处于品质漩涡中的上海天元府项目。徐凡淋/摄

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最初宣传的是居住典范，如今却被质疑降标、减配建造，这个由京东、卓越、金地商置联合打造的项目，正处在一次品牌信誉危机之中。

徐凡淋 中房报记者 李叶丨上海报道

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3 月 15 日下午，在上海市普陀区真如副中心的天元府售楼处，有上百名业主聚集在一起。他们要求开发商立刻对项目存在的问题进行整改，不然就要求退房并退还钱款。

现场的多位业主表明，上海天元府这个项目有着诸多方面的设计问题以及建造质量方面的问题：

宣传时外立面所使用的材料是深灰色香槟金铝板，然而实际使用的却是灰色真石漆；宣传中提及外墙是“玻璃幕墙”，但实际上用的是玻璃窗。

二是精装修标准缩水，未达到3000元/平方米标准；

三是小区公区建造缩水，过于简陋；

四是开发商存在“虚假宣传”误导消费者行为。

此前，业主们已将天元府的相关问题反馈至地方留言板。他们称，开发商在房屋预售后，未征得业主同意，也未公示规划变更，就因设计缺陷而随意切割设备平台栏杆并外推平台。同时，开发商未按图纸施工，致使建筑外轮廓线超出了原规划审批范围，并且修改后的设备平台形式丑陋，还存在安全隐患。

上海市普陀区真如副中心针对业主们的投诉，组织了普陀区房管局、区建管委、区规资局、区市场监管局、区绿容局等有关部门，还有天元府项目开发商以及业主代表，召开了一次“三方协调会议”，以协调解决业主提出的相关问题。开发商方面参会的代表有总经理张晓峰和副总经理陈成。

业主刘女士参与了谈判，她称对于业主提出的天元府项目外立面整改问题，开发商起初表态很强硬，称“没有修改外立面现状的打算”；并且对于业主代表提出的公共区域大门、车库、儿童乐园、电梯厅内外等改善方案，开发商也全部当场予以拒绝。

开发商称，项目实际呈现并非玻璃幕墙，原因是宣发员工出现失误，把“墙”字给写错了；而儿童乐园是施工单位弄错的。另一位参与谈判的业主杨先生还表示，开发商根本不考虑业主的感受。

不过，经过17个小时的协调沟通，事情有了转机。

3 月 19 日，上海市普陀区房管局的相关负责人在接受中国房地产报记者采访时说，在当天的协调会上，对于天元府业主提出的问题，有关部门都进行了有效的回复与解答。同时，开发商对于业主提出的问题需要进一步完善方案，具体的整改方案仍在研究当中。

目前，开发商给出的解决方案为：把优化资金用于项目内部装修标准，使其达到 3000 元/平方米；或者集中用于外立面整改。这将由业主商议决定。对于后续问题，真如副中心会在接下来的每周六安排业主代表与开发商进行会谈。上述上海市普陀区房管局相关负责人如此表示。

中国房地产报记者针对天元府项目存在的问题以及下一步整改完善计划，多次给开发商京越东卓及相关高层打电话进行求证，然而每次电话都无人接听。天元府售楼处的相关人员称，他们不清楚事情的具体进展情况。

公开资料表明，天元府项目的开发商是（以下简称“京越东卓”）。从股权穿透信息来看，京越东卓的持股情况为：（以下简称“南通卓捷建材”）持有其 66.6%的股份，（以下简称“宿迁京东齐威”）持有其 33.4%的股份。企查查表明，南通卓捷建材是一家全资子公司。其股权经穿透后，卓越集团和金地集团得以显现，且卓越集团处于控股地位。宿迁京东齐威的股权经穿透后，由“京东系”进行全资控股。在 2020 年 4 月高管团队未变更之前，这家公司的总经理是刘强东。

有房地产行业的人士称，起初宣传它为居住典范，可后来却被质疑降标以及减配建造。这个由京东、卓越、金地商置共同打造的项目，眼下正遭遇着一次品牌信誉方面的危机。特别是在当下政府大力推动“好房子”建设的情况下，房企作为建设主体，肩负着把“好房子”理念转化为实际的重要任务。然而，这一达到一千万级别规模的项目却以“货不对板”的方式进行交付，这与行业的发展方向以及政府的要求是相互背离的。

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背靠名企的“住宅典范”

天元府项目宣传效果图。

这是“京东”在上海的首个楼盘，我购买这个楼盘是因为“京东”。刘女士这位业主告诉记者，当时她坚信“东哥”不会欺骗他们，然而令人没想到的是，花费千万元购买的房子却与所宣传的不符。

公开资料表明，在 2021 年 6 月 18 日这一天，京东与卓越组成的联合体通过竞拍，以 99.1 亿元的总价成功拿下了上海市普陀区万里社区 W060701 单元 X101-01、X102-02、X103-01 地块（237 坊地块）。该地块的综合成交楼面价约为 3.07 万元/平方米，而房地联动价为 9.6 万元/平方米。该地块规划打造的是一个综合开发项目，具备居住、商业、办公等功能。京东上海总部项目将坐落于此，并且计划在 2027 年完工。

具体而言，X101 - 01 地块的用途是办公楼和商业用地。此地计划建造商业庆典广场、商业 Mall 以及两栋能刷新区域天际线的商务超塔楼，还计划引入世界 500 强科创互联网总部。X102 - 02 地块用于办公、商业和住宅。此地块计划建造 5 栋 19 至 33 层的高层住宅，以及商业办公、人才公寓和社区配套服务设施。X103 - 01 地块是纯宅地，也就是现在的天元府所在的地块。

上海市普陀区政府对这一总体地块的开发一直寄予厚望。普陀区政府发文表示，项目建成之后，会成为未来普陀区真如副中心的又一个新的标志性建筑。

2022 年，卓越集团的副总裁以及卓越上海的总经理李宏耕，在天元府营销培训会上进行了表示。天元府是上海市场的重点项目，并且还是卓越集团与金地商置这两大集团公司携手合作的成果。天元府肩负着两大集团公司的双重目标，期望在更高目标的要求驱动下，做到精益求精，从而一举在上海市场树立起标杆。

除背靠名企外，天元府项目在设计上也曾颇具“匠心”。

2022 年，上海天元府项目荣获美国缪斯设计奖“居住建筑类金奖”。在卓越集团的官方微信中，此项目被归入“晴翠府系列”TOD 豪宅居住的典范范畴。并且宣称，该项目能够促使片区的整体风貌、城市格局以及板块竞争力实现全面提升。其外立面能够与国际审美标准保持同步，深灰色和香槟金的铝板线条，与大面积通透玻璃相搭配，营造出了“技与艺相融”的摩登天幕效果。

天元府项目一期晴翠华庭在 2022 年 9 月 19 日开盘，此期有 372 套房源；二期晴翠璟园有 444 套房源，销售均价为 9.6 万元每平方米，户型范围是 105 到 203 平方米，分别在 2022 年 12 月 31 日和 2023 年 3 月 28 日两次开盘上市，现今两期上市的房源都已售完，且都是千万级别的项目。

这一项目曾被定位为“住宅典范”，也被区政府寄予厚望。然而，随着交付时间的临近，该项目却遭到了业主的集体投诉。

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“货不对板”

“天元府全体业主诉求书”表明，业主给项目罗列了 20 多处问题，同时还提出了相关的整改诉求。

上述“天元府全体业主诉求书”表明，天元府项目存在的问题主要在以下几个方面：外立面方面、室内装修方面、公共区域方面、儿童乐园方面。

在建筑的侧立面方面，开发商宣传的设计是“同频国际审美标准，采用深灰色与香槟金的铝板线条，搭配大面积通透玻璃”。但实际中，铝板材料存在严重减配的问题，部分外立面也已出现鼓包、渗水、掉色等现象。

对外宣传称，每一面都像是回家的昭示面，采用的是“玻璃幕墙+铝板”的配置。然而，在实际交付时，却变成了玻璃窗，铝板仅出现在南立面以及入户门头位置，其占比总体还不足 15%。

天元府项目外立面的宣传效果图与实际情况。

业主认为在精装修方面，天元府项目的精装修标准存在严重问题，达不到标准要求，同时还涉嫌违反土地出让合同。

观看样板房时，多名业主觉得天元府的装修情况是：有迷你抽油烟机，空调没有品牌，厨房不贴瓷砖，厕所贴半墙砖，阳台是水泥地面。他们认为这种装修成本远远低于 3000 元/平方米，呈现出的效果比同价位的新房中国铁建·花语前湾差很多，甚至还不如越秀仁恒天樾园以及 1700 元/平方米装修标准的效果。

开发商京越东卓签署了一份《上海市国有建设用地使用权出让合同》，该合同是与上海市普陀区规划和自然资源局签署的。

上述“天元府全体业主诉求书”表明，开发商京越东卓在与上海市普陀区规划和自然资源局签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》里，清楚地约定了“商品住宅的装修成本需不低于 3000 元每平方米”。业主们了解到，开发商提供的装修达不到 3000 元/平方米的装修标准。在精装成本中占大头的精装工程费用，在上海市住建委备案价约为 700 元/平方米。并且，开发商以商业机密为由，拒绝提供甲供合同以及整体采购物料表。

上述合同提及“全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100%以上”。然而，房管局备案登记的天元府商品房预售合同明确写着“楼梯间毛坯交付”，这与《上海市国有建设用地使用权出让合同》文件中 100%全装修的要求不一致。

天元府项目精装修实际情况。

项目宣传中，公共区域的墙面是精致的高级灰瓷砖，电梯门是高档金属的，木饰面装饰以及消防器材等细节都采用了高级金属门搭配并且有灯光条点缀；而实际情况是，地面和墙面使用的是米色风格的瓷砖，细节处理较为粗糙，质感效果与宣传时的效果有着很大的差距。车库建造的情况较为简陋。开发商没有公开车库的设计图和施工计划。业主认为，在车库建造方面，天元府既不如同价位的楼盘静安天悦，也比不上楼盘均价低于天元府的招商臻境。

电梯厅内的实际呈现情况和效果图差异很大。楼梯间现场的装修十分粗糙，质量很差，甚至比不上那些用于“拆迁房”逃生的楼梯间的装修效果。业主刘女士表示，天元府每平方米售价 9.6 万元，但其实际效果与上海内中环千万新盘的标准和品质严重不符。

业主认为项目的空调配置存在偷工减料、施工粗糙且不达标等情况。

2024 年 11 月起，针对天元府实际建设存在的问题，多名业主陆续找到开发商进行反馈并沟通解决事宜。然而，开发商方面均以效果图不能作为交付依据，且最终应以合同与竣工图为准为由，对业主的诉求予以拒绝。当业主提出查看项目竣工图与整体采购物料表的要求时，开发商又以设计施工图属于内部商业机密为由，拒绝向业主提供。

业主们与开发商多次沟通但都没有结果，之后不得已向上海市普陀区真如副中心、市长信箱、普陀区房管局及市场监督管理局、绿容局等多个部门进行了投诉。在上海市普陀区真如副中心的协调作用下，于 3 月 15 日，就项目所存在的相关问题，与业主以及开发商开展了一次深入的沟通。

3 月 15 日上午 10 点开始协调会，一直持续到 16 日凌晨 3 点，历经了 17 个小时。开发商起初拒不整改，之后逐渐松口，这过程非常不容易。一名业主向记者做出了这样的表示。

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一场持续17个小时的协调会

3 月 15 日的协调会上，业主提出了自身的诉求。对于商品房外立面，开发商需按照最初的宣传进行整改，要增加侧面铝板，并且背立面也要增加铝板且与侧立面交圈。同时，真石漆的粗线缝隙需采用金属型材。在公区方面，业主希望电梯厅使用大理石、奢石等材质，连廊要全吊顶并铺设瓷砖。电梯轿厢应具备空调，装饰面使用奢石，轿厢地面使用大理石。电梯按钮进行美化设计；消防楼梯间进行全装修，地面和墙面都通体贴砖，楼梯的铁栏杆被换成不锈钢金属制造型扶手或者是玻璃加不锈钢边框……总共约 20 多处。

开发商京越东卓承认装修标准未达 3000 元/平方米。他们表示项目外立面符合法规要求，出现掉色或许是施工时磕碰所致，若发现有鼓包会安排施工单位及时修正。

开发商表示，宣传中的“玻璃幕墙”实际变成了“玻璃窗”。这是负责宣发的员工工作失误造成的，他们把“墙”字写错了。并且，宣传单中下面还有免责条款，表明这只是效果示意图，并非实际交付标准。

开发商表示，宣传效果图中的儿童乐园与实际情况不相符，这是施工单位出现的错误。外推的悬浮栏杆，已经安装上去的部分不会进行整改，并且外立面也没有整改的计划。

字写错了能让消费者买单吗？能免责吗？开发商对于业主代表提出的外立面与公区改善问题全部当场予以拒绝，连回去研讨的机会都没给。

天元府项目问题的协商会一直持续到 3 月 16 日凌晨 3 点。众多业主一直坚持着，最终开发商给出了解决办法。这个办法是：对整改项目进行内部装修，使其达到 3000 元/平方米的标准；或者把资金集中起来用于提升外立面。具体的整改方案由业主们商议后决定。

3 月 19 日，业主刘女士告知记者，当下开发商正在向业主征询对于上述改善方案的意见和建议。外立面的提升方面包括：以及公区的提升方面包含：

1.所有楼栋外立面连廊两侧金属栏杆更换为玻璃栏板；

2.所有楼栋现有真石漆黑色线条换为金属型材；

3.所有楼栋侧面以及背面按照2021年8月效果图补齐铝板；

4.公区同步沟通提升，开发商提供升级方案；

室内装修符合土地出让合同里“商品住宅装修成本不低于 3000 元/平方米”这一规定；

从目前谈判结果来看，事情正在向着好的方面发展。

此外，业主针对天元府项目“货不对板”的情况再次提出质疑。业主想知道，为何开发商在销售过程中使用的宣传图片以及楼盘效果图与实际建造有着如此大的差异？同时，政府有关部门对于开发商的这一虚假宣传行为为何没有进行监管？

开发商在其官方公众号“上海 META CITY”所展示的效果图中，其侧面有大量铝板。然而，实际上开发商在 2021 年 12 月的报规图纸里，已将侧面改为涂料。目前，整个外立面实际建造情况是侧面和背面均为涂料。开发商在明明知晓外立面已经减配的情况下，依然宣传之前的立面效果图，以此误导消费者购买。业主认为开发商涉嫌“虚假宣传”。

北京市众明律师事务所律师宋庭敏针对这一问题表示，依据现有法律以及《商品房销售管理办法》的规定，要是广告内容清晰明确且对购房人购房决策有着重大影响，那么在这种情形下的“货不对板”有可能会被认定为虚假宣传，需要承担法律责任；而如果购房合同或者提示已经明确说明宣传只是效果参考，那么进行维权的难度就会比较大。

根据《民法典》和《广告法》，如果开发商在广告里针对房屋以及相关设施（像外立面材质、绿化、公共区域设计等方面）做出具体且明确的承诺（比如材质规格、品牌、设计效果等），并且这种承诺对购房者的决策有着重大影响，那么开发商要是没能按照这个承诺交房，就有可能构成合同违约。

在天元府楼盘里，开发商在合同里做出了“装修成本不低于 3000 元/平方米”的承诺。然而，实际的配置却比较低，像迷你油烟机、水泥阳台等情况。这种行为已经构成了明显的违约。对于此类维权，通常是可以通过诉讼来主张赔偿的。宋庭敏做出了这样的表示。

当前，建设“好房子”已成为政府和行业的共识。我们要努力提升人民群众的居住生活品质，让他们拥有更多的幸福感。在此基础上，企业才能取得经营上的成功，而不能依靠“减配”和“低品质”来获得收益。这种做法既不符合时代的要求，也不符合企业长远发展的利益。

值班编委：苏志勇