在5月7日的国新办新闻发布会上，中国人民银行对政策利率进行了调整，具体表现为将7天期逆回购操作利率下调了10个基点。这一举措进而影响了当日重新定价的贷款市场报价利率（LPR），使得其预期下降同样达到10个基点。

自去年以来，随着房地产政策的逐步放宽，众多城市的首套房贷款利率已经降至了最低的LPR减去60个基点的水平，即3%。这样一来，若今日LPR进一步下调10个基点，便会有部分城市的首套房利率踏入“2%”的新纪元。对于LPR的降息预期，已持续超过十日之久，而425政治局会议对“持续巩固房地产市场稳定态势”的定位也已近一个月，那么当前房地产市场的情况究竟如何呢？

01

融资侧：

需求趋弱，居民不想加杠杆

根据最新发布的信贷数据，我国居民的资产负债状况尚未得到恢复。尽管关税的影响似乎与购房并无直接联系，但其潜在影响不容小觑——它对居民的收入预期和资产价值均带来了一定的负面影响，导致不愿通过增加杠杆来购房的现象日益凸显。在当前的经济环境下，尽管已有相应的支持政策出台，但尚未促使居民大规模进入房地产市场购房。

最新发布的4月份融资统计信息揭示，财政支持的增长势头显著，而民众及企业的资金需求普遍不强——在众多融资类别中，政府债券发挥了关键推动作用。4月份新增的社会融资规模较去年同期增长1.22万亿元，特别是政府债券融资部分，同比增长达到了1.07万亿元，这充分显示出财政支持对整体社会融资的显著促进作用。

在居民信贷方面，4月份居民户新增贷款额为负5216亿元，这表明居民户在降低杠杆方面有显著表现。特别是在房贷领域，降杠杆的趋势尤为突出，中长期贷款单月新增额为负1231亿元，这一数字处于季节性较低的水平；而1月至4月，居民户中长期贷款累计新增额为7601亿元，与2023年和2024年同期相比，超过了8000亿元的基准水平，存在明显的差距。在2017至2021年，房地产行业蓬勃发展之际，4月份新增居民户中长期贷款额度每月都超过4000亿元，而1月至4月的累计新增中长期贷款总额则稳定在约2万亿元的水平。

在信贷方面，结论清晰可见——偿还房贷、提前偿还房贷是可行的，而增加杠杆进行购房则需谨慎。尽管自今年春节以来，众多媒体报道了“楼王”地块的拍卖信息，成都、杭州、上海、北京等地均出现了天价楼面价，溢价率屡次超过100%，这让许多人开始质疑楼市是否真的开始回暖。实际上，局部的热度背后，存在一些特定因素，比如政府提供优质地块、土地拍卖政策放宽等，然而，从居民资产负债状况来看，当前大多数人对房地产市场持谨慎态度，倾向于不增加杠杆，这种心态仍然是主流。

02

销售侧：

近期走弱，关税有意外冲击，

库存仍承压

自去年第四季度起，市场整体交易量呈现回升态势，一线城市尤为明显，价格下降幅度也逐步稳定。然而，进入今年三月下旬，交易量又出现了新的波动，这其中的变化与收入状况及外部环境的不确定性密切相关。

在二手房市场，四月主要城市的二手房交易量同比增速有所减缓，环比数据普遍出现了显著下降。具体来看，北京在四月并未延续“小阳春”的火热态势，二手住宅成交量为1.56万套，环比降幅达到了19%；而上海则成交了2.04万套，环比下降了22.5%。

在房地产领域，新房交易量近期呈现整体下滑趋势，城市间的差异愈发明显。具体到30个重点城市，截至5月17日的销售总量约在3200万平方米左右，与去年同期大致相当。然而，这一看似稳定的累计成交量，主要得益于今年2月份新房销售的火爆，而自4月份起，新房成交量便出现了显著下滑的趋势（具体数据可见下图）。

有两个比较重要的观察：

尽管自去年起“去库存”一词在文件中频繁出现，并且成为众多房企年报中的热门词汇，然而去库存的实际成效却并不理想。截至2025年3月底，全国商品房待售面积高达7.87亿平方米，这一数字依然处于较高水平，并未出现显著减少的趋势，同时，新建楼盘的销售去化率也有所下滑。

尽管某些领域出现了如房贷利率降低等积极因素，但观察地产销售市场，可以发现——居民收入方面的压力，以及关税对购房意愿的负面影响，使得整体销售市场的稳定迹象显得较为微弱，即便有所显现，也仅是零散地出现在少数一线城市。

03

政策演进：

短期看融资政策落地，中期看7月会议

房地产行业的短期走势主要受到政策方向的制约。根据最新的政策动向，4月25日的政治局会议对房地产市场的定位已经转变为中性，会议中提到“要迅速形成房地产发展的新格局，增加高品质住宅的供应量，改善现有商品房的收购政策，并持续强化房地产市场的稳定局面”。与2024年12月政治局会议所明确提出的“稳定房地产市场和股市”的积极立场相较，这一立场显然显得更为谨慎和平衡。

在5月7日举办的国家新闻办公室政策通气会上，中国人民银行发布了涵盖降准和降息等十项措施，然而，与房地产市场直接挂钩的措施仅限于将个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。会上着重规划了针对科技创新、服务型消费、养老服务业以及农业和小微企业再贷款等领域的资金扶持方案，但对于房地产行业并未给予特别的关注。金融管理总局的负责人透露，未来将逐步推出八项新措施，其中确实包括“加快制定与房地产发展新趋势相匹配的一系列融资政策”，这一举措向市场传递了积极的信号。

根据政治局会议的指导意见和国新办新闻发布会的相关信息，近期政策的执行将主要围绕打造“房地产发展的新路径”以及相匹配的“融资体系设计”展开。备受市场关注的存量住宅收购储备政策，在具体实施过程中仍旧遭遇了不少困难和障碍，这要求决策者投入极大的决心和努力，以实现系统的疏通和解决。

大规模的地产扶持措施亟需货币与财政政策的共同推动，诸如将存量新房转化为保障性住房、推动城市更新与改造等行动，均需财政资金的大力支持。但在目前的经济状况下，这些政策的迫切性并不显著，相关政策的实施可能暂时处于等待观察阶段，投资者或许不宜对收益抱有过于乐观的期待。更广泛、更深入的政策优势，或许需待至七月高层会议对相关安排进行更详细的安排后，方能逐渐显现。

潮平风未定，浪涌帆正悬

2025年Q2美元资产展望

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