上海地产集团虽然依托于上海市国资委，承载着“存量地主”的称号，然而它也遭遇了收入减少和债务负担沉重的挑战。

中房报记者 许倩丨北京报道

在短短两个月内，该企业斥资高达463亿元购置土地，而这些土地无一例外地都位于上海的核心区域，如此巨额的投资行为，正是上海地产集团——被誉为上海“最大地主”的国家级神秘巨头的杰作。

上海这家“最大地主”是如何拿地的？

5月26日传来消息，上海地产集团近期通过协议转让方式成功获取了浦东新区上钢社区的一块土地，成交总价高达85.4亿元，该价格换算成楼面价约为每平方米7.03万元。

这是后滩板块推出的第二宗住宅用地。与之毗邻的第一宗宅地已在2024年12月通过协议方式出让，同样被上海地产集团成功竞得，成交总额高达88.7亿元人民币，成交的楼面价格达到了每平方米7万元。

两地块总价共计174亿，性质均为住宅用地，共计房源约2060套。据记者掌握的信息，这两地块未来均将实施股权转让，转由市场化的开发商负责开发，或采取合作开发模式。

一周前的5月20日，上海市徐汇区东安新村旧改项目中的第二块宅地，即127b-24地块，已经完成了协议出让。这一地块的成交价格高达98.18亿元，由上海地产集团和徐汇城投共同持有，各自占股50%。值得注意的是，该地块的楼面价达到了12.41万元/平方米，尽管如此，这一价格仍然低于去年绿城通过招拍挂方式在徐汇滨江获得的名为小米的地块，其楼面价为13.1万元/平方米。

依据出让条件，该地块内并无要求建设保障性住房，且地块内小户型住宅的建设比例定为零，这表明该地块未来将主要发展成为以大户型住宅为主的居住社区。

该地块位于北侧，是2025年3月协议出让的徐汇区127b-23地块，也就是徐汇东安新村旧改项目的首个住宅用地。这块地以83.5亿元的总价成交，楼面价为12.61万元每平方米。上海新枫安的控股方包括上海地产集团（持股比例为60%）以及徐汇城投（持股比例为40%）。

依据既定规划，东安新村改造工程涵盖三个住宅用地，成为徐汇区迄今为止规模最大的改造项目；目前，其中两块土地已被上海地产集团成功获得。

在短短一个月之前，即5月1日，上海市规划和自然资源局对外公布了关于淮海东路7宗旧城改造项目用地块的协议出让信息。该次出让的总金额达到了73.27亿元人民币。有意向的土地使用者是一家公司，这家公司由上海地产集团控股，持股比例达到60%，而黄浦区国资委则持有剩余的40%股份。

3月21日，上海地产集团斥资86.5亿元及37亿元，通过协议转让途径，成功竞得杨浦新江湾地区的两宗住宅用地。在这两宗用地中，一宗地的容积率仅为1.1，其楼面地价分别为5.4万元每平方米和5.9万元每平方米。追溯至去年12月，上海地产集团同样以协议转让方式，在浦东新区及虹口区购得四宗地块，总计支付土地价款达124.67亿元。

据此计算，上海地产集团在近半年内成功获取了16块土地，累计投入资金高达588.5亿元。这些土地几乎全部坐落在上海市中心区域，且均是通过协议转让的方式取得的。若这些地块以集中拍卖的形式进入市场，它们极有可能成为刷新该区域楼面价的热门标的。

就拿地事宜，记者致电上海地产集团方面，未获回应。

与公开的土地拍卖不同，协议出让构成了土地出让领域的一条“隐蔽通道”。这种出让方式指的是政府与土地使用者通过协议形式达成土地使用权出让的合同，土地使用者需支付相应的出让费用，国家则在一定期限内将国有土地使用权转移给使用者。

统计资料显示，在2024年，上海共计推出47块住宅用地进行公开竞拍，成交总额高达1321亿元人民币。尽管相比前一年，公开交易的土地数量有所减少，但上年度上海通过协议方式出让的住宅用地金额已突破千亿大关。而上海地产集团则专注于通过协议出让的方式获取土地。

上海地产集团在上海堪称行业巨头。该集团始建于2002年，注册资本高达300亿元，其实际控制人为上海市国资委。到2023年底，集团的总资产已突破4200亿元，旗下拥有近400家公司，员工总数超过万人。在过去十年间，上海地产集团负责了全市60%的旧区改造项目。

知情人士透露，上海地产集团的核心职责在于响应上海城市发展各时期的需要。在土拍市场较为低迷的过去几年，该集团曾出手接盘部分地块。如今，随着上海步入城市更新的关键阶段，作为上海市国资委的全资子公司，上海地产集团承担起推动城市更新的重任。它通过协议出让和“场所联动”等策略，将优质资源合理分配给顶尖开发商，确保他们能在上海以较为公道的价格获取土地。

近两年来，上海地产集团频繁采取了一种综合策略，具体为“协议出让、产权转让以及联合开发”。换言之，在通过协议出让获得土地之后，借助上海联合产权交易所，由中央企业、国有企业等具有实力的房地产企业接手，进而参与后续的开发工作。通过这一系列动作，原本门槛高、风险大的土地资源得以转变为“可控制释放”的城市资产组合。

去年，上海地产集团所属企业成功竞得定海社区风貌改造区域的土地，随后该地块在上海联合产权交易所公开挂牌出售，最终被中建壹品，即中建系旗下的企业，收购，该企业正是开发中建外滩源著项目的公司。同样在去年，招商蛇口公司从上海地产集团那里购得了徐汇新长桥改造项目的一块土地，成交价高达近17亿元，最终该地块被命名为“海上·清和玺”。

例如，在2022年10月，华润置地遭受了因围标行为而导致的在上海地区暂停拿地三年的处罚。然而，在此禁令解除后的三年后，该公司成功收购了前滩西南区的三个地块，这一举措标志着其在上海市场的崛起迈出了至关重要的步伐。

上海地产集团虽依托于上海市国资委，背负着“存量地主”的称号，却依然承受着收入减少和债务增加的双重压力。根据其财务报告显示，2024年的营业收入为317.55亿元，较上年同期下降了15%；归属于母公司的净利润为10亿元，同比减少了44%；而总负债则增至2741亿元，同比增长虽不明显，但仍有小幅上升。

值班编委：马琳