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01

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说是房价挺不挺得住不知道，反正房租已经挺不住了。

不但房租跌回N年前，而且租客还不好逮。

这出儿开年暴击，已经让不少房东集体破了大防。

以前在头部城市拥有一套全款购买的房子用于收租，这种情况就如同上世纪七十年代的“三转一响”一样。

经过最近一年半载这么折腾，情况还真是大不一样了…

租金下跌到底有多严重？

钉是钉铆是铆，不能瞎胡搞，咱们来看统计数据：

Wind 给出的结果表明，到 2024 年底时，北上深的房租已跌落到 2015 年至 2017 年的水平；广州的房租跌落到 2014 年的水平；成都的房租跌落到 2018 年的水平；天津的情况更为猛烈，直接跌回到 2010 年的水平。

大伙儿可以思考思考，以上提到的这些年份，那个年份的房价是怎样的情况，那个年份的工资是怎样的情况。

这还没完，58安居客研究院给出的数据则更加详细而具体：

租赁挂牌周期环比增加了 6.9 天。

中指研究院检测的重点50城数据显示：

三四线代表城市的租金下跌了 2.38%。

简单来说，现在包租公、包租婆就是想以价换量都换不动了；

各线城市的房租下跌幅度都超过了两个百分点。其中，二线城市的房租下跌情况尤为严重，它是重灾区。

北京的中介小妹反映，过完年开始工作之后，租赁带看的数量还没有达到去年同期的三分之一。

在上海，不少区域板块中租赁需求最为旺盛的一居室，其租金的跌幅几乎达到整体租金跌幅的两倍。

深圳福田的房租呈现出不小跌幅，之前一套三房户型的租金为 16000/月，高低不租，现在直接降到了 10000/月；深圳宝安的房租也呈现出不小跌幅；深圳坂田的房租同样呈现出不小跌幅。

杭州作为二线城市的领头羊，滨江的租金整体下滑了 5 - 7%，未科的租金整体也下滑了 5 - 7%。同时，部分长租公寓的空置率达到了 15%左右，上下波动。

一些二线城市，像成都、武汉、南京、宁波的热门板块，其租金跌幅通常比二线城市的总体跌幅大很多。

现在包租公、包租婆的处境就如同“花费大量钱财前往曼谷，最终却找了个‘人妖’”——能剩下个裤衩子回来已经算是不错的了。

同志们，这个事儿笔者自己也是有切肤之痛的：

我们自家的房子有一间，到现在已经空了一个半月，都没人来问。还有一间，下个月到期后就不续租了，因为人家决定回老家去。

列位，往年可真不是这样！

说好的房租钱顶老家铁饭碗年薪，照这么下去是真悬了…

我这心现在拔凉拔凉的，得拿点儿啥腾腾！

不过转念又一琢磨，我这好歹没房贷，空置些日子还能顶住劲儿；

真正难熬的是那些依靠房租来弥补房贷的人，现在要是问他们，他们都一声不吭。

雪山沼泽极为险恶在前方，敌兵穷追不舍在后方，当年我的太奶奶进行团建就有着这样的感觉……

我估摸着再下一步，房东们就得自己动手，丰衣足食了。

02

房屋租赁市场怎么就走到今天这一步了？

房东们腰间挂着的那一串闪闪发光的钥匙，怎么就变成了吞金兽呢？

万事皆供需！

你要闹明白这个事儿，就得从供给端和需求端两方面找原因。

咱先来说“供”的这头儿。

“十四五”期间，全国有计划地筹集并建设保障性租赁住房 870 万套。

到 2023 年底的时候，已经筹备建造了大约 547 万套保租房。在这三年的时间里，完成了“十四五”KPI 的三分之二还多。

2024 年的数据尚未得出。然而，需依据之前的趋势进行计算。保守估计的话，大概要达到九成左右，即 780 万套以上。

重点城市的完成度越高，其他城市的完成度相对较低。大家参考以下两张表，就能清楚地了解具体情况。

数量较为众多是一个方面，这些保租房拥有国家队的信用作为保障。无论是在管理的规范性方面，还是在定价的合理性方面，对于普通房东手中的房子来说，都具有明显的优势，属于降维打击的范畴。

即使不考虑这些细节，仅从最朴素的直觉来看，同样是在租房，租国家的房子是不是会比租个人的房子或者租长租公司的房子更让人安心呢？

听到这儿，或许有朋友会说：“保租房看起来数量不少，然而要租到保租房却并非那么容易…”

到目前这个时刻，或许情况确实是这样的。然而，我坚信保租房这条路线，很大概率会逐渐变得更加清晰，并且会越来越成为一种常态化的存在。

对于眼下租赁供给端而言，保租房的存在可能确实还不是主因。

相比之下，二手房的堰塞湖确实应该负全责。

2024 年全年，全国重点城市的二手房新增挂牌量在整体上呈现出上升的态势。

个别城市的二手房市场呈现出了一些积极的迹象。然而，绝大多数二线以上的城市依然是以降低价格来换取成交量，并且去化周期呈现出延长的态势。

关于二手房市场，下面这张图反映个明明白白：

存量房贷已经有了实际的下调，所以大伙儿的还贷压力在一定程度上得到了缓解。

但在去化周期延长的情况下，大多数房东依然需要依靠将房屋往外出租来对冲房贷的刚兑。哪怕只是一点微薄的收入，也是有好处的呀！

好！张三是这么想的、李四是这么想的、王二麻子是这么想的…

当大家都想到一块儿去了，那供应端分分钟不得憋爆表？

从房东的角度来看，无论是有房贷的，还是没有房贷的，现在都被汇聚到一个锅里进行竞争了。

当然大家都觉得难。

再来看需求端这头儿，其实变化也不小。

房租是真金白银，房价也是真金白银。房租和房价确实有一定的关联，然而它们并不完全一样。

房价背后有城市能级的影响，有规划预期的作用，有收入预期的因素，还有信贷基本面等诸多因素的体现。

房租相对而言较为简单。主要要看两件事，一是就业情况，二是收入预期，其本质实际上是一个“穷人指数”。

常识表明，租房人口的年龄结构和劳动人口的年龄结构是高度吻合的。

问题在于，很多大城市中劳动年龄人口在总人口里所占的比例出现了下滑。

以北京为例，2018 年其劳动年龄人口所占比例为 78.27%，而到 2023 年末，该比例变为 72.13%。

上海在 2018 年时，其劳动年龄人口占比为 75.21%。到 2023 年末，这一占比变为 70.86%。

这五年间，全国的平均水平下降了 2.94%。同时，一二线城市下滑的比重普遍比三四线城市要快。

从就业面去看，许多一二线城市中那些高薪的岗位，像互联网岗位、金融岗位、房地产岗位、教培岗位、服务咨询岗位等，这些岗位要么遭遇降薪，要么遭遇裁员，要么是既降薪又裁员。

这些高薪岗位裁员之后，一些非必要性消费必然会出现萎缩；

在消费的传导作用下，下游的消费领域、餐饮领域以及服务领域势必会接着感受到寒意。

你家附近某个餐馆关门了，奢侈品大牌门店的柜姐原本月入四五万，现在却暴降到只拿底薪四五千，其实就是这个逻辑。

原本在大城市工作的青年学生或想要去大城市工作的青年学生，以及原本在大城市工作的青壮年劳动力或想要去大城市工作的青壮年劳动力，一看这情况：

反正工作不好找，老家的工资收入比这里低，或许那点儿钱是用来替房东还贷的呢？

大伙儿要都这么合计，你琢磨会发生什么事？

杭州的网红大楼丽晶国际，在高峰时期有 20000 租户，而到了今天，租户数量不足 10000，这就是那个原因。

现在租房市场上的主力军是 95 后和 00 后，他们的心态正在发生改变。

老破小？群租房？那住不了，回老家躺平也住不了。

他们进行整顿之后，租赁市场开始注重品质了，其中最典型的连锁反应表现为：

不少距离核心区稍远的次新房反而比核心区老房更有市场。

年纪比他们长十几二十岁甚至更多的房东看到这样的情景，自然会感到迷惑。

03

理论上而言，若要扭转租赁市场当下的状况，就只能寄希望于两件事能够发生改变：

其一，就业面能够得到质的改善；

其二，租赁房源供应能有所收敛。

道理很简单，可真的要落地恐怕不是那么容易。

先说就业。

目前我们国家吸纳中高收入就业的岗位主要有以下这些。互联网岗位能吸纳中高收入就业。房地产岗位能吸纳中高收入就业。金融岗位能吸纳中高收入就业。教培岗位能吸纳中高收入就业。各类体制内单位也能吸纳中高收入就业。

体制内单位的员工，因为他们的收入以及五险一金是相对稳定的。所以他们更倾向于在当地买房。同时，还有一部分员工是住在单位所提供的公寓里的。从这些情况可以明显看出，他们并不是租赁市场的主要客源。

剩下的互联网在相对缓慢地回血，房地产在相对缓慢地回血，金融在相对缓慢地回血，教培也在相对缓慢地回血。要让这些领域重新显现出就业拉动效应，我们说实在话，真的需要耐心。

有小伙伴提出疑问：“人工智能、生物医药、芯片半导体这类高精尖企业能否代替之前的互联网、房地产、金融、教培呢？”

说句大实话，长远来看一定能，但短期替代就业可能性不大。

拿我们杭州来举个例子，大伙儿就明白了。

10 年前，阿里巴巴带火了大平台经济。在那个时候，很多人组建起一个不太正规的班子，就能够分得一份利益。

张三种植山核桃，李四种植香榧，刘五种植碧根果，这些都能够放在平台上以扩大销路。

王小六一瞧，心里想着：我家不种植干果。不过，我能够召集一堆哥们儿来糊干果包装盒，这样做也能够赚到钱。

以上，乃是多年前笔者自驾去临安区天目山游玩时的所见所闻。

可是今天呢？

我想投身于人工智能下游配套领域，想为国产原研药的研发贡献力量，想为国产 5 纳米芯片的攻关出谋划策……然而，这难道不是因为知识结构不允许吗？

以上咱们说的问题，相信不少一二线城市或早或晚都会遇到。

我们若要突破技术被限制的状况，让产业附加值提升到更高的水平，确实需要在人工智能、生物医药、芯片半导体这些领域发力，这是要去解决“高”层面的问题。

但“广”的这个问题，我们确实需要认真思考。我们要思考怎样让这些高精尖产业在广大的老百姓群体中广泛传播、生根发芽，从而成为普通人能够享受到的就业红利。

这件事极为重要！不仅要稳房租，还要稳消费、稳房地产、稳民生，这些都得依靠这条线来发力。

接下来再看供给。

相比之下，改善租赁房源供应这一关就更为复杂了。

坦白说，单看租赁市场，问题很可能比买卖市场还要严重。

疏通买卖市场的堵塞之处，让房地产再次变得兴盛，至少国家队是有这种意愿的。

租赁市场情况有所不同。保租房是由国家队确定的发展方向，关键绩效指标（KPI）被严格把控，不是轻易就能改变的。

在过去几年的多次重磅会议中，推进“租售并举”这件事一直被反复强调。

唯一可能出现变动的，就是各地房东们自发形成的存量房市场。

这一块还是有可能出现乐观信号的。

你琢磨，最近是不是有相当一部分城市出现地王频繁的情况？是不是有缩量并且提质供地的现象？是不是高端改善市场在快速地销售？这三件事是不是都很明确，没有含糊之处？

这其实已经明牌了：未来的新房市场就是高端改善的天下。

绝大多数想买自住房的客群，其中包含普通改善住宅的客群，他们有意无意地都被赶到了二手房市场。

这样一来，就为二手房的止跌企稳甚至企稳回升创造了客观条件。

二手房市场的中长线价值预期若得到正向反馈，抛售情绪就不会那么严重。二手房堰塞湖会得到温和缓解，租赁市场也会跟着变好。

总体来说，单纯指望买房收租，现在看并不是一笔好买卖。

你要和国家队去竞争、要和其他房东去竞争，操心的事情要是去找一份朝九晚六的工作，那会少很多。

但如果你要在供需基本面一直处于持续改善状态的核心城市中去寻找优质房源，那么——

这事儿还是有搞头的！

少部分头部一二线城市的房价甚至开始企稳回升。

尤其像深圳，其实房价已经悄咪咪地涨了5个月之久。

在地王频繁出现的今天，土拍的数量在减少且质量在提升，核心区的新房越来越少。有越来越多的城市正在沿着深圳楼市的路子前行……