二线城市住宅用地的成交规划建筑面积达到了706.02万平方米，较上个月下降了11.39%，但与去年同期相比则增长了7.92%。成交总价达到了774.5亿元，环比增长了14.83%，同比大幅上升了43.3%。成交楼面价更是达到了10970.09元/平方米，环比增长了29.58%，同比上升了32.79%。

三线城市住宅用地成交规划建筑面积达1212.78万平方米，较上期增长20.84%，较去年同期增长3.26%；成交总额高达337.12亿元，较上期增长50.72%，较去年同期增长9.19%；成交楼面价2779.7元/平方米，较上期增长24.72%，与去年同期持平。

厦门市在城市土地出让方面取得显著成果，成功将4宗住宅用地出让，这些用地分别位于湖里区、思明区和集美区。这些土地总面积达到17.06万平方米，总建筑面积则高达29.28万平方米。起拍总价为84.54亿元，而最终的成交额更是达到了88.29亿元。

湖里区五缘湾地块（编号2025P09）在经过75轮的激烈竞价后，被保利发展以34.14亿元的价格成功竞得，溢价率高达12.34%。据了解，该地块的竞争异常激烈，吸引了保利发展在内的5家竞买人参与。最终，成交价格超过了起始价，成交住宅楼面价更是达到了每平方米50645元。

合肥土地拍卖活动共涉及6块地块，其中2块是住宅用地，分别坐落在包河区和肥西县；另外3块是商业用地，还有1块是用于公共设施的加油站用地。本次土地拍卖的总成交金额达到了大约9.23亿元人民币。在涉宅用地方面，肥西地块以5%的增值率被安徽融源泰置业购得，而包河政务东地块则由大富地产以起拍价成功竞得。

长沙市成功进行了两宗住宅用地的出让，这些地块分别坐落于芙蓉区的隆平科技园板块以及望城区的金山桥街道。出让的总面积达到了77487.01平方米，而规划建设的总面积为204607.56平方米。此次出让的起始总价为10.88亿元人民币。最终，这两宗地块均以底价成交，合计成交金额达到了10.88亿元。

在上述地块中，芙蓉区地块编号为2025长沙市015号的区域，其出让面积尤为可观，达到了70904.73平方米。该地块的总规划建筑面积为191443平方米，容积率为2.70。其起始价为10.53亿元，楼面起始价为5498元/平方米，最终以底价成交。

该地块出让面积达6582.28平方米，规划总建筑面积为13164.56平方米，容积率为2.0，起始报价为3527万元，楼面起始价则为2679元/平方米。该地块最终以底价成功中标。

4月30日，南京成功出让了10块土地，总成交额达到了78.75亿元。经过226轮激烈竞价，招商集团以32.04亿元的价格成功竞得河西的G28地块，该地块的成交楼面价高达45053元/平方米，这一价格刷新了南京地价排名的前两位记录。金茂经过72轮激烈竞拍，成功夺得江宁九龙湖G18地块，成交金额高达11.4亿元，楼面成交价达到了每平方米17289元。这块土地自九龙湖地区近8年来首次停止供应宅地，如今终于被出让。

其余地块均以底价成交。其中，竞得企业分别有、、、、、、和。

武汉市成功出让了五块土地，总交易金额高达4.78亿元。这次土地拍卖覆盖了东湖高新区、青山区、汉阳区以及汉南区，特别值得一提的是，东湖高新区的P（2025)021号地块备受关注，最终以24260万元的底价成交，其楼面价大约为1537.39元/平方米。

观察观点指数，多数非核心地块以最低价成交，而核心地块则经历了多轮激烈竞价。然而，在二三线城市，以底价成交的地块数量较多。就土地获取企业而言，二三线城市及以下的地块主要被本地企业获取，这些企业包括但不限于当地的国有企业、民营企业以及城市投资公司。在一些地区，还会出现一些知名开发商的参与。

在1月至4月期间，我国政府性基金预算总收入达到了12586亿元，这一数字较去年同期下降了6.7%。具体来看，中央政府性基金预算收入为1400亿元，较上年同期上升了5.6%；而地方政府性基金预算本级收入为11186亿元，与去年同期相比下降了8%。在这些收入中，国有土地使用权出让所获得的收入为9340亿元，同比下降了11.4%，这一降幅较一季度有所收窄，环比减少了近4个百分点。说明4月的土地成交转化较为明显。

头部竞争，高价地块的联合行动

杭州市公布了2025年的土地供应规划，其中国有土地供应总量达到了3338.48公顷，换算成亩数则是50077亩。在住宅用地的供应计划中，预计将提供521.16公顷，这一比例占到了总供应计划的15.61%。具体到市区，住宅用地的供应计划为517.32公顷。与2024年同期相比，市区住宅用地供应量分别减少了35.05%和34.38%，从802.39公顷降至517.32公顷，从788.41公顷降至517.32公顷。

住宅用地的供应计划中，产权住宅用地所占比例为72.82%，其具体面积为379.49公顷。

主城四区供应计划为652.18公顷，这一面积占总供应计划的19.54%；而六城区的供应计划为2407.86公顷，这一数字占总供应计划的72.12%；至于三县市，其供应计划为278.43公顷，这一份额占总供应计划的8.34%。

深圳于4月底公布的2025年年度土地供应方案中提到，2025年计划供应居住用地100公顷，其中商品住宅用地达到60公顷；这一数据与2024年同期相比，180公顷和80公顷的供应量均有显著下降。

成都市各区于2025年发布的国有建设用地供应计划表格中透露，2025年成都市的住宅用地供应量将达到460公顷。在这其中，商品房用地占据了392公顷，与2024年同期相比，降幅达到了约30.8%。

对六个重点城市的住宅用地供应进行观察，我们发现供应量有所减少，但仍有优质地块挂牌。例如，北京增加了对中心区域的供应，并放宽了容积率限制。具体来看，2025年初，上海的平均供地容积率从1.87降至1.78，而北京则从1.53降至1.45。

广州遵循“以人为本、房随人定、地随房定”的原则，对住宅用地的供应规模、供应节奏和供应结构进行科学调控，特别注重提升高品质住宅用地的供应量，并推出实用率更高、更贴合市场需求的项目和住宅产品。这些举措与建设“优质住宅”的宗旨相契合。

根据观点指数的不完全统计，在2025年4月21日至2025年5月19日的统计时段内，六个主要城市共有36块住宅用地正在挂牌出售，起拍总价高达552.16亿元，占地面积为147.76万平方米。这一统计周期的出让面积与上一期相比，增长了大约48%。

在规定的时间内，北京与上海两地公布了即将挂牌的土地信息。北京方面公布了2025年度第四批计划供应的商品住宅用地名单，该名单共包含5块土地，总面积大约为22公顷，建筑规模大约为48万平方米，并计划在5月下旬之前完成供应。

就区域分布而言，丰台区中心城区有2宗，城市副中心有1宗，昌平区的平原多点地区有1宗，而延庆区的生态涵养区也有1宗。

上海市发布了对三宗国有建设用地使用权的出让公告，这些公告的编号分别是沪告字[2025]第043号、沪告字（2025）第044号以及沪告字（2025）第045号。

沪告字[2025]第043号公告透露，该公告所指的四个区域包括杨浦区、闵行区、青浦区以及金山区，共涉及四块国有建设用地使用权。这四块地块的总面积达到了17.31万平方米，而其起始出让的总价则高达96.65亿元。

在交易领域，北京朝阳区的地块组合成功成交。这块地早在拍卖开始前便吸引了包括保利、中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发以及招商、中海在内的六家实力强大的房地产企业或联合体纷纷报名参与。最终，由中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发组成的联合体以底价126亿元成功竞得，成交的楼面价大约为5.45万元每平方米，这一价格刷新了近年来朝阳区住宅用地单价的新高。

另外，北京市通州区梨园镇的一宗地块也进行了出让。该地块的起始拍卖价格为6.36亿元，经过219轮的激烈竞拍，最终由中国中铁建设集团有限公司以7.76亿元的总价成功竞得。成交的楼面价为每平方米35796元，溢价率达到了21.94%。同时，北京海淀区的半壁店地区地块，其起拍价高达40.6亿元，吸引了包括海开、保利+建工、北京城建+绿城在内的三家房地产开发企业及其联合体参与角逐。

最终，保利发展与北京建工联合以45.45亿元的总价成功竞得该地块，成交的楼面价格为每平方米78418元，溢价率达到了11.95%。

5月9日，上海举办了2025年的第四轮土地拍卖活动。在这一轮土拍中，共推出了四块土地，包括虹口区四川北路的多功能综合用地、杨浦区东外滩的住宅用地、松江新城东区的住宅用地以及青浦北部的住宅用地。这些地块的总建设规模大约为10.1万平方米，规划中的建筑总面积约为23.7万平方米，而起始总价则达到了约84.07亿元。最终，两宗地块的成交价超过了起始价的20%，另有两宗地块以底价成交，合计成交额达到了97.09亿元。

5月20日，杭州成功推出三宗住宅用地，分别位于西湖区的三墩单元、拱墅区的东新单元以及滨江区的长河单元。这三宗地块的总出让面积达到了113亩，总建筑面积共计14.3万平方米。同时，这些地块的起始总价高达30亿元。

最终，三块住宅用地分别被浙江保利房地产开发公司、杭州西湖房地产开发集团以及一个联合体成功竞得，整体成交金额高达42.5亿元人民币。

在规定期限内，广州市成功完成了三宗白云区住宅用地的出让，具体包括嘉禾望岗的AB2112039地块、沙太路西侧的AB3101018地块以及嘉禾望岗的AB2112050地块，这些地块均被越秀地产成功竞得。成交数据显示，这三宗地块的成交价格均超过了起始价的15%，溢价率分别达到了15.61%、21.46%和18.23%，总计成交金额高达25.45亿元。

根据观点指数的不完全统计，在2025年4月21日至2025年5月19日的这段时间里，六个主要城市共完成了17宗住宅用地的交易，总成交金额达到了372.14亿元，成交地块总面积为66.82万平方米。观察这些成交地块，可以发现，这些城市的行业领军企业之间的拿地竞争尤为激烈；同时，对于品质上乘的核心地块，企业往往选择携手合作共同竞得。

国企主导下，城市更新的加速赛

在规定期间，我国中央财政部门将城市更新作为核心任务，加大了财政政策的力度并确保了资金支持。据财政部透露，自“十四五”规划实施以来，中央政府已拨付补助资金总计约1594亿元，用于推动城镇老旧小区的改造工程。

自2024年度开始，我国中央财政对若干城市展开城市更新项目的资助，其中首批获资助的城市名单涵盖了石家庄、太原、沈阳、上海等共计15座城市。在当前年份，住房和城乡建设部与财政部计划进一步挑选出第二批次的城市，预计将有20个城市加入这一资助行列。

观察可见，随着中央层面对于城市更新政策的强化支持，众多省份纷纷加快了城市更新的步伐，尤其是在对老旧小区进行改造的过程中。

据相关消息，广东省正致力于更有效地满足居民的住房需求，计划充分利用地方政府发行的特殊债券，将其应用于资本金政策。为此，该省计划有条不紊地推进城中村改造的新模式，预计到2025年，将启动不少于600个老旧小区的改造工程，并启动对2.65万台住宅老旧电梯的更新工作。

在规定期限内，上海市出台了《上海市提振消费专项行动方案》，旨在满足市民的住房消费需求。为此，该方案提出要加速形成房地产发展的新格局，致力于营造一个既安全又舒适、绿色且智能的居住空间。与此同时，上海计划拓展老旧小区的综合修缮覆盖面，并且不断推动这些小区的更新与改造进程。

在企业领域，地方国有企业热切寻求与其他企业的携手，共同推动一系列规模较大的改造工程。例如，在报告期内，科学城集团与中交城投达成了关键性的合作意向，双方计划依照“依法征收、净地出让”的模式，深入合作进行城中村的改造项目。

据悉，此次合作共识的达成，标志着在城中村改造领域，中央与地方协作模式取得了重要进展。这一突破不仅树立了社会资本参与城中村改造的典范，还为后续城中村改造项目在解决安置房建设周期较长、资金压力较大等常见问题方面，提供了可借鉴的、可复制的解决方案。

中交城投与科学城集团携手黄埔区政府达成投资合作，签署了协议，该协议涵盖了南岗北、夏园、金坑村银岭片区以及金坑村邓屋片区等四个改造项目。总投资额高达216亿元人民币。此举为黄埔区首次引进中央企业参与城中村改造，标志着该区旧改工作迈入了“模式转型期”。

据悉，位于黄埔区中心地带的四项规模庞大的旧改工程，历经多年因种种因素而停顿，如今央企的介入为这些项目带来了转机。南岗北的旧改项目占地139.73万平方米，夏园村的旧改项目占地114.65万平方米。金坑村银岭片区的改造区域为57.47万平方米，而金坑村邓屋片区的改造用地则达到了81.77万平方米。预计未来黄埔将释放658万平方米的旧改货量。

此外，公司携手中交城投展开合作，并在5月18日成功签署了上海青浦区老城厢项目的协议，此举进一步印证了中交城投“央地联动”模式的再次成功实施。

在项目层面，广州市海珠区的石溪村城中村改造项目的实施方案已对外征求意见并公示，这一标志性事件标志着该旧村改造项目终于迈出了实质性的步伐。自2009年提出改造申请以来，石溪村的旧村改造工作一直稳步推进，并于2017年初被正式纳入广州市当年的城市更新规划之中。

2020年，佳兆业与红八方合作，成功获取了石溪村改造项目的承建权，该项目投资总额高达176.99亿元。然而，在此之后，由于佳兆业面临的资金困境，石溪村改造项目陷入了长期的停顿之中。

该项目在土地使用方面，规划了大约七块用于融资的住宅用地，以及多块中小学教育用地、商务商业用地和绿化用地等，总计建筑面积预计将超过284.46万平方米。复建安置的建筑面积达到了158.72万平方米，这其中包含了99.58万平方米的复建住宅和59.14万平方米的复建物业；融资建筑面积为99.09万平方米，其中融资住宅有50.17万平方米，融资商办有48.92万平方米；此外，还有其他类型的建筑面积共计26.65万平方米。

观察发现，近期主导城市更新工作的企业大多是国有企业，其推进速度显著加快。城市更新并非易事，不仅需要充足的资金投入和企业的积极参与，还需充分考虑当地市场状况、社会文化特点，并据此实施有针对性的改造。