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长春法院判了！事关物业费调价！

近期，长春经济技术开发区的人民法院对一系列涉及物业费调整和物业服务不周导致业主长期拒绝缴纳物业费用的案件进行了审理。

某物业公司对多户业主提起诉讼，指出业主长期未缴纳物业费构成违约，这一行为严重妨碍了物业的正常运作。在受理案件后，为了从根本上化解双方之间的争执，法官亲临某小区物业，采用巡回审判的方式现场进行调解。法官一方面亲自实地考察，了解物业服务的实际情况，另一方面则为双方搭建起一个平等的沟通平台，倾听业主的诉求，从而为案件的公正和妥善解决打下了坚实的基础。

业主们反映，物业公司存在诸多问题，包括管理无序、卫生服务水平低下、安全防护措施不健全、物业维修基金使用不透明等。法官指出，双方争议的核心集中在两点：一方面，业主认为自2017年起，物业公司擅自将物业费从每平方米每月0.7元提升至1元，这一行为构成了违法行为；另一方面，小区大门出入无序，监控系统形同虚设，导致多户业主家中失窃，财产遭受重大损失。

物业公司表示，在2016年之前，其账目核算显示利润出现较大亏损，因此迫切需要启动物业费用的调整程序。自2017年起，公司通过举办会议进行研讨，深入业主家中了解情况，并组织业主填写关于物业费调整的征求意见表，经过一系列努力，最终以调整后的结果符合相关法律法规为依据，对外公布了物业费用的调整结果。物业在近年投入部分资金，对园区进行了局部改造，并对小区的基础设施进行了修缮，同时增加了安保人员，以此保障小区的稳定运行。这些举措逐渐赢得了众多业主的支持与理解，许多先前反对提高物业费用的业主以及持中立态度的业主，也都开始缴纳物业费，缴费比例已超过三分之二。

在调解过程中，法官对双方提交的证据进行了细致的审核，并着重关注了调价程序中涉及的特殊面积、人数以及相应的表决比例，这些数据均由双方共同核实。在此基础上，法官对双方进行了详尽的解释和说明，一方面向业主阐明，随着社会的进步和经济发展，原有的物业收费标准已无法满足提供高质量物业服务的要求。同时，结合该小区的具体情况，调整物业费标准确实存在必要性。物业服务虽有不足之处，却不宜全然否定；若物业公司资金不足，难以有效提供服务，将陷入恶性循环，亦可能对业主权益产生间接影响。同时，需向物业公司指出，物业服务长期存在问题，即便判决结果亦会适当减少物业费。双方应相互体谅，以期达成和解。

法官的细致交流使得业主们的情绪得到了舒缓，同时物业公司也意识到了今后在服务上需要进行的改进措施和具体行动。然而，由于双方在缴费金额上始终未能达成共识，法官最终决定开庭审理此案，并依照法律作出了相应的裁决。

法官认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业费用的调整应当被视为涉及共有和共同管理权利的“其他重大事项”。概括而言，这一规定要求，必须得到占有建筑物总面积超过三分之一（即三分之二的一半）的业主，以及占总业主人数超过三分之一的业主的同意。依据案涉小区调价会议的记录、征求意见的表格以及调价结果的公告等文件，可以确认业主们已积极参与并达到法定同意人数，因此法院依法批准了原告的诉讼请求。业主们亦对法院的判决表示赞同，并承诺将履行缴纳费用的责任。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款明确指出，业主们需共同商定以下事宜：其中，第九项涉及“与共有及共同管理相关的其他重要事宜”。第二款进一步规定，在业主共同决策的过程中，必须确保专有部分面积超过总面积三分之二、业主人数超过总人数三分之二的业主参与投票表决。在决定前款相关事宜时，必须确保获得超过专有部分面积半数业主的支持，并且参与表决的业主人数也要超过半数。相较之下，民法典的相关规定相较于已被废除的物权法第七十六条的规定，显得更为宽泛。这样的规定旨在推动业主自治的实现，然而，法律规定的最低要求是必须满足的。