近期，成功竞得了张槎街道海口村智能科技园的 3.5 万平方米产业载体。成交单价为 4750 元/平方米。粗略进行计算，这桩“生意”直接给村集体带来了 1.66 亿元的收入。

很多人在“羡慕”之余会感到好奇，在楼市处于低迷状态、商业也不太景气的当下，究竟是怎样的一个村拥有这么大面积的产业载体呢？并且它是如何吸引那些大的高新技术企业入驻的呢？又是怎样卖出了不低的楼面价的呢？

其实，海口村该 71 亩地块的年收入实现了逆势暴涨。这正是因为近几年禅城区张槎街道大力推进了用地提质增效改革。

据悉，其在全市率先开创了“集转国+居改工”的土地整备模式。原本规划为居住用地的土地处于高新产业集聚区，如今被调整为更契合实际的工业用地，并且集体土地也转为了国有。经过这样的一番运作，原先的驾校教练场以及低矮厂房都发生了华丽的转变，成为了海口智能科技园，土地的价值、村民的收益以及城市的界面、产业的能级都获得了极大的提升。

海口智能科技园（效果图）

“集转国”并非是新出现的事物。从现有的信息来看，“张槎版集转国”进行了较多的创新与完善，设计了许多“兜底保障”机制，能够有效地平衡各方的利益以及长短期利益，在城市中心的村级工业园改造中更为适用。

村民在海口村地块的具体操作中，首先表决同意项目申请“三旧”改造。村完成“三旧”改造流程，将集体建设用地转为国有建设用地。村民同意部分物业按政府指导价出售给优质企业，剩下部分工业载体探索区街国资联合招商运营模式，以吸引现代化都市型企业入驻。预计此操作能使海口村地块土地收益从改造前的 260 万元提升至改造后的 1700 万元。

禅城有一个重要举措，即与村集体签订《国有建设用地使用权出让合同》，把土地使用权归还给村集体。这样一来，土地性质改变后其使用权依然是集体的。因此，村民们之前“怕失去土地”的担忧也就完全消除了。

一个比例的设计很关键，即 30%出售且 70%出租。项目建成后，村集体会按照政府指导价格，将 30%的建成物业出售给优质企业，而剩余 70%的物业则由村集体自持，用于长期出租（或者交给国资企业承租运营）。这样做既能够让出资建设产业园的村集体快速获得资金回流，又能兼顾长期收益，稳定企业扎根的信心。

推进存在难点，其中之一是村集体需投入巨大资金。就海口项目开发而言，村集体要出资 3.6 亿元用于前期建设，这使得可复制性不太好。随后，引入市场主体、借助金融力量或各级国资开展合作开发，能助力更多项目落地。同时，动态平衡的机制调整以及利益保障的兑现也值得关注。

从当前释放的信息而言，佛山张槎的“创新版集转国”模式达成了村民的获益、企业的发展以及政府的良好成效，实现了三方的“三赢”。

张槎街道。摄影：南都记者 郑俊彬

政府方面，项目建设的主体是村集体，政府主要起到政策引导以及指导协调的作用，能够几乎以“零成本”来推动城市更新和低效用地的开发。倘若直接由政府来主导征拆工作，那么海口项目可能需要大约 4.2 亿元的财政支出，其难度是可以想象得到的。

企业方面，入园的龙头企业拥有高标准厂房，并且土地全部属于国有性质。市区条件便捷，土地性质稳定，这使得企业能够大胆放心地进行增资扩产，没有任何后顾之忧。

村集体积极参与这场“改革”。从长远的角度来看，这样做能够激发更多的收益，从而对冲经济环境带来的风险。低端的集体物业转变为高端的国有物业，其使用权最终回到了村集体的手上，这样一来，未来的收益就有了保障。

当然，要再加一条：对城市发展起到促进作用。张槎原本就处在中心城区，然而城市面貌却呈现出“城乡结合部”的特点，其根源大多来自村集体低效用地。更新之后，高标准的产业载体纷纷矗立，张槎的城市界面持续得到完善。并且在区级招商资源与国资招商资源联动导入之后，更优质的产业资源大量涌入，为城市发展提供了持续不断的动力。

此次入驻海口科技园的，其母公司是佛山本土唯一聚焦于“特殊应用电子 + 特殊应用材料”领域的高科技上市公司。该公司竞得产业载体后，计划在张槎打造特殊应用领域的高科技产业基地。项目达成产后，预计年产值为 8 亿元，年纳税额为 8000 万元。

如果能兼顾各方的短期收益以及长远发展，那么好的机制模式肯定会被看到。两年前，张槎街道海口智能科技园用地提质增效项目在村民表决中以 99.8%的支持率获得高票通过。在随后的一段时间里，莲塘村的 140 亩沙涌工业区地块以及村尾村的 181 亩顺景工业园地块等都加入到了“改革”当中。建成运营后，预计海口地块的集体经济收入将增长 9.8 倍；预计莲塘地块的集体经济收入将增长 4 倍；预计村尾地块的集体经济收入将增长 4.6 倍。

莲塘村140亩沙涌工业区地块改造效果图。

一场小范围内轰轰烈烈的“新村改”正在张槎上演。2023 年开始后，禅城区张槎街道进行了创新，实施了土地“集转国”这一举措。通过此举措，盘活了 541 亩农村集体经营性建设用地。计划要建设 122 万平方米的都市工业载体。预计每年能新增 3.5 亿元税收，集体经济收益会增长 490%。这为粤港澳大湾区“工业回城”探索出了可行的路径。随着土地这一关键要素的释放，张槎正在从“传统工业重镇”朝着“科创总部湾”进行转型。

各处都在“增收”，那价值是从哪里来的呢？答案就是：从土地中获取价值，从机制中获取价值。在存量时代进行土地改革，必须要超越“征地-卖地”这种对路径的依赖，转而实现“制度创新-空间重构-产业升级”这样的系统性突破。最具有含金量的改革并非仅仅是简单的空间再造，而是借助制度创新来激活土地要素的乘数效应。

事实上，从产业方向来看，从城建方向来看，禅城版“集转国”都为“禅中心化”的建设提供了重要的抓手。同时，禅城版“集转国”也为“汾江科创带”的建设提供了重要的抓手。一场关乎佛山城市中心能级跃迁的嬗变，正在接连进行的“集转国”土地整治中逐渐显现出来。

文字：南都记者 孙振凌