01

4月上旬，广州黄埔至泰广场公寓中的朋友于断水断电中度过。

事情的来龙去脉，大致如下：

黄埔的泰广场有 B4 栋公寓，其具体位置在萝岗地铁站旁边。至泰广场整体是由某承租方承租的，B4 公寓部分则被打包交给他人进行出租运营。

简单来说，至泰投资有限责任公司是大房东，而丰乐居物业管理有限公司是二房东。

今年 4 月份，至泰公司向 B4 公寓的租客发出了公告。公告的核心内容有两句：

丰乐居累计有未支付的巨额租金以及物业费。从至泰公司单方面所说的情况来看，这笔欠款的数额达到了 500 万之多。

2.希望租客重新签约。以此，弥补公司损失。

不过，事情不会如至泰公司的公告那么顺利发展。

租房市场惯例下，租客通常是押一付三。像丰乐居这样的承包出租二房东，往往会以租金优惠的销售方式，与租客签订半年一付甚至一年一付的合同。

也就是说，租客的租金、押金，全都在丰乐居手中。

钱都付了，怎么可能再重新签约？

至泰公司手段也相当狠辣。

为迫使租客尽快签约，直接切断了丰乐居缴纳水电费的系统后台，致使租客们的出租房停水停电，租客们只能在黑暗中满脸茫然。只有重新签约的租客，才能够重新回归正常生活。

说白了，这就是一场大房东与二房东之间的经济纠纷。

二房东携租金押金逃离，大房东逼迫租客重新签订合约，其目的是把损失转嫁给租房群体。

这场纠纷，租客最无辜，租客也最受伤。

当然，租客们早已经不是第一次受伤。

今年3月份，广州的雅轩公寓被曝出二房东暴雷一事。

雅轩公寓的二房东经营状况一直不佳，自去年 6 月起就开始拖欠租金，到今年时累计拖欠的租金高达 200 万。当租金到期之际，二房东直接携款逃离。仅剩下一百多户租客，他们留在原地，不知该如何是好。

今年 3 月的时候，杭州栖湖公寓的二房东出现了拖欠房租、物业费以及水电费的情况，然后就跑路了，这使得租客们陷入了停水停电的尴尬处境。去年 6 月，在杭州余杭区西塘花苑，一二房东也跑路了，一共涉及到 69 家租客，房租的总金额达到了 202 万元。

去年年底，北京的一个城中村出现了这样的情况：村委会雇佣了安保人员，这些安保人员对租客进行了暴力驱逐。

事件起因和二房东存在关联。这边的租户大多是与二房东签订合同的。然而，随着二房东的跑路，租客的租约还未到期，被雇佣的安保人员便采取了“特别手段”。

……

“二房东事件”有大有小，此刻在各个城市都在上演。北上广深这四座一线城市如此，杭州、成都、南京等二线城市也是如此。想必有许多租客正在经历着闹心的事情。

而这每个事件，总结起来也相当简单。

一个原因：二房东经营不善。

一个结果：二房东卷钱跑路。

受伤的群体也只有一类人：租客。

02

租金下行的大背景下，二房东跑路，正在成为必然事件。

去年江月写过一篇关于租金走势的文章。到现在，我依然记得那时的情况，一线城市租金同比连续下跌了 12 个月，二线城市租金同比连续下滑了 8 个月。

而结合当时的市场，我们给了一个结论：租金下跌，才刚开始。

现在回过头看，一切都成为了现实。

回望2024年，全国50城住宅平均租金成体呈现下降趋势——

7 月至 12 月，下半年租金环比持续下降。

直至2025年初，全国50城住宅平均租金已经历史新低。

具体到微观市场，以广州黄埔为例。黄埔租金曾有最高时期，那时高达 53.34 元/㎡/月。而今年的租金仅有 41 元/㎡/月。与租金最高的那个时期相比，下降了约 12 元/㎡/月。

一般而言，二房东会以接近市场价的七折程度来收房。接着，通过装修以及隔断等方式来提升租金。这样做是为了确保自己的利润能够处在 40%或更高的水平。

假设一套房子面积是 50㎡，在租金高峰期被收走了。那么现在二房东的利润空间还有多少呢？

大约200块钱。

这是以一套房为基础的情况。一旦房子的数量增加，把空置率、装修折损等各种因素都算进去，那么 200 块钱的利润空间基本上就会被消磨掉了。

当下，更多的二房东处于亏钱的状态。

相信这张图，大家都见过吧。

上海有一位二房东，手里有一套房子，其位于长宁区，面积为 50 平方米。仅这一套房子，二手东就投入了诸多东西。收房方面有成本，每月 5000 元；时间方面有成本，签约签了 7 年；装修方面有投入，8 万；还有中介费等。

最终，这套房到现在为止还赔了3万。

一套房是3万，那么10套房，20套房呢？

那就是30万、60万的亏本。

对于未来，二房东们看不到什么希望。

其一，租金即将低于收房成本。

以 2024 年的上海长宁区为例，长宁区 2024 年的平均租金是 110 元/㎡/月，和 2023 年相比跌幅超过了 10%。如果有一套 50㎡的房子，它的平均租金是 5500 元，那么在此基础上再跌 10%后还剩多少呢？

已经不足5000元/月。

当然，这可不是特例。

广州黄埔，万科城市之光有整租的北向三房。租金在 5000 元到 5400 元每月左右。与年初相比，又便宜了几百块。杭州上城，杨柳郡有 100㎡出头的三房。在高峰时期，月租大概 8000 元左右。现在，不少房源仅报价就只有 6500 元到 6800 元。

这年头，租金不跌了几百上千的都不好意思自称房东。

其二，出租房挂牌量直线上升。

以广州为例，在 2024 年 10 月到 2025 年 2 月这个时间段内，广州出租房源的挂牌数量增加了 16116 套，其增幅达到了 16%。

从区域方面来看，黄埔挂牌增幅在 20%以上，海珠挂牌增幅在 20%以上，花都挂牌增幅在 20%以上，荔湾挂牌增幅在 20%以上。并且，荔湾的增幅接近 27%。

短短三个月，二房东的竞争对手多了3成。

全国市场的情况，也是如此。

据统计，今年2月的全国租赁挂牌房源总量环比回升22%。

你就说，二房东要不要崩溃？

其三，再也收不到低价房源。

租金降得幅度很大，所以二房东不得不让房东降价。然而，房东本身也不是好惹的，不会轻易答应降价。

以我的同事老张为例，去年的时候，他从二房东那里拿回了房子。原因是二房东每月只能给他 4000 元租金，而他自己租能租到 5000 元每月。

其四，二房东的杠杆快断了。

众所周知，一旦走上了二房东的路，收房是“成瘾”的。

规模越大，赚钱效应自然也越大嘛。

那么，二房东一般是怎么扩大规模的？

把收来的租金拿去收房，把收来的押金也拿去收房，甚至还可以到银行贷笔钱来用于收房。

这笔钱怎么还？

自然需要收取更多的房子，要以更迅猛的态势扩大规模，并且大幅度提升现金收入。

如此周而复始。俗称“拆东墙补西墙”。

大家都知晓，这样的系统是极为脆弱的。只要碰到哪怕一丁点儿的风波，就有很大可能会轰然倒塌。

恰好，二房东们，碰到了近5-10年来最严重的租金大跌潮。

03

未来，租房市场还会好吗？

至少90%的城市，形势不容乐观。

一、目前市场仍处于以价换量的阶段。

今年 1 - 2 月的市场情况被作为参照。全国 40 城租赁市场线上需求热度有了变化，环比上涨了 162%。全国 40 城租赁房源的挂牌周期与上月相比减少了 3.9 天，挂牌周期下降到了 48 天。在需求回暖的情况下，租赁去化的速度加快了。

全国 40 城的平均挂牌租金为 43.9 元/㎡/月。这一数值呈现出跌幅，跌幅的幅度达到了 1.6%。

也就是说，面对需求旺盛的返工潮，房东仍然选择降价揽客。

去年 2024 年的返工潮中出现了同样的情况。因为需求大量增加，所以直接推动了价格的上涨。

以这个角度出发，2025年初的表现并不如2024年。

国家统计局最新数据显示，与此同时，2025 年第一季度失业率上升到了 14.9%。这一失业率处于高位。这也间接表明，后续的租房需求或许不会太高。

其二，十四五保障房计划即将完成。

据统计，“十四五”计划要筹集 870 万套（间）。2024 年开工及筹集 180 万套。目前累计完成的数量超过 800 万套。完成率大约为 92%。

2025 年，从各地已公布的计划来看，将会筹建超过 100.6 万套保租房。各地已公布的计划显示，2025 年将筹建超 100.6 万套保租房。根据各地已公布的计划，2025 年将筹建的保租房数量超过 100.6 万套。

也就是说，保障房供应，比计划还要多！

市场的反馈也能证明：保障房已经足够多。

你看，保障房的平均出租率已经开始下降。

前年的时候，5 个保租房 REITs 项目的平均出租率已经连续下降了五个季度。

以杭州为例，从克而瑞长租的数据来看，保租房的出租率始终在 60%到 80%之间波动。然而，在去年的 9 月份和 10 月份这个时间点，出租率却下降到了 63.25%和 65.94%。

这就是目前租房市场所面临的情况。

租金仍在下降，未来需求不足；

足以改变市场格局的天量保障房，进一步推动了市场下行。

面对这样的市场，不跑路的二房东已经算是良心的了。

对此，这里给打工人们两个建议。

一、绝不签长期租约。

合同签订的时间通常为半年或一年。房租的支付方式最多是按季度进行。押金方面，能少给就少给，能不给就尽量不给。

二、千万别图便宜，与二房东签约。

这里的便宜并非仅仅指价格方面，而是指那些由于装修品相较好而出现溢价的房源。当你一旦看到这样的房子时，就必须要警示自己：房东的目的是想要多收取你的租金。

一般情况下，越是朴素的房子反而住得越踏实。

咱们要尽量与房东本人签合同，同时也要尽量通过正规平台签合同，这样就能避免遭遇二房东跑路的情况。