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2025年，重庆公租房的改革探索仍在持续推进。

最近，重庆市公租房率先在全国打破户籍限制。这使得农业转移人口能够与本地城镇户籍人口享有同等的申请资格。也就是说，一直最渴望得到城市住房保障的农民工群体，终于被纳入了公租房的保障范围。这无疑是一个很大的进步。

据悉，2025 年重庆有计划分配 2.5 万套公租房。这些公租房将为更多的农业转移人口提供居住保障。

重庆公租房一直以来都受到广泛关注，既有很多赞誉，也有不少争议。如今我们来谈谈重庆公租房这一轮的深化改革。

PART.

01

重庆也是公租房建设数量最多的城市。

官方数据显示，到目前为止，重庆已经建成了 58.3 万套公租房。这些公租房保障了 140 多万人的居住需求。并且，重庆的公租房规模以及保障的人数在全国范围内都是处于遥遥领先的地位。

重庆此番能够在全国率先打破户籍限制，将农民工等农业转移人口纳入公租房的住房保障范围，正是因为得益于天量的公租房。

重庆公租房在全国处于领先地位。因为很多时候它比全国性政策更为超前，所以这使得重庆公租房出现了一些问题。

2010 年 6 月 8 日，重庆印发了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》。此办法具有重要意义，它是内地首个关于政府公共租赁房的管理暂行办法。该办法明确规定，承租人在租赁满 5 年之后，能够选择申请购买其所居住的公共租赁住房，然而不允许公租房进行上市交易，只能由政府进行回购。

2012 年国家正式发布了《公共租赁住房管理办法》，然而在两年后，该办法明确规定不允许公租房销售，这种情况令人颇为意外。

总之，重庆公租房最初设计了租转售的方案，这个方案因此被彻底打乱了。这既影响了一些人的购房计划，也对重庆楼市产生了深远影响。我们曾对重庆公租房计划转配售型保障房出售进行过分析，还深度聊过重庆天量公租房。

由于多种原因，在相当长的一段时间内，重庆公租房都未曾开展改革方面的尝试。直至 2024 年《重庆市公共租赁住房管理办法》正式颁布，这意味着重庆公租房迈入了新一轮的改革试点阶段。

PART.

02

去年 8 月，重庆公租房出台了新的管理办法。这一办法改善了过去公租房存在的一些重点问题。现在，我们简单回顾并梳理一下新办法所调整的几个关键点。

一是申请收入标准的改变。

政府以前直接公布申请收入标准。新办法明确以统计部门每年公布的城镇居民人均可支配收入作为设置基准。这样能更精准地保障中低收入住房困难家庭的住房需求。

2024 年我市城镇居民人均可支配收入相较于 2023 年有所提高，从 47435 元提升到了 49778 元。依据新办法，今年重庆公租房申请收入标准如下：对于 3 人及以上的家庭，其人均收入不能高于本市上一年度的城镇居民人均可支配收入，也就是 4148 元；对于 2 人家庭，人均收入不高于 1.1 倍的上年度城镇居民人均可支配收入，即 4563 元；对于单身人士，人均收入不高于 1.2 倍的上年度城镇居民人均可支配收入，为 4978 元。

二是公租房分配方式的调整。

以前腾退房源采用摇号的方式。过去，很多人表示自己苦苦等待多年，且多次参与摇号却都未能摇中，然而却有人仅一次摇号就中了，这种情况显得很不公平。

新办法添加了按序轮候配租的方式。申请人的排序依据是申请年度的先后，申请年度越早的，其排序就越靠前。在同一年度申请的情况下，国家和本市明确规定的优抚对象以及见义勇为等优先对象，会排在普通保障对象的前面。这两部分人的内部排序，都是通过公开摇号一次性确定的。

小区的房源情况将在政府网站公布，轮候排序情况也将在政府网站公示。申请人可以根据自身需求选择合适的房源，这样更加公开透明。

三是租金进行动态调整。

新办法规定，公租房租金每隔 3 年进行一次调整。并且，在原则上，公租房租金不会超过同地段、同品质房屋市场租金的 60%。

事实上，重庆过去的暂行管理办法规定公租房租金每两年调整一次。但由于种种原因，实际上重庆各公租房项目的租金到现在都一直没有调整过。

目前重庆公租房的租金处于 8 元到 11 元每平方米每月这个范围。像民心佳园这样的热点公租房小区，其月租金也仅仅是 11 元每平方米每月，和当下的市场租金标准相比要低很多。

目前，重庆公租房租金调整的前期各项工作正在稳步推进过程中。

2024 年底，重庆公租房管理局公布了各公租房项目周边市场租金的评估标准。这为重庆公租房租金的调整做好了前期的铺垫工作。

如果以周边市场租金的 60%来设定新的租金标准，那么大部分小区的租金会有轻微上涨，同时也会有个别小区的租金出现轻微下降。调整后的公租房租金能够更好地体现出不同小区地段的差异，这有助于改变公租房申请冷热不均的状况，并且还可以为后续公租房从租转售提供一定的定价参考以及销售方面的支持。

预计2025年，重庆公租房将会有新的租金标准公布。

重庆公租房此轮改革中，最受关注的一点是公租房转为配售型保障房进行出售的改革探索。

PART.

03

我国的房地产市场供求关系发生了变化，于是开始着力去探索并构建房地产发展的新模式。

2023 年 8 月，发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（即“14 号文”）。我国自此开始大力推动配售型保障房的工作，并且致力于构建住房双轨制。

很多人认为配售型保障性住房就是当年的经济适用房，其实不然。

我国早期推行的经济适用房曾遭诸多非议，业内人士普遍认为其并不成功。关键在于，过去的经济适用房未实行封闭管理，满五年后只需补交土地金，就能上市进行正常交易，所以它成了部分人谋取利益的工具，滋生出大量腐败现象，违背了政策最初的意愿。

配售型保障房登上了历史舞台，成为新的屋种。依据文件规定，配售型保障房在购买后实行封闭管理，不可以上市进行交易，只有在特殊情况下才由政府回购。这是政策设计的关键之处，并且与当年重庆公租房最初的设计有很大的相似性。

值得一提的是，在 2022 年 12 月，董建国刚升任重庆副市长不久，便履新住建部副部长，且分管住房保障司、住房公积金司、市场监管司。董建国曾在重庆任职，先后担任过重庆房地产管局房改处处长，还担任过重庆规划和自然资源局局长以及重庆农村土地交易所总裁等职务。在他 33 年的重庆工作履历中，有 28 年与住房土地相关。

董建国担任住建部副部长这一职务，在我看来，这既是高层对他个人工作的认可，也在一定程度上是高层对重庆过去在住房保障领域所做工作的认可。

在全国正着力探索配售型保障住房的形势下，重庆率先进行试点探索，把部分公租房转为配售型保障房进行出售，这是合情合理的。

PART.

04

我们来回顾一下重庆公租房试点“租转售”的推进情况。

重庆公租房首批“租转售”选择民心佳园和美丽阳光家园两个项目进行试点。去年 9 月 2 日首次正式开始申购。民心佳园的平均售价是 5820 元/㎡。美丽阳光家园的平均售价是 4560 元/㎡。

2024 年 9 月 29 日，重庆开始进行第二批公租房的申购。其中，空港佳园的平均价格为 4920 元/㎡。碚都佳园的平均价格是 5360 元/㎡。幸福华庭的平均价格为 4060 元/㎡。

民心佳园等小区原本受外界关注较高。然而，由于只有承租人才有资格购买，尽管外面有不少人对该项目感兴趣，但他们却没有购买资格。对于已经承租的人而言，因为外人没有资格购买他们租住的房子，并且公租房租金很低，所以承租人的购买欲望并不强烈，也不急于购买。

去年年底的时候，重庆公租房有 5 个项目，房源有 8 万多套，一共迎来了大约 800 户购房人。认购率大约是 1%，这个认购率或许没有达到外界的预期。

2025 年 1 月 13 日，重庆开始了第三批项目的正式申购。其中，九龙西苑的均价为 3660 元/㎡，城西家园的均价是 3490 元/㎡，幸福华庭的均价为 3810 元/㎡。

第三批试点的三个项目有别于以往。前两批次的 5 个公租房项目，其申购对象仅限于承租人员申购自己承租的房源。然而，第三批次的三个公租房项目存在部分未分配房源。这部分房源会优先让已经租住在小区的承租人进行申购，在他们申购完毕后，才对所有符合条件的人员开放申购，并且会根据申购时间的先后顺序来确定房源的归属。

重庆公租房进行“租转售”改革，其中一部分未分配房源被直接转售，这是该改革的又一进展。然而，由于这三个项目处于相对偏远且不太热门的位置，所以受到的关注程度并不高。目前在重庆的 8 个公租房项目中，共有 11 万套公租房以及约 1100 多户购房人，其认购率仍维持在 1%左右。

目前，有不少承租人在等待自己租住的小区被纳入试点。今年，重庆肯定还会有更多的公租房小区加入到租转售的试点当中。

重庆公租房改革试点探索，还将继续，我们也将持续关注。