房地产行业已经经历了三年半的深度调整。随着供求关系的改善以及政策持续发挥力量，市场有希望停止下跌并恢复稳定。然而，房企因为资产价格下跌而受到影响，其净资产遭受了严重的损害。各类风险的出清之路还很漫长，谋求业务转型是必须要做的事情。远洋集团（03377.HK）在最新的年度财报中进行了这样的表述。

远洋集团是一家有国资背景的地产开发商。2023 年其旗下有一笔债券未按时支付利息。从那时起，这家房企就踏上了漫长的债务重组之路。目前，56 亿美元的境外债务重组即将生效。之前已经展期过的境内债券，后续也有望探讨正式的重组方案。

过去一年，远洋集团的业绩情况如何？其财务表现又怎样？债务重组会给远洋集团带来怎样的影响？

3 月 26 日该集团发布 2024 年业绩数据。报告期内，远洋集团协议销售总额为 351.60 亿元，并且同比下降了 30%。营业额为 236.41 亿元，同比下降 49%。毛亏为 3.98 亿元，毛亏率为 2%。公司拥有人应占亏损为 186.24 亿元，亏损同比减少 12%。

从上述数据能看出，因为受到房地产行业现状的限制，远洋集团还处在亏损的状态。并且，由于远洋集团的境外债重组还需要正式生效，所以重组收益没有被确认，这也对 2024 年的财报表现产生了影响。

细看各项业务，去年远洋集团的物业开发业务贡献最大。其营业额为 172.73 亿元，约占总营业额的 73%。其中，北京区域的物业开发收入占比 10%，环渤海区域占 22%，华东区域占 29%，华南区域占 17%，华中区域占 13%，华西区域占 9%。

此外，期内物业投资的营业额为 3.21 亿元。物业管理及相关服务的营业额是 27.10 亿元。其他房地产相关业务的营业额为 33.37 亿元。像物业管理这类业务，同样受到国内整体房地产市场下行的影响，整体收入在 2024 年出现了相应的下降。

远洋集团去年业绩整体录得亏损。在营业额整体下滑之际，主要是因为房地产市场深度调整，使得行业毛利率下降，同时对物业项目计提了减值拨备，并且出售物业项目确认了亏损。

去年远洋集团有其他亏损 46.51 亿元，2023 年是 6.72 亿元。这些亏损包含年内确认的一间合营企业的权益减值损失，还有金融资产及金融负债的公平值损失以及诉讼拨备。

同期，该集团的投资物业公平值减少了 7.47 亿元，2023 年时是 9.28 亿元；该集团录得预期信贷亏损模式下的减值损失净额为 76.99 亿元，2023 年是 112.83 亿元，主要是对贸易及其他应收款项计提的预期信贷亏损拨备以及财务担保拨备。

去年远洋的利息及其他收入与去年相比下降了约 18%，变为 7.00 亿元。这主要是因为年内的利息收入减少了。年内已付或应计的总利息开支约为 52.99 亿元，而 2023 年是 53.58 亿元。其中 35.88 亿元由于未能资本化，所以通过综合收益表进行了支销。

在多项因素的影响下，去年的拥有人应占亏损是 186.24 亿元，然而与 2023 年的 210.97 亿元相比有所减少。期末时，集团的现金资源总额为 48.28 亿元，借贷总额为 960.14 亿元。其中，一年内到期的债务占比 66%，其金额为 635.76 亿元。

这家房企的当务之急是推进债务重组工作，并且要将其落实，以推动公司回归到正常的经营轨道。

目前，远洋集团的境外债务重组取得了实质性的进展。公告表明，该集团的境外债务重组是在两项同时进行的重组程序下开展的，其范围涵盖了一些现有的境外债务工具，其中包括现有的银团贷款、一笔现有的双边贷款以及若干现有的境外美元证券，未偿还的本金总额约为 56.36 亿美元。

公告称，集团境外债的英国重组计划已获得相关法院批准，且其生效日期已于 2025 年 2 月 5 日落实；集团境外债的香港协议安排也已获得相关法院批准，其生效日期已于 2025 年 2 月 19 日落实；预期重组生效日期将于 2025 年 3 月 27 日或前后落实。

2024 年，境内债方面，其境内债券已出现展期情况。此次展期涉及七支公司债券，存续本金金额为 132.7 亿元。目前，远洋控股正在持续与投资人进行沟通，积极协商新的偿付方案，以争取妥善解决相关债务问题，后续有可能出现新的重组方案。

如果债务重组能够顺利生效，从同行的案例来看，企业的资产负债表会得到一定程度的修复。然而，有业内的人士指出，房地产企业因为资产价格下跌而受到影响，其净资产遭受了严重的损害，众多的房地产企业仍然处在艰难的转型过程之中。仅仅依靠自身的经营活动，比较难以带动资产负债表的修复，债务风险的化解仍然是接下来需要关注的重点。

远洋集团在年报中称，从去年三季度开始，房地产的各项政策不断加强力度。这些政策涵盖了房贷利率、限购政策、住宅及土地收储、地块调规等方面。相关政策产生了积极的效果，使得市场出现了阶段性的稳定态势。然而，房地产企业由于受到资产价格下跌的影响，其净资产遭到了严重的损害。因此，谋求业务转型是必须要做的事情。

目前，远洋的主营业务包含住宅开发。同时，还涉及轻资产代建、建筑建造全产业链服务以及不动产开发运营等业务。从公开资料来看，其代建拓展面积在行业中位列 TOP20。在非主营业务方面，涉及养老服务、数据地产、物流地产和地产基金这四个板块。

(本文来自第一财经)