近期，物业费出现了“降价潮”，并且这股“潮”席卷了全国。根据媒体的报道，在全国范围内，已经有十多座城市（区）宣布了空置房的物业费可以进行打折。其中，广西柳州的情况更为特别，有物业公司推出了“0 元物业费”。

《镇江日报》报道称，2025 年 2 月 1 日起，在镇江市区，普通住宅若连续空置达 6 个月以上，物业费最多只需交 70%。有部分业主常年与家人居住在外地，原本一年需交 1900 多元的物业费，打七折后能少交 500 多元。

重庆、武汉、南昌、银川等多个城市均有项目下调物业费。

这波物业费“降价潮”究竟是怎么发生的？

2024 年 6 月之后，重庆规定住宅前期的物业服务收费必须全部实行政府指导价进行管理。

政府出手规范物业收费

空置房物业费打折其实并非新鲜事。

山东在2018年就已实行这一政策，江苏比山东还要早4年。

近期两省物业费降价引起媒体关注。原因是两省多地市原来的物业收费政策到期了，然后又重新出台了文件。实际上，这里面关于空置房物业费打折的规定，只是对之前政策的延续。

青岛之前所依据的物业收费文件在 2022 年 9 月到期。2023 年 12 月，重新印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》。空置房的物业费按照之前的标准进行打折收取。江苏常州等地的情况与之相似。

新出台的文件是对青岛市的物业服务收费政策作出修改与完善。其中，空置房物业费打折是其中一项内容。我们从 2018 年就开始实行物业费打折，新出台的文件只是再次强调了这一情况。青岛市发改委的一名工作人员向南方周末记者作出了这样的解释。

在房地产处于下行的大环境当中，部分城市做出了规定，对空置房的物业费予以打折，这一规定透露出了降低购房者持有成本以及推动房地产发展的意味。

甘肃兰州新区在 2024 年 6 月推出了空置房物业费打折的规定。这一规定被纳入了《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》之中。

镇江对原有的空置房物业费打折政策进行了进一步的放宽。此前规定最长优惠期限不能超过两年，然而 2025 年的新规定取消了这一限制。

《镇江日报》有报道，近年来，房地产市场进入了调整期。在这期间，镇江市的空置房物业收费投诉增长得比较快。这使得物业公司陷入了一种矛盾的境地，即既不想打折收取物业费，又无法收到物业费。当地希望把空置房收费政策进行调整，以此为切入口，推动房地产市场能够健康发展。

出台空置房物业费政策的原因是要缓解物业服务收费的矛盾。对于购房者来说，这样做降低了他们的持有成本。按照新规定，一年最多能够节约大约 800 元。镇江市发改委负责人在接受《镇江日报》采访时作出了这样的表示。

武汉、重庆等地的物业费下调受政府指导价影响，并且除了空置房打折这种情况外，也有物业费下调的情况。

克而瑞物管的研究报告表明，在 2024 年，重庆发布了物业费政府指导价，武汉也发布了，银川同样发布了，青岛也发布了。这些地方要求超出指导价的小区要下调物业费。所以，在 2024 年，上述的重庆、武汉、银川、青岛这四个城市的百余个项目实现了物业费的下调，并且降幅处于 20%到 35%之间。

以武汉作为例子，当地针对住宅前期的物业服务收费实施了政府指导价。2024 年，武汉的江夏区以及新洲区等多个区都发布了指导价标准，其中有不少是在 2023 年武汉市所制定的标准基础上进行了下调。

武汉硚口区政府的官方微博称，近些年来，政府所接收到的与物业费相关的诉求呈现出增长的态势。这些诉求主要体现为物业费虚高以及质价不相符等方面的问题。与此同时，有关部门将会对小区的物业服务质量进行考评，以此来规范物业的收费与服务行为。

重庆扩大了政府指导价的范围。当地把住宅物业依据服务标准分成四个等级。之前规定只有一至四级实行政府指导价，而超过第四等级的则实行市场调节价。

2024 年 6 月之后，重庆规定住宅前期物业服务收费必须实行政府指导价管理。若要以超过最高等级标准的水平提供物业服务，就需要经过政府主管部门对服务方案进行严格认定。

重庆广电进行了报道，新规的目的是抑制住宅前期物业服务收费出现不合理的上涨情况。在重庆市发改委的官网上面能够看到，在新规出台之前，当地有很多市民留下了留言并进行了反馈，他们认为小区物业服务的超高等级认定是不合理的，并且物业费也过高。

打折是否公平？

在华商律师事务所合伙人周争锋的看法中，主要原因是收入出现了问题。各地下调物业费主要是因为经济正处于调整阶段，居民的收入有所降低。然而，通过行政手段来下调物业费是否恰当，这一点存在着争议。

青岛市政府工作人员解释，房屋空置后，物业公司的维护成本会减少。所以，规定收取的物业费也会相应打折。

创始人路军港觉得，这对于其他足额缴费的业主而言是不公平的，并且还容易致使物业公司降低服务水平。

路军港从事物业管理已经有十多年了。他向南方周末记者介绍说，物业公司在制定服务标准时，是按照饱和收入来进行计算的。即便有部分房屋处于空置状态，小区的公共区域以及设施依然需要进行维护。如果为空置房的业主提供折扣，那就相当于让其他业主承担了整个小区的公共维护费用。

如果给你的房子物业费打折，那么是否可以让电梯停运两分钟呢？是否可以让保安空岗五分钟呢？全额缴费的业主反而会因此吃亏。路军港对南方周末记者这样说道。

他认为，这一规定与上位法存在冲突。依据民法典的规定，当物业服务人已经依照约定以及有关规定提供了服务时，业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由而拒绝支付物业费。

周争锋长期从事与房地产相关的法律业务。他向南方周末记者作出解释，依据民法典的规定，空置房的物业费应当全额缴纳。然而在实际的执行过程中，是以合同约定为准的。同时，法官拥有自由裁量权，当地方性法规与上位法发生冲突时，地方法官有可能会支持当地的规定。

2023 年 8 月，全国人大常委会法工委针对这一问题表明了态度。他们认为在实际情况里，对于空置房是否减免物业费这件事，是可以在物业服务合同中进行约定的。如果没有约定的话，那就应当按照民法典的规定来执行。

全国人大常委会法工委表明，地方物业管理条例中规定空置房可以打折交纳物业费这一情况，缺乏上位法的依据。在实践过程中，这样的规定较难进行实际操作，并且容易引发各种纠纷。所以，地方性法规对于这方面不宜直接作出相关规定。

市场调节的难题

部分城市下调了物业费政府指导价，对此业界存在反对的声音。克而瑞物管的研究报告指出，政府指导价无法客观地体现各项目的实际运营状况。

近年来，一方面劳动力成本在持续上升，然而政府指导价却连续多年未曾改变，这显得有失公允。另一方面，影响物业成本的因素十分繁杂，而政府指导价并未将不同项目的个性化因素全部考虑在内。物业费“一刀切”的方式不利于行业的健康发展。

但现实中，业主与物业之间关于物业费的博弈关系常常并不对等。

各地出台的物业费政府指导价主要是针对前期的物业服务。这种前期物业服务是指在业主以及业主大会尚未选聘物业企业之前，由建设单位来选聘物业企业并提供服务的那个阶段。

青岛当地政府官网刊登的多封市民来信回复表明，在已成立业主大会或业主委员会的小区，物业费是由业主与物业公司来商定的，并且实行的是市场调节价。

前期物业（合同）是由开发商代表业主签订的，所以业主没有谈判的空间。物业公司是开发商指定的，并且大多是开发商的关联公司。只有在业主大会或业委会成立之后，才具备代表业主与物业公司进行谈判的能力。周争锋对此进行了解释。

国务院颁布的《物业管理条例》有规定，选聘和解聘物业服务企业属于重大事项，调整物业费也属于重大事项。这些重大事项需由业主共同决定，并且要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，同时也要经占总人数过半数的业主同意。

这表明业主在买房时无法自主地挑选物业公司或者对物业费进行调整。前期的物业服务主要是由开发商进行捆绑销售的，而业主处于比较弱势的地位。买卖双方力量的不均衡容易致使市场调节出现问题，无法正常发挥作用，所以不少地方政府会选择通过行政干预的方式来介入其中。

因为业主大会和业委会的组织存在困难，所以很多小区长时间处在前期物业服务的阶段，并且物业收费一直无法从政府指导转变为市场调节。

成立业主大会或许会对原有物业公司的既得利益造成动摇，在现实情况里经常会遭遇阻力。秦兵律师事务所的房产律师徐斌向南方周末记者进行了告知。

他指出，中国小区通常具有规模大以及业主数量多的特点，彼此之间不够熟悉，这使得组织工作的难度进一步加大。同时，政府对于小区成立业主大会设定了诸多要求，例如交付使用的户数需达到总户数的 50%以上，或者有 20%以上的业主联名申请等，倘若不满足这些条件，就无法成立业主大会。

路军港在 2008 年担任过小区业委会主任。他仅任职了一年就自动退出了。他说很多业主对（业主大会）不够重视，参与度也不高。只要物业公司干得还可以，就没有人愿意去折腾这件事。

不容忽视的是，房地产市场在下行。与此同时，物业公司正面临着更为严峻的市场环境。

中指研究院的数据表明，近些年来，其管理规模的增速一直处于持续放缓的状态。管理面积的均值增速从 2020 年的 37.29%持续下降到了 2023 年的 12.40%。在 2024 年披露中报合约面积数据的 49 家当中，有 18 家呈现出了负增长的情况。

一些小型物业公司为了维持管理面积，开始采取主动降价的措施，例如通过免收物业费的方式来争取与小区续签合同。该公司负责人向南方周末记者证实了这一消息。

柳州市融媒体中心报道称，该公司在柳州对 22 个项目进行管理。该公司计划逐步推行免费模式，其方式是在小区内销售粮油、鸡蛋，或者为小区提供保洁、家政等服务来实现创收。

南方周末记者 卫琳聪