江苏省宿迁市泗洪县正不断加快园林城市的建设进程，增设了多个口袋公园，使得住宅小区的居住环境更加宜人。在这其中，泗洪县重岗街道的玉珠湖生态公园在春季显得生机勃勃，风光旖旎。这幅美景由张连华先生拍摄，收录于人民视觉图库之中。

安徽省芜湖市正有计划地推动老旧小区的改造升级，通过增加公共绿地、修复路面、对房屋立面进行改造、建设停车场以及休闲健身设施等多重手段，显著提升了老旧小区的居住环境。在芜湖市弋江区的瑞东园小区（二区），施工人员正在进行外墙施工。这是陈效宝拍摄的图片，展现了人民视觉的报道。

小区的物业费多高、物业服务质量如何，一直备受住户关注。

自去年起，重庆、山东青岛、湖北武汉以及宁夏银川等地区相继传出了降低物业费用的消息。在这些城市的某些住宅小区，物业费用已按不同比例进行了下调；而在其他城市，对于空置的住宅，物业费用也得到了相应的折扣优惠。

这次物业费的下调是由哪些要素所驱动？在费用调整之后，物业服务水平能否相应提升？

降费项目集中在二、三线城市

李云山居住在湖北武汉，他提到，他所在的小区物业费曾每月每平方米为3元，现已降至2.5元。此外，他听说武汉其他不少小区物业费也有下调。下调后，他每月能节省下几十元。

不完全的统计数据显示，自去年起，武汉市的超过40个住宅小区的物业管理公司已经发布了降低物业费用的公告。以江山如画八期住宅项目为例，该项目的3栋住宅区从本年度开始调整物业费，对于一次性支付全年费用的业主，费用从每平方米每月3元降至1.6元；而对于按月支付费用的业主，物业费则降至每平方米每月2元。武汉朗诗里程小区的物业费已经从之前的每平方米每月2.5元降至现在的1.1元，这一调整使得价格下降了56%。

江苏常州的馨苑花语小区，其物业公司于去年年底发布了一则公告，明确自今年开始，物业费用将从原来的每平方米每月1.8元降至1元。而在江西南昌的西站瑞都小区，物业公司也宣布了调整，自今年1月1日起，物业费用将从原来的每平方米每月2.8元降至2元，同时，停车服务费也将从每月80元调整为60元。在重庆的风花树小区，物业管理费用从每平方米每月1.8元降至1.3元，以一套100平方米的住宅为基准，业主在费用调整后，每年可以减少600元的开支。

依据中指研究院的统计数据，在2024年12月份，我国20个主要城市的物业费用平均值为每平方米每月2.72元。对比去年同期，武汉、江西南昌、山东青岛、重庆、江苏南京以及常州这六个城市的物业服务质量价格指数均有所下降。具体来看，武汉和南昌的同比降幅分别为0.72%和0.47%，而青岛的同比降幅为0.14%。

在降低小区整体物业费用的同时，一些城市还特别对“空置房”实施了物业费用的减免政策。以青岛和甘肃兰州为例，这些城市规定，对于连续空置超过六个月的住宅，将提供物业费用的折扣优惠。依据《兰州新区关于优化房地产建设发展的相关举措》，对于连续六个月以上无人居住的空置住宅，业主或使用者需提交书面申请，物业服务方进行登记并确认后，将按照收费标准减半收取物业费。同时，江苏句容也出台了相关规定，对于句容市内的普通住宅在空置期间，可对前期物业公共服务费用减免30%。

自2024年起，物业费用降低的项目主要分布在我国的若干二线和三线城市，诸如武汉、重庆、青岛、南昌、四川成都、宁夏银川以及江苏徐州等地。中指研究院的常务副院长黄瑜指出，自去年起实施物业费用限价政策的城市，其物业费用普遍下降了10%至40%不等，而不同城市以及不同项目的降价幅度存在显著差异。

供求变化、行业竞争，推动物业降费

多地为何纷纷下调物业费？

黄瑜指出，这一现象是多种因素共同作用的结果。首先，随着房地产市场供需格局的剧烈变动，一些城市的房价和租金出现了显著的波动。其次，在房屋持有成本上升的背景下，业主对物业费用的关注度大幅增加。因此，他们纷纷采取联名议价、成立业主委员会等手段，与物业管理公司进行协商，以期降低物业费用。

此外，随着物业管理领域的竞争愈发激烈，为了提高物业费用的收取比例以及项目投标的胜算，部分物业企业自发地采取了降低收费的策略。

武汉市某物业公司的员工向记者透露，自去年开始，他们公司所负责的多个小区物业费用均有所降低；其中，部分小区业主共同提出降价要求，而个别项目则是公司主动作出调整。当前物业管理领域竞争相当激烈，适度的价格调整既体现了企业对客户的重视和客户资源的维护，同时也可能在激烈的市场竞争中为企业赢得更多的发展机遇。

部分城市政府已发布物业费用指导价格政策，借助行政力量对收费标准进行规范，旨在促使区域内住宅小区物业费用下降。

例如，发布通告，对市区住宅小区的车位租赁费用、住宅小区物业管理服务费以及车位场地使用费，实施政府定价管理。自去年6月1日起，重庆市开始执行《重庆市物业服务收费管理办法》，其中规定住宅小区的物业管理服务费以及与之配套的停车场服务费，均需按照政府指导价执行。武汉新洲区明确指出，该区域住宅在物业服务方面，初期费用将遵循政府设定的指导价格进行管理；而对于超出政府指导价管理范畴的物业服务费用，则将采用市场调节机制来确定。

记者经过整理发现，这些城市所实施的政策主要针对“前期物业费用”。据相关从业者透露，在业主大会成立之前，住宅小区的物业管理一般由开发商承担，而这段时间内所收取的物业管理费用，被称作前期物业服务费。此类物业服务费遵循政府指导价格，旨在设定费用上限，以规范那些不合理的物业管理收费行为。

在实施住宅前期物业费指导价政策的城市里，武汉、青岛等众多城市所制定的政策相当合理，首先，指导价设定得较高，能够涵盖绝大多数住宅项目；其次，政策允许物业费实施浮动管理机制，这一机制与市场调节的规律相契合。黄瑜以武汉为例，指出该地物业费的中位数为1.8元每平方米每月，平均值为1.99元每平方米每月，而指导价最高可达3.84元每平方米每月，这一价格超过了中位数和平均值，显示出政策的相对合理性。

从更广阔的视角来看，调整物业费用在一定程度上有助于推动二手房市场的交易活跃。上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，物业费用的降低能够提升住宅小区二手房的吸引力，从而进一步激发二手房交易的活跃度。

提升物业服务竞争力是关键

采访中，部分业主表示对物业调费、物业服务有更多期待。

郑先生住在河南郑州，他提到，他们小区的物业费用是每月每平方米3.3元，这个费用他觉得有些偏高了。他觉得小区物业提供的一些服务并不那么实用，他更重视楼道的清洁、绿化保养以及设施维修等公共服务的质量。此外，他认为小区物业在服务上还应增加透明度，例如，商家进入小区提供的服务费用应当与业主进行协商，而不是仅由物业单方面发布通知。此外，物业费用的设定亦需建立在更为公开的成本计算之上，特别是在我们这类缺乏业主委员会的小区，务必确保物业与业主之间的沟通渠道畅通无阻，以便双方合力打造一个和谐的居住氛围。

从物业公司的立场来看，降低费用将导致运营压力增大。目前，众多物业公司都反映收支不平衡，若仅是单纯地强调降低物业费用，企业可能会遭遇更严重的资金困境，从而影响物业管理服务的质量。若这种情况持续下去，很可能会加剧业主与物业公司之间的矛盾。严跃进提出，在协商物业费用的过程中，持续提升物业服务水平，或许是行业需要重点考虑的发展方向。

记者观察到，一些住宅区正在尝试改善物业管理服务。以江苏常州的“花语馨苑”为例，其物业管理公司在调价公告中明确提出，若续签合同，将投入100万元资金，专门用于提升小区的服务质量和居住品质。在武汉武昌区，一座老旧住宅区引入了信托管理模式，将居民缴纳的物业管理费存入一个属于所有业主共有的信托资金账户。居民可通过相关资讯平台实时查阅每一笔资金的收入与支出明细、财务凭证。该小区的物业管理费及公共收益归全体业主所有。其中，小区收入的十分之一用于支付物业管理公司的报酬，其余资金则用于小区的各项服务开支。

目前，业主对物业服务性价比的期望持续提高，而物业管理行业传统的粗放型服务模式已难以持续。在物业费用限价、空置房物业费用折扣等政策规范的约束下，物业企业亟需优化和调整其经营策略，以增强服务的竞争力以及实现长期稳定的运营。黄瑜提出，物业企业需在员工培训、技术应用、设施更新等方面增加投资，实现标准化建设与智能化提升，通过提供差异化服务来打造竞争优势，并在健康竞争中推动行业向高质量方向发展；此外，还需主动运用数字化技术，提高物业服务效率与质量。

物业服务与民众生活紧密相连，当地政府在制定物业服务指导价格政策的过程中，还需深化对相关市场主体的调查研究，同时也要充分考虑各方利益诉求。黄瑜如是表示。（记者 廖睿灵）

（实习生李翼然参与采访）

《人民日报海外版》（2025年05月06日第11版）