中建云境、建发金茂观宸、北京隅西颂

究竟谁才是丰台购房者心中的白月光？

并且，我们还可以从价格这个维度对他们的价值坐标进行重新定义。

第一，板块价值均好性，丰科园>新宫

作为纯居住区，新宫的最大利好是轨道交通。

两板块进行对比，地铁 4 号线的通达性高于 9 号线，地铁 4 号线的运载能力也高于 9 号线；地铁 19 号线的通达性高于房山线，地铁 19 号线的运载能力也高于房山线。这成为其沿线海淀、西城外溢客群优选新宫的主要因素之一。

但城市界面，丰科园就具备了绝对优势：

我们沿着六圈路朝东前行。我们很直观地察觉到马路的变化，从一开始的平整变得坑洼，从原本的整洁变得杂乱。

新宫地铁站周边存在大量乱停乱放的非机动车。这些非机动车的存在会影响通达性。这也成为影响市容的一个关键点。

不过，最终影响资产安全性的还有产业。

丰科园以国央企为主，这里的人员工作稳定性比较高，并且后期的购买力也比较强。

2024 年，丰科园的全口径税收达到了 139.7 亿元。它毫无疑问是丰台的佼佼者，是当之无愧的“一哥”。

站在丰台各板块角度，丰科园以产业居首。

新宫几乎拥有长安街以南最大的公园绿地。它打造了中心城区南部的宜居示范街区，这是名副其实的。

第二，产品角度，观宸>西颂>云境

在社区规模上，云境≈2个西颂≈1.5个观宸

不出意外，除观宸，云境在社区园林、会所上将更具观赏价值。

我们对室内使用率（套内得房率+赠送面积）进行了研究。云境的整体使用率处于 86%-89%这个范围。虽然有赠送面积，但是并没有享受到“好房子”所带来的红利。在这一方面，只能选择低头认输。

观宸的整体使用率能保持在 90%以上。西颂整体使用率也能保持在 90%以上。西颂设计了南侧第二阳台（花池）。西颂的 118 户型使用率甚至能达到 100%。

本文篇幅有限，先重点对云境 122 户型、观宸 116 户型、西颂 122 户型进行对比。

云境的南向三面宽是 10.2 米；观宸的南向三面宽是 10.1 米；西颂的南向三面宽是 10.4 米。

从尺度方面来看，客厅是面宽的唯一有差异之处。云境 122 的客厅宽度为 3.8 米，观宸 116 的客厅宽度是 3.7 米，西颂 122 的客厅宽度为 4 米。

主卧的面宽为 3.4 米。这三个房间都采用了转角窗。西颂是在云境 122 的基础上进行了升级。边户主卧的转角体验感更为温柔。

亮点，西颂增加了室外一步花池，槽点是大门正对卫生间。

在实际体验方面，西颂 122 的厨房显得较为局促。而云境以及观宸，它们的设计从整体来看会更加舒服一些。

说到观宸，几个次卧的面宽尺寸，完美的诠释了什么叫空间平权。

躲开 120 区间的竞争，巧妙地把面积做成 116 平。这样在功能性划分方面更优秀，同时空间利用率也更高。

装标上：观宸>西颂>云境

观宸给人留下最深印象的一点是其装修标准远超市面上其他产品，整体大量运用了奢石和皮革材质。150 户型和 165 户型采用的是石材地面，小面积部分则铺设瓷砖。

唯一不友好的地方在于，冰箱和上边的顶柜并非标配。这会对后期的室内统一性产生很大的影响。对于强迫症患者来说，请予以关注。

中建云境的体验让人觉得超乎想象。它配备了静音把手，还有博世厨电，采用了四玻三腔的设计。从八局在云境上的精心打磨，可以看出他们的细心。

实景展示区开放之后，会所的布局设计很有特色，星光地库也很耀眼，还有高标准泳池。我相信，这就是八局给予自己业主的初步承诺。

西颂的精装细节存在一些问题。柜门的 mini 隐藏把手不太好，开合尺寸也不合理。很多客户都在对这些方面进行吐槽，这是可以观察到的。

电视背景墙本应出彩，然而母贝设计却给人一种塑料廉价的感觉，并且这种感觉比岩板或石材给人的感觉更不实在。

西颂在精装用料方面比较完善，设计也较为完善，整体配置也比较完善。不过，它的搭配有些杂乱，显得不那么高级。

第三，新宫单价低丰科园2000比较合理

前文提及了两个板块的差异，好评觉得，丰科园的单价比另一个板块高 2000 元，这种情况是比较合理的。

透过网签数据，中建云境、建发金茂观宸整体价格比较透明。

云境拿地的楼面价为 6.81 万/平。目前特价房源已下探至 7.6 万/平。109 户型的上车门槛是 820+。

观宸楼的楼面价是 4 万每平，成交的平均价格是 79268 元每平，开盘还不到一个月的时间，网签就有 63 套，当下这个成绩在丰台属于第一梯队。

从网签价方面来看，111 平的小户型其上车的门槛为 835 万。然而，小户型板块的竞品数量较多，这使得客户的选择面变得很大。并且，用户对于价格较为敏感，所以该小户型还存在继续向下探寻的空间。

大户型在板块中资源稀缺，产品配置较高，能支撑一定溢价空间。

新宫有大量待供应土地，尽管这是好房子项目，但未来产品力肯定会面临挑战。否则，不会开盘一周就急忙开始拓展销售渠道。

丰科园有产业加持，并且没有后续宅地供应。西颂的装修标准不算高级，但是它的配置很完善，户型设计较为合理，使用率也很出色，所以它能够担当得起板块唯一好房子的称号。

日前，西颂开放排卡，预计4月下旬开盘。

现场有消息透露，小户型的价格是 7.6 万每平。大户型预计能够卖到 8 万每平。由此可见，5 万每平的楼面价，其利润空间是比较可观的。

中建云境，可谓生不逢时。它作为一个并非十分纯粹的改善盘，小户型无法支撑起溢价，而大户型又被更纯粹且装标更高的丰和叁号院所分流。

众多好房子对其进行围追堵截，从目前的渠道点位以及网签情况来看，去化这件事确实存在着难度。

总结一下：

追求未来的价值保障，丰科园资产安全性更可靠；

看重所见所得，云境价格合理可上车，最快26年10月交付；

西颂和观宸都是好房子项目。西颂的单价比观宸高约 2000 元/平。好评方面认为西颂的价格是值得的。

如果您是地铁4/19号线强需求，买观宸就对了；