昨天上午一直到表姐发稿之前，中建智地与未来科学城再次引起了广泛关注。具体而言，就是北京国贤府贰期引发了刷屏的现象。

它牢牢统治着业内小伙伴们的微信私信。这段时间渠道端带看和认购数据较为冷清，唯独北京国贤府贰期是个例外。所以大家都在好奇并议论这件事。

议论北京宸园火爆出圈之后，在极短的时间里，中建智地的产品力竟然又一次占据了北京产品力的高地。

还有，对于北京国贤府贰期官宣海报所提及的 358 套以及 21.4 亿认购金额，不存在水分方面的质疑。相反，业内从拿地之初的不看好，甚至是悲观预期，到如今的好奇、探秘以及复盘，都在思考中建智地操盘的北京国贤府贰期究竟是如何做到的。

好奇的不仅有业绩数据，还有海报官宣数据。这背后有着反常规的产品设计、工程、景观、营销等方面。

从表面来看，这是中建智地在昌平的深耕战略取得了成功，同时也是夺冠文化在发挥驱动作用。然而，在市场处于下行且变化多端的背景之下，许多具体的细节又很难给出合理的解释。例如：

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坊间有传言称自渠团队和绿衣服的成交占比几乎为 1:1，这个消息是否属实呢？倘若属实，中建智地是通过何种方式做到的呢？

开盘有 400 多人认筹，原本这是海淀功德寺双子才有的蓄客待遇，然而位于昌平的北京国贤府贰期，却做到了这一点。

项目团队是全新的组合，其中有熟悉的老面孔，也有新加入的人员。他们在中建智地未曾有过共同操盘的场景。除了中建智地的战略成功、前期定位以及夺冠文化之外，项目团队还有哪些不为人知的方面呢？

……

追问的内容有很多。从拿地开始，到进行外展，再到昨天开盘，表姐一直都在密切关注北京国贤府贰期，最后她总结出一句话：

中建智地和未来科学城，活该它俩刷屏！

但过程却是表姐首次局部揭密。先说表姐了解到的要点：

一是严控节点

包括开盘节点，都是冲着12个月清盘去的。

所以，即便天上会掉落刀子。4 月下旬是既定的开盘时间安排，这个安排是在小阳春和五一假期中间进行开盘。

表姐首次听到这个预售周期，当时极为惊恐。并非仅仅是说很少有操盘团队能够做到这一点，而是心中充满好奇，在一个处于下行态势的市场里，这样的决策背后究竟有着哪些深层次的思考呢？

其实，这一切背后的挑战和复杂程度是可以想象得到的。从报规开始，到拿到规证，再到拿到预售证等，诸多环节中的每一步都充满了变数。

项目团队需如同运转良好、齿轮紧密咬合的超级跑车一般，任何一个环节都不能出现差错。其中关键在于来自政府的相关审批部门，并且市场的不确定因素是不可控的，那你凭借什么能够做到这一点呢？

这条军令状直接触及到了项目团队最为担忧的问题。他们并非害怕时间晚，而是害怕打乱节奏，因为时间是不确定的。

比如说，你可以预测到在 4 月的清明节假期时，客户会外出。然而，你却无法提前半年就知晓上周北京城刮大风这一情况。

这又怎么办？

二是自渠不走形式，真刀实枪、公开透明要结果

表姐此前就听闻过开发商的诸多担心。在一个更为寒冷的市场环境中，除了依靠外部渠道来抵御寒冷，如果再有自身渠道发挥作用，那么开发商就如同穿上了两层皮夹克一样，能够更加从容地应对市场的下行态势。

而且，外渠通常会优先带领客前往明星板块。尤其是在多个项目同期开盘，带客排队等待且位置靠后的情况下，开盘项目该如何处理呢？

北京国贤府贰期，此次是以带着问题去开展工作的方式，开启了对营销最后一公里进行尝试性探索的破冰之旅。

结果呢？

渠和绿衣服的成交占比几乎是 1:1，实现了成交的增量管理，并且多穿了一件皮夹克。

秘密在哪里？

表姐了解到的其中一个原因是：

自渠制度创新（此处省略500字）

三是项目团队全链条无死角拉通后的极致努力

12 个月要清盘，这不仅是说给营销团队听的，也是说给设计团队听的，还是说给客研团队听的，亦是说给前期报规团队听的等等。

这里不展开细说。仅提及一个小细节。你能想象得到吗？在开盘前的一个月，北京国贤府贰期又匆忙地进行了一轮全面的、深入到每户的调研。

操盘团队提前有了这样的想法，在市场不确定的情况下，客户的决策变化可能是按周来计算的，而客研就需要以周作为单位去进行跟进。

要点较为繁多，细节则更为众多。最终，开发商以一句从“文化营宅”到“文化营城”进行了总结，表姐将其翻译为：

好产品、好社区、好街道、好城市

以下是北京国贤府贰期开盘热销局部细节揭密。

01

2025 年 4 月 19 日上午 10 点这个时刻是吉日吉时。北京国贤府贰期在这个时候开始火爆开盘。

很快，销冠100独家拿到一些开盘细节：

开盘成绩较为突出。官方宣布开盘认购的套数为 358 套，认购的金额达到 21.4 亿。

这个成绩，在昌平今年新开的项目当中，暂时位列第一。

第二，现场的人气较为充足。从路透所拍摄的照片能够看出，整个开盘大厅几乎没有空着的座位，几乎座无虚席。

北京国贤府贰期开盘现场

销冠 100 前线的小伙伴爆料称，开盘现场布置了 650 把椅子，这些椅子基本都被坐满了，并且过道上还站着客户。

至少有700人次参与北京国贤府贰期热销红盘的缔造。

表姐特别感动的还有一个细节，那就是客户非常优雅，并且盛装出席。许多女客户着装得体、斯文，就好像是在参加一场私宴一样，她们出席时的着装仪式感格外充足。

有好几组女业主选到一起的房源时，她们喜极而泣，并且相互拥抱。

这哪里是开盘选房，明明是收房搬到新家的那份喜悦和满心期待。

这次开盘，项目的整盘均价为 5.4 万/㎡。其中，133㎡和 166㎡的大户型，其开盘均价在 5.8 万/㎡左右。

成交客户构成里，有部分客户在昌平工作，其占比为 43%；还有部分客户在朝阳工作，占比 29%；另外有部分客户在海淀工作，占到 19%。

说实话，北京国贤府贰期开盘热销，表姐并不意外。

项目位于昌平未来科学城东区板块，这令人感到意外。然而，客户来源却很特别，昌平、海淀、朝阳的比例约为 4:3:2。

这与我们以往的认知，似乎不太一样。

只要把一件事情拆分得足够清楚，我们就能够获得表象之下的秘密。

或许正是因为这一不同之处，能够使我们拥有一个对北京国贤府贰期热销进行剖析的独特视角。

表姐拿到的答案是：做好产品，并且做好社区，还要做好街区，给予客户极致的尊重。

这或许是一句套话，继续往下看的话，就能够体会到开发商对市场怀有敬畏之心背后的诚意程度。

02

实际上，在当前的北京楼市中，买房客户会去看遍北京的各个项目。然而，最终能够促使他们做出购房决策并付诸行动的因素有：

无外乎还是产业、通勤、配套、产品和价格。

而北京国贤府贰期，恰恰在上述几个维度，都做到了极致。

你最近实地到访过项目地的话，就会发现，以北京国贤府贰期作为原点，有几条交通大动脉正在进行热火朝天的施工。

表姐简单盘了下，这里面包括，但不限于：

定泗路进行拓宽改造；北清路实施快速化改造；未来科学城路向南延伸。

以及，立汤路快速化改造工程，也预计会在年内开工。

这些正在进行施工的交通通廊，将会让北京国贤府贰期与海淀形成紧密的交通联系，也会让北京国贤府贰期与朝阳形成紧密的交通联系，从而形成一个紧密的交通网络。

更重要的是，你能看到确切的落地时间表。

定泗路改扩建工程早先有规划，其全长约 12.5 公里，是一条城市主干路，为双向六车道，设计时速是 60 公里/小时。

一位海淀的码农买房的小伙伴给表姐发私信，每天都会化一个很精致的妆，实在受不了挤地铁时的狼狈模样，于是宁愿花费 20 分钟开车，就是为了能有一个美好开始去上班的一天。

这就是改善，从每天早上化妆不花开始。

改善，不只是总价段，而是生活上的诸多细节被更多尊重。

目前，关于这条交通大动脉，能查到的最新进度是：

定泗路的改扩建工程已经完成了总体进度的百分之六十，并且在部分路段上已经达到了能够引导车辆行驶并实现通车的程度。

预计在今年的6月份，定泗路改造工程，将全线具备通车条件。

这意味着，若不堵车，从北京国贤府贰期出发，开车前往生命科学园，或许只需不到 50 分钟。

同样能提高区域东西通行效率的，还有北清路。

北清快速路的改造情况大家或许更为熟悉。它是双向六车道的，设计时速为 80 公里每小时。并且全程都没有设置红绿灯。预计在今年年底的时候能够具备通车的条件。

比定泗路更宽，时速也更快，生活到工作切换更从容。

03

但比起这些，表姐更想提醒大家注意一条3月底刚刚发布的新闻：

北清路七北路段，已经进入路面沥青摊铺阶段。

别看仅是下面这一段路。它被打通了。这代表着北清路能够实现 32 公里全线贯通。

真正的昌平直达海淀。

它背后存在另外一层意义，且这层意义更为重大，使得北清路全线能够实现快速化。

表姐之前就已经扒过了，目前的北清快速路改造这件事，实际上是在分段进行施工的。

今年年底能够具备通车条件的部分，是以宏福作为分界点的西段。这一段也就是大家时常会提到的北清路快速化改造的一期工程。

分段施工的原因是七北路当年存在一些问题，所以一直无法通车。

北清路快速化必须要尽快推进。因此，就出现了西段先通车，而东段延缓的这种局面。

但现在，七北路段通车了。这使得阻碍北清路快速化改造二期推进的最大一块绊脚石，终于被搬开了。

北京国贤府贰期与海淀未来的联系会日益紧密，这已然成为摆在所有人面前显而易见的事实。

当然，与朝阳的联结也是。

北京国贤府贰期东侧的未来科学城路在同步推进南延工程，并且除了已经提上日程的立汤路快速路之外。

这条路是未来科学城东区的重要道路，南北向纵穿东区核心区。

南延的这一段很巧，刚好能够搭上来广营北路。再往南稍微走一点点，过了五环之后就是望京。

今年1月份，未来科学城路南延工程，就已经基本完成主体工程。

之后就是进行绿化、交通设施等附属工程。

估摸着整体验收通过之后，今年5月1号左右就差不多能通车。

从北京国贤府贰期开车到望京，就方便多了。

没提及地铁 17 号线呢，它有 11 个换乘站，能够连接 14 条地铁线，乘坐四站可以到达望京，乘坐八站能够到达工体。

今年年底就要全线贯通了。到望京很方便，到国贸很方便，到亦庄也很方便。

04

左有海淀，右有朝阳。只有让高能级板块之间的距离不断地拉近，才能够碰撞出更多的可能性。

而北京国贤府贰期，恰好就在这些高能级板块的联络带上。

并且，我们必须承认，我们早已不能以老眼光来审视昌平，也不能以老眼光来审视未来科学城东区。

多年以来，中关村被比作风口上的猪。而未来科学城东区，它就如同一直默默耕耘、埋头苦干的老黄牛。

去年年底时，未来科学城已进入全国科技城的前三位。东区现今的能源产业收入，已达到 2400 多亿元。

这个数字，到今年年底的时候，预计能突破4000亿。

这里面有国家电网的贡献，有中国电信的贡献，有中国电子的贡献，有中海油的贡献等，这些都是大央企实打实的贡献。

官方数据显示，到去年 12 月的时候。有 420 家各级央企机构已经入驻。同时聚集了 900 多家先进能源企业。

现在，行走在未来科学城东区。抬头望去，所见之处全部都是很大的中字头招牌。

他们大多是默默奉献、深藏功与名的人，就像扫地僧一样。他们掌握着高精尖的技术，其中很多原创技术已经达到了世界领先的水平，然而却很少被普通人所知晓。

国家电投科学技术研究院自主研发了全球首套兆瓦级热泵储能中试系统。

这是一种很新型储能系统，可以实现热能的存储和释放。

更多细分领域的企业价值，是近年来才被发现的。

中铝材料应用研究院研发出了用于汽车轻量化的高性能铝合金板材。

就是这项表姐连名字都听不懂的技术，打破了国外的长期垄断。

很多国内的车企得以实现进口替代，它们摆脱了依赖进口的状况，也摆脱了发达国家独占生产舞台的局面。

目前的国际局势实际上是这样的，可能只有央企具备底气，具备实力，具备资源。并且更为重要的是，央企拥有人才，能够去突破那些卡脖子的技术创新。

类似拥有真功夫的专业人才，在整个未来科学城东区，其数量至少有 20000 多人。

其中，研究生学历的人数占比超过 78%。他们在各自深耕的领域中，都是国之贤材。

这里是真正成规模且成体系的科研技术高地。这里是未来科学城的大脑所在之处。这里也是未来国贤的所在之地。

05

实际上，未来科学城东区为了吸引更多大国重器以及高精尖人才汇入，在诸多方面都付出了极大的努力。

在教育领域，未来科学城东区已经将首师大附中、中关村二小、皇城根小学、北京十一学校等名校引进。

在商业领域，要打造滨水商街，同时建设保利未来大都汇，还要打造 TOD 商业综合体。

除此之外，还努力修建公园，建设体育场馆，打造文化中心。

这些成为了北京国贤府贰期成为贵重资产的底气，也成为了这次开盘热销的原因。

其实，在国贤府贰期的步行范围之内，已经隐隐约约地透露出一个与众不同的城市版图。

谜底就藏在下面这张规划公示图里：

大家可以看到，在北京国贤府贰期所在的那个小板块里面，除了正在进行建设的住宅之外，还有目前在北京规模属于最大的山姆会员店。

据说正在争取今年年底开业。

在可预见的未来，区域内将会引入幼儿园和酒店。同时，连承担行政办公职能的场所也会逐步在这个区域中落位。

甚至，这里还会诞生目前北京唯一的盛唐式街区。

表姐后来才知晓，这次中建智地不仅开发住宅以及区域配套，竟然还将板块内市政道路的建设一同纳入其中。

一般开发商只是应付交差，然而中建智地与未来城联合体却显然想要来点不一样的。

北京国贤府整体的建筑风格被结合起来，带有盛唐元素的市政十字道路就这样被设计出来了。

从目前的效果图能看出，这条道路的颜值方面，会有独特的表现；其风格方面，也绝对会与众不同，独树一帜。

表姐很感叹，只有中建智地，只有未来科学城，才具备如此大的魄力和能力，能够去支撑做这些事情。

立面各不相同，天际线也不一样，审美在各个方面都在进行优化，接着融入到未来科学城之中，融入到未来。

业主路过有唐风的宫灯时，就知道到家了。看到街上的银杏、海棠，归家脚步会加快。到了入户门，看到有一盏发光的匾牌，内心会变得更加柔软。

这就是北京国贤府的街区精装修+社区精装修。

要是当时换了另外一家开发商，事情也许就会有另一种发展了。

06

所以，在未来，业主们需要先穿越一条具有唐韵风格的十字街区，之后才能够抵达北京国贤府贰期的社区大门。

还是熟悉的盛唐风韵，只不过更细腻了，也更加还原了。

社区大门高 9 米，宽 53 米。其斗拱硕大，檐牙高啄。围栏高台的设计，使得大门更显庄重和气势。

由大门而入，是仿含元殿的归家大堂。

进入社区内部之后，有依照一池三山造景手法打造的太液池，接着再往里走才会到达住宅。

远远看去，北京国贤府贰期楼栋的坡屋顶，也做了九脊殿的设计：

微微翘起的是正脊，它向两侧的高处延伸而去，仿佛建筑也因此而挺拔了几分。

社区的入户单元采用了唐代乌头门的形制，从更为细致的方面，将盛唐建筑的精髓还原出来。

楼栋基座采用石材和金属线条进行处理，这种处理更注重质感。两层通高的尺度，也是在延续项目一直以来的大气风格。

如果凑近去看的话，应该还会发现錾在门把手上的唐风纹样。

中建智地就是这样一家不愿意重复自己的开发商。

所以，国贤府在北京已经有四座了。每一座国贤府都秉持单盘主义，都拥有属于自身的独特气质。

包括户型设计，也是一样。

其实，目前北京楼市呈现出这样的局面。对于户型创新这方面，表姐实话实说，已经不怎么抱有太多期望了。

但北京国贤府贰期，还是给了我们一个惊喜。

小户型的面积段，有着统一的较大体量的收纳。还有统一的女王式梳妆台。以及统一的大面积落地窗等。

几乎把能叠的Buff，全都叠满了。

90㎡的户型，做成了一种产品。这种产品在昌平是唯一在售的。它的北卧能够 270°采光，并且是南向三面宽的。

当面积达到 130㎡及以上时，它呈现的是统一的四面宽，并且有着非凡的仪式感。

大家应该注意到了，133㎡户型做了 270°转角观景电梯厅，166㎡户型也做了 270°转角观景电梯厅，并且这种情况较为罕见。

在北京，这是别墅产品中都很难见到的细节设置。

它带来的，一是视觉上的震撼，二是采光上的震撼，三是居住仪式感上的巨大提升。

顺带还解决了电梯靠卧室的噪音问题。

当然，在北京国贤府贰期，类似这样的空间细节提升有很多。如果大家感兴趣，表姐可以单开一篇来详细介绍。

但这永远不如现场体验来得直观。

当你站在北京国贤府贰期的样板间里时，只有在现场你才能真切地感受到空间感的超预期。

北京国贤府贰期103㎡户型样板间

这张样板间照片，表姐没说的话，大家能看出来，这是 103㎡户型的客厅。

细心的小伙伴或许又察觉到了不同之处，国贤府正在推行大精装理念，重点发力于业主入住后无法更改的部分，像户型的面宽尺寸，像转角处的飘窗，像收纳空间，像储藏间等等。

07

现在回头来看，当一个项目同时集齐：

1、打通触达高能级产业交通廊道；

2、自身板块高精尖产业集群的打造；

3、升级贵重资产的高级资源底盘；

4、极致的产品打造和创新；

再加一个价格十分美丽的开盘价，这样的话，不论市场情绪发生怎样的变化，它都拥有成为开盘爆款的潜质。

还有吗？

回到文章开盘 12 个月清盘的军令状，这意味着北京国贤府需要走出一条不同于市场行情的道路。

要建立操盘的动态函数模型，在坐标轴上仅有两条坐标轴，一条是产品力轴线，另一条是文化轴线。

实际上，操盘动态函数模型已经在发挥作用。

前线小伙伴爆料称，昨天北京国贤府贰期开完盘后，有大量客户径直涌入了售楼处。

案场销售根本来不及换开盘服就开始接访。

北京国贤府贰期因此临时决定再推出 2 栋住宅，以满足客户的需求。

开盘大会被开成了产品力发布大会，只有中建智地和未来科学城具备这样的产品底盘，也只有它们有这样的产品底气。销冠达到了 100 。

本文的相关文字和图片只是项目信息的参考，可能与实际的规划设计不一样，这并不意味着对项目信息作出了承诺；所有的内容最终是以政府规划以及购房合同的约定为准。

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