文=城记智库 城城

前不久，曲江新区发布了“百亿安置”的公告。之后，结合最新的国土空间规划，曲江的可开发空间变得彻底明晰了。

曲江新区作为古都功能核心承载区，可开发的土地出现“告急”状况。去年，坊间流传着“曲江三期”（正式名为“少陵塬文旅融合创新示范园区”）的消息，其前期的论证以及后来的取消，在当时都成为了新闻的关注点。

基于这次“百亿安置”，我们为大家勾勒出曲江最后的开发版图。

公告：曲江将诞生“百亿安置”

2025 年 3 月初，《三兆村城中村改造项目招标计划》得以发布。“曲江杜邑文旅科技投资集团”担任了招标人这一角色。

从公示消息可知，此项目的用地面积是 554 亩。其中包含征收补偿以及安置楼的建设。计划新建的安置总建筑面积约为 154 万平米，涵盖了住宅、地下车库、商业、幼儿园、小学和其他公建配套等项目。

最引人注目的是 115 亿的金额。在 AI 工具写作时，它们纷纷给出了“资金狂欢”“村民逆袭”以及“富豪诞生”等这样的表述。

曲江三兆村安置与周边界面制图/城记智库

根据招标信息和最新国土空间规划，我们绘制了以上方位图。

二十余年发展过后，曲江全面转向二期。杜陵片区位于少陵塬，这里有国保单位汉宣帝陵，形成了极为罕见的“万亩都市森林”。对于擅长营造“文化 +”的曲江来说，这无疑是价值最高的板块之一。

杜邑遗址公园建成后，此地便成为东南部西安的“露营胜地”。而能够成片开发的片区仅有三兆村范围。

曲江三兆村拆迁前后卫星图来源/城记智库

曲江出现“土地告急”的情况，它成为重要的“解渴水源”之一。据相关报道可知，三兆村是西安较大的行政村之一，拥有 15 个村民小组，有 3000 余住户，总共 8000 余人，并且全村总面积达到 8000 多亩。

我们查询到，不同口径的数据是不一样的。例如在面积方面，这些年由于城市建设以及退耕还林等原因，面积发生了很多变化。通过卫星图测算可以看出，这里可开发的土地大概有千亩左右。

“百亿安置”这一事件，标志着历经多年的三兆村改造有了新的进展。同时也呈现出一个明显的事实，那就是曲江大本营的“困境”正在日益凸显出来，其核心区可用于开发的土地数量寥寥无几，后续的土地开发面临着更长的周期以及更大的难度。

分析：曲江的“可开发版图”

最新国土空间规划显示，南部曲江边界已落定。

前些年，“曲江三期”的传闻非常多且热闹。一方面是因为曲江新区作为西安的“重要招牌”，在“几乎没有土地”的焦虑之下努力寻求突破；另一方面，“文化+旅游+城市”这种成功的模式，让很多人在心中积攒了很多潜在的期望。

因此，曲江正南的少陵塬片区无疑是最好的选择。53 平方公里的《西安少陵塬文旅融合创新示范园区》，其规模相当于再打造一个曲江。

早期曲江板块功能及预想南拓区域制图/城记智库

从城市开发的层面来看，这是一种常规化的操作，并没有什么神秘之处，也不存在所谓的大招。开发区本身是通过利用机制和体制的创新，来实现对城市发展的“激活”。虽然它与行政区之间存在着“博弈”，但事实已经证明，这种“博弈”带来的好处是大于弊端的。

雁塔区的文教园划归曲江，就是这个路径。

最大的变数在于土地性质。2023 年，曲江新区管委会进行了公开答复。答复称该项目属于前期规划，与正在编制的西安国土空间规划不相符合，目前已经被取消。并且还称该区域后续的规划将以西安市国土空间总体规划为依据。

我们结合已公布的《古都核心区规划》来进行卫星图落位。可以明显看出，曲江已经不存在任何“南拓”的可能性了。

曲江新区杜陵板块可开发空间制图/城记智库

从边界显示来看，杜陵西路以南的曲江存在可开发的土地，这些土地至多有 5 到 6 平方公里。

这个范围包含“百亿安置”的三兆村安置。城记进行了粗略估算，这个片区规划的住宅用地大概仅有 3000 亩。如果把众多城中村改造拆迁安置计算在内，预计可出让的住宅用地更是寥寥无几。

受限于交通通达性、产业落位等因素，开发周期预计将明显拉长。

在这一轮为期十年的规划周期里，从土地规模以及用地性质等方面来看，曲江二期的成长性已经非常明晰。并且，航天基地二期也获得了足够的预期开发空间。“融合”成为了最为合适的结果。

规模：一座庞大的“城”

根据公告可知，三兆村改造安置的规模与体量在西安是位列第一的。此前，高新区的兴隆社区曾是西安规模与体量方面的佼佼者。

因为各个指标显示，它堪称“巨无霸”：

三兆村安置与同类型体量对比制图/城记智库

从规模体量方面来看：554 亩的面积相当于半个大唐芙蓉园的大小。其总建筑面积约为 154 万平米，地上部分约 120 万平米，这里除去了约 20%的地下面积。通过「城记」的对比分析可以得知，它大致与高新区的“兴隆二区和三区”相似。

从建筑面积方面来看：估算的大致容积率在 3.3 左右。倘若把大约 20 万平米左右的商业和学校等建筑面积去除，那么住宅面积约为 100 万平米。考虑到可能存在的限高等因素，将会规划大约 60 余栋住宅。

从房源数量方面来看：如果大致按照两楼四户这样的建筑结构，并且户均约为 100 平米来计算，那么未来大概会有 1 万套房源。预计这样的房源数量能够容纳的常住人口约为 3 万到 4 万人。

城改具有复杂性且周期长，尤其面对如此庞大的体量，还存在诸多不可控因素。仅就雁塔区而言，最后六个城中村的改造进展十分艰难。

国家财政部官网评审结果NEWS

国家明确要加大推进的力度。在国家财政部的网站《2024 年城市更新行动评审结果公示》里，首批计划支持 15 个城市，其中西安被选中。由于区域不同，中央财政给予的定额补助也不一样。

东部地区的每座城市，其补助总额不会超过 8 亿；中部地区的每座城市，补助总额不会超过 10 亿；西部地区的每座城市，补助总额不会超过 12 亿；直辖市的每座城市，补助总额不会超过 12 亿。这些资金会按照工作的推进情况，分年度拨付到位。

从曲江的现状能够看出，在当下的大环境中，有一个因素能够决定一个区域的未来，那就是可塑造性，而这里的可塑造性具体指的是城市可开发空间，它就像是区域的“命脉”。

文=城记智库 城城