本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

研究院近期发布的多份报告指出，房地产行业规模持续缩减，然而，在核心城市中，那些既具备投资力度又拥有运营实力的企业有望实现突破。

《中国经营报》记者调查发现，上市物业企业在行业中的领先地位愈发显著，中央和国有企业的市值和营收增长速度领先于民营企业，分红总额达到了历史最高水平，管理面积也在稳步增长。此外，物业企业正通过应用人工智能和ESG（环境、社会和治理）理念来提升管理质量和效率。

聚焦核心城市企业将具备优势

《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，房地产行业已连续三年经历缩表阶段，导致企业资产总额及盈利水平明显下降。2024年，房地产上市公司平均总资产为1489.2亿元，较上年同期下降11.5%，降幅比去年增加了2.6个百分点；平均净资产为328.6亿元，同比下降12.6%，降幅同比增加了5.0个百分点。企业负债超过资产的情况连续三年呈上升趋势，不仅央企和地方国有企业纷纷缩减规模，而且民营企业及混合所有制企业的规模缩减幅度更为显著。

在经营领域，2024年上市的房地产企业营收增速由升转降，净利润连续三年呈现负数，且亏损额度有所增加。其营业收入平均值为297.4亿元，较上年同期下降了21.0%；净利润平均值为-31.2亿元，其中亏损企业所占比例高达68.1%。负债水平大幅攀升，具体表现为资产负债率、扣除预收账款后的资产负债率以及净负债率的平均值分别达到了74.5%、71.8%和170.2%，与去年相比，分别增长了1.6、3.4和21.8个百分点。同时，现金与短期债务的比率平均为0.95，速动比率平均为0.48，这些数据揭示了企业短期偿债能力的差异正在进一步扩大。由于销售业绩下滑以及融资渠道受限，上市房地产企业的现金流呈现持续净流出状态，其现金及现金等价物的净增均值达到了负9.1亿元。

中指研究院强调，在核心城市，新房销售情况正逐渐好转。专注于这些区域并且持续加大投资力度的企业，其估值仍有上升的潜力。因此，那些拥有不动产运营和服务能力的企业，更容易吸引投资者的关注，或许会成为行业竞争中脱颖而出的关键路径。

物业企业“减量提质”

物业行业的央国企在市值、营收及分红方面表现尚佳，与从事地产开发的企业相比，具有一定的优势。

《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，到了2025年4月30日，物业服务上市公司的总市值已经攀升至2789.77亿元，其市盈率均值达到了21.25倍。在这一年中，央国企的市值均值相较于2024年初增长了19.52%，而民企的市值均值则出现了2.05%的下滑，两者之间的差距扩大到了21.57个百分点。

总体而言，2024年物业上市公司的平均营收达到了45.97亿元，较上年同期增长了4.01%，不过增速比去年减少了3.82个百分点；中央和国有企业的平均营收为55.55亿元，增速为6.57%，这一增速明显超过了民营企业2.94%的增速。在利润方面，平均毛利润为8.67亿元，同比下降了2.40%；而平均净利润为1.91亿元，同比下降了20.20%。尽管整体盈利承压，央国企仍展现出更强的抗风险能力。

中指研究院同时指出，物业行业的集中度持续增强，平均管理面积达到了1.48亿平方米，这一数字较上年同期增长了6.24%，然而增速却比去年减少了4.67个百分点；此外，第三方管理的面积占比为60.28%，相比去年下降了2.01个百分点。头部企业采用“减量提质”的策略，专注于深耕发展，同时在区域、业态和客户等方面提高经营成效，并且积极开拓社区服务、综合设施管理（IFM）等新兴业务，以应对非业主增值服务市场的缩减。

在资本领域，35家房地产上市公司宣布派发2024年度的现金股利，总额高达144.60亿元，刷新了历史记录；同时，有13家公司进行了股票回购，涉及资金10.53亿元，向市场释放了正面的信号。中指研究院预测，未来行业可能会出现更明显的分化，优秀企业将利用智能化技术（例如人工智能）来降低成本、提高效率，并且加强环境、社会和公司治理（ESG）的管理，以促进长期可持续发展。