院发布的数据，在5月份的首周，上海市共有8个项目完成了认购环节。其中，浦东新区的翡雲悦府项目认购量超过了500套，认购比例高达318%，进而触发了积分机制；国贸铁建西派海上项目认购量超过200套，认购比例达到了248%，同样引发了积分机制。除此之外，杨浦东外滩板块的中海云邸玖章以及闵行梅隆春申板块的保利海上印项目在开盘后迅速售罄。

上海市的新房交易市场长期以提升居住品质为基调，然而自2024年起，对于高端品质改善型住房的需求显著增长。卢文曦向记者透露，在二手房市场，主要需求集中在基本居住需求上。鉴于新房的价格普遍高于二手房，从消费者的角度来看，对于新房的需求早已从基本需求过渡到了改善需求。

张文静向记者透露，上海市的新房市场中，对于改善居住条件的购房需求正持续上升。根据中指研究院提供的数据，今年第一季度，上海市新房交易主要集中在400万至700万元的价格区间，这一区间所占比例接近四成。然而，1200万至1500万元的房源占比较去年同期增长了3个百分点，而1500万元以上的房源占比同比略有上升，增加了0.13个百分点，同时，1200万元以上的房源占比超过了20%。

市中心区域的土地技术标准优越，品质上乘，因此吸引了众多房企的青睐，它们在拿地时也无需担忧去化难题。然而，房企在行动上却颇为务实，对于中心区域的地块，他们倾向于积极争取，而对于外围区域，则表现得相对更为谨慎和保守。卢文曦进一步指出，随着上海市房地联动价机制的取消，以及中心城区新开发项目的品质提升，开发商们并未选择降价促销，这一举措有助于增强市场对房价上涨的预期。

张文静透露，自上海终止了房地产联动定价体系后，地段佳的地产项目屡次打破区域乃至全市的地价新高。这些高价地块无疑会提升区域内新房的售价，然而，它们也会提升开发商的开发成本，对利润造成压力。这种压力迫使开发商不得不更加关注一、二线城市的优质地块，并着力提高产品品质，以期在销售环节形成独特优势，以减轻地价上涨对利润的负面影响。

政策仍有优化空间

在业内人士看来，当前，上海楼市政策仍有调整优化的空间。

尽管今年第一季度上海房地产市场数据表现出色，然而自4月份起，整体市场活跃度出现了一定程度的减弱。根据同策研究院的统计数据，4月份，上海房地产市场经历了调整期，活跃项目的客流量相比3月份有所减少，全市新房的客流量指数环比下降了27.59%，同比降幅达到16.12%。就不同区域而言，在4月份，上海主城区的游客访问量较上月同比减少了28.97个百分点，而“五大新城”的游客访问量同比降幅为16.81%。

在4月份，上海市的商品住宅新增供应量达到了47.75万平方米，这一数字较上个月增长了1.97%，但与去年同期相比却下降了35.95%。同时，商品住宅的成交面积为50.56万平方米，环比下降了18.85%，同比则下跌了15.76%。此外，成交均价为7.5万元/平方米，环比下降了5.39%，同比下跌了12.74%。

上海市房地产市场政策尚有提升潜力。展望未来，政策持续向好，加之高品质住宅项目的增多以及居民收入和就业状况的改善，上海房地产市场稳定态势有望进一步增强。张文静向记者透露，目前，上海市郊外环区域内的住宅项目普遍面临一定的销售压力，或许可以考虑先行放宽郊外环区域的购房限制措施。

卢文曦透露，尽管上海市房地产市场调控措施已经实施力度颇大，但仍存在进一步改进的余地。当前，诸如限购等政策限制较为严格，预计未来政策调整将更加倾向于降低存款准备金率、降低利率等举措。

卢文曦指出，存在进行结构性的优化调整的可能性。若上海的房地产市场走势出现波动，未来有可能推出一系列旨在优化结构的政策措施，这主要取决于市场的具体表现。

值得关注的是，在5月7日，国家新闻办公室举办了一场新闻发布会，公布了旨在稳定市场和预期的系列金融政策措施，这些措施涵盖了诸如降低个人住房公积金贷款利率以及降低政策利率等多种手段。

中指研究院分析指出，此次降准降息按预期实施，预计将显著增强市场信心，居民住房商业贷款和公积金贷款的利率都将有所下降，从而有望进一步减轻购房者的负担，对激发购房需求具有实质性正面作用；此外，企业的融资成本也将持续下降，这将对企业资金状况的改善产生积极效应。