生活水平的不断提高使得私家车在众多家庭中变得普遍。然而，对于那些停车位稀缺的老旧小区来说，下班后回家的“停车难”和“停车乱”现象已逐渐演变成困扰业主的普遍问题。近期，位于江苏省的徐州市泉山区人民法院审理完毕一宗涉及占有与排除妨害的纠纷案件。该案中，法院对开发商授权小区物业管理方侵占业主共有的空地，并以此地作为商业停车场的行为给予了否定的评价，依照法律规定，成功捍卫了小区业主的正当权益。

该小区因建设年代较早，缺乏相应的地下停车场设施。周边环境拥有医院和大型商场，导致人流量较大，业主们停车问题一直难以解决。除了道路两侧可以停放车辆，业主们仅能利用位于北边、占地约800平方米的收费停车场来满足停车需求。2021年夏季，小区成功举行了新一届业主委员会的选举。在审阅小区的宗地图时，业委会发现北部的收费停车场并非完全是社会公共用地。大约有500平方米的土地位于小区规划的红线范围内，这部分土地的使用权实际上归属于所有业主共同所有。此外，他们还从管理部门了解到，该停车场的备案单位是出售该小区的公司，而该公司已经将经营权授权给了他人。自2018年以来，该行为一直未获得业委会的合法授权，擅自收取停车场费用，这一做法对全体业主的权益造成了严重损害。

物业公司及房地产开发企业共同宣称，该停车场系政府代为征收及建设之项目，其规划用途定为社会公共停车场。依据城市用地分类与建设用地标准规范，此类用地应归类为道路广场用地，而非居民用地，故此不属于小区所有业主的共同财产。小区业主持有观点，指出依据当年相关部门所颁发的国有土地使用权分割及转让许可文件，小区内的土地已被所有业主平均分摊。在停车场中，位于小区土地范围内的土地使用权应归属于所有业主共同拥有。因此，房地产开发公司和物业公司无权占有该土地。由此，双方的矛盾至今尚未得到妥善解决。为了保障小区所有业主的正当权益，业主委员会代表全体业主向泉山区人民法院提起诉讼，要求判令物业管理公司和房地产开发企业归还小区北边停车场地块中，本应归全体业主使用的部分。

为弄清涉案土地的使用权归属以及其规划用途，法院向徐州市自然资源和规划局发出询问函，经了解，该小区的业主已经完成了土地分割的登记手续。然而，由于宗地内的建筑物尚未进行分宗处理，因此该宗地的全部面积都被分摊到了各个业主的户头上。鉴于宗地内的土地已经全部被分摊完毕，原房地产开发公司的土地证上已经没有剩余部分，也没有返还的证明。

依据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条的规定，对于建筑物、构筑物及其附属设施，若涉及转让、交换、出资或赠与，则其占用范围内的建设用地使用权也需一并处理。由此可知，在土地使用权被分割并转让之后，小区宗地图所覆盖范围内的土地使用权便成为全体业主的共同财产。该房地产开发企业在未征得小区所有业主的一致认可的情况下，擅自将小区宗地图所标示的土地使用权授予物业管理公司，用作商业停车场，此举构成了越权处置，对小区业主的整体权益造成了损害。

法院针对房地产开发公司提出案涉停车场为政府代征代建项目、属于公共用地的说法，认为这一说法与该公司2009年获得的《国有土地使用权证》上所注明的“地类（用途）：住宅用地，商业用地”不符，因此决定不予采纳。

小区业主大会的执行机构——业主委员会，在获得大会的授权后，具备了代表所有业主行权的能力，致力于保护业主们的共同权益。因此，业主委员会提出要求两家公司归还位于小区北部的、归全体业主所有、位于小区宗地图范围内的停车场用地，这一诉求符合相关法律，且得到了法院的支持。

法院最终裁决，要求该物业公司必须在十日内，将小区宗地图所标明的范围内、被其占用的停车场土地，全部归还给小区的所有业主。

被告不服提出上诉。徐州市中级人民法院维持了原判。

法官说法：

在建设项目竣工并实现销售之后，房地产开发企业需在政府相关部门进行登记手续，并将土地使用权全部分割转交给业主，此时，该企业便不再拥有该建设用地的使用权。在本案中，该小区已完成开发与销售，且涉案地块的土地使用权已全部划归全体业主并完成法律登记，而涉案停车场用地尚未单独设立土地登记。在此情形下，缺乏任何反证来证实房地产开发公司对争议地块拥有占有与使用权。因此，该土地使用权的归属清晰，应归全体小区业主共有，业主们依法享有对涉案土地的使用、分配及经营等各项合法权益。在此案中，物业公司在未获得业主同意的情况下，擅自将该地块设为商业停车场，且所得收益并未用于小区的日常管理，此举侵犯了业主的正当权益，因而未能获得法院的认可。依据业主大会的授权，业主委员会有权作为诉讼一方，向法院提起诉讼，旨在追回被侵占的土地，并代表所有业主维护其合法权益。