现在, 咱们小区的电梯又卡在了三楼, 那扇门反反复复开合了三次之后, 才算勉强关上。物业那边说, 他们已经把报修的事情递交上去了。等到负责维护保养的师傅赶到现场以后, 直接把门机的外壳拆开, 然后更换了一个继电器。

结果临走的时候, 这位师傅还留下了一句“先凑合着用吧, 等下周再进行全面的检查”。这种让人头疼的场景, 在很多老旧小区里面其实并不稀奇。大家要知道, 目前在全国范围内部署并正在使用的电梯数量已经超过了1200万台这个大关。

其中, 使用年限长达15年以上的那些老旧电梯, 数量也已经突破了110万台的门槛。遗憾的是, 很多小区里的电梯维护保养工作, 依然停留在那种非常被动的状态里, 也就是“只有当电梯发生故障需要打电话的时候, 工作人员才会出现现场去更换零件”。

2026年, 超长期特别国债的政策内容, 已经把住宅老旧电梯的更新工作, 以及加装电梯的工作, 都一并纳入了支持范围了。住房城乡建设部的统计数据显示, 从今年到目前为止的时间段里, 已经安排了大约三百零九亿元的资金额度, 这用来支持各个地方去更新那些住宅里老旧的电梯了一十九点七万台。

在加装电梯的这个方面, 是第一次被单独列出了支出来一笔大约七十六亿元的资金, 这笔钱是用来支持那些老旧小区加装电梯二点八万台的。

在整个安徽省里面, 全省方面争取到了22.28亿元的国债资金, 其中有10个地级市建立了电梯应急维修资金池, 并且这些资金池的规模都超过了2亿元；河北省住房和城乡建设部门搭建了供需对接平台, 用来做集中采购和询价的工作；而在合肥、杭州这样的地方, 是把国债资金、政府补助资金, 还有业主自筹的资金组合到一起, 拼成了这么一套筹资的路径。

一旦换成新电梯并且手里有了资金, 后面的管理问题就更能被看出来其重要性了。购买新电梯其实只是一次性的交易行为, 而让旧电梯持续运行却是长达十几年的一笔长期事务性活计。

日立电梯在广州举办的物博会现场提供了一组数据信息, 其中提到ELECLOUD云服务中心已经接入了超过45万台设备, 并且开展了600多项AI预诊断工作来进行实时预警, 目前在全国范围内处于在保状态的设备数量远超90万台, 同时拥有自有服务站的数量超过2200个, 能够实现半小时的快速响应, 在会场中还摆放了钢丝绳探伤仪以及具备14项检测能力的巡检机器人, 针对旧梯改造项目按照322个城市和1.8万个项目的规模来采取“一梯一方案。

在北京亦庄这个地方, 其运行模式更倾向于侧重监管功能。在经开区所拥有的一万八千台电梯当中, 率先为其中的六百多台电梯建立健康档案。这些传感器会采集速度、开关门的动作以及曳引机轴承磨损等数据。通过利用人工智能垂直模型, 系统能够至少提前七十二个小时发出预警, 以应对钢丝绳折弯断股和安全部件失效等问题。

在试运行的阶段内, 故障发生的时间比率降低了百分之四十二, 突发状况的响应时间缩短了一半即百分之六十, 按照计划在二零二五年后续还要再接入两千台电梯。它把“按时维保”改成“按需维保”——这不是按日历打卡, 而是按运行数据决定哪台先查、哪个部件先换。

广州本地的压力其实也是不小。全市的电梯数量已经突破了22万台, 其中运行时间在15年以上的住宅老旧电梯有1.7万台, 而且这个数字还在增加。物业公司需要同时面对安全、合规以及成本这三件事情。

在过去的日子里, 维保人员通常是半个月做一次保养, 填完一张表格就离开, 如果遇到门机偶尔卡滞或者平层不准的情况, 往往要等到发生困人事件后才会进行深入检查；而现在, 运行的数据会回传至上方的平台, 当门机次数、制动温度或者开关门的时长出现异常情况时, 系统会先弹出工单, 这样师傅在出发之前, 就已经知道应该携带哪些配件了。

低价格的维护保养实际上是存在的。在广东的某些地方, 项目的原厂维保费用每个月每台大概要收380元到400元。第三方公司为了抢到单子, 能把价格压到每个月每台260元到280元这样比较低的位置。让一个人同时负责超过50台设备的维护保养工作, 这种情形在行业里一点都不稀奇。

根据电梯采购网引用的业内人士的说法，一名维保人员比较合理的工作量应该是不超过30多台设备。可是为了在保证自己利润的前提下中标那些价格低廉的项目, 往往会把工作量增加到每台管理人员负责50台以上的设备。

这样一来, 本来应该是每半个月进行一次一次的维护检查就变成了只是拍拍照、做做清洁和签个名字那么简单的事情。对于那些像制动器、限速器还有门锁旁路这些关键的部件的检查就省略过去了不做了。用维修来代替预防性的保养成为了常态。

中国电梯协会在公开的口径中明确指出, 目前安装和维保人员存在着五十万至七十万人左右的巨大缺口。这种短缺不仅仅体现在基本的人员数量上, 更关键的是行业严重缺乏那些能够看懂电气图纸、懂得调整变频器以及能够熟练使用物联网后台系统的高素质人才。

重庆市进行了“保险加服务”模式的尝试。大概有三千台电梯参与了投保, 在忠县进行全域试点以后, 电梯故障率从百分之二十一降到百分之五以下, 相关投诉数量减少超过百分之四十。这种做法背后的逻辑是这样的。保险公司为了降低自己需要支付的赔偿金额, 就会主动去检查维修保养是否真的到位。

物联网技术代替了原本有一部分人工才能完成的巡检工作, 维修人员可以在附近直接接工单。保险公司把钱直接结算给维保公司, 这样就减少了过去那种业主提出申请、然后物业报批、再等到维保方报价来回推三阻四的现象。

杭州那边推出了全托管的模式, 这个模式要求企业得先垫资去更新设备, 然后还要负责后续的维护保养工作；而在浙江和安徽这两个地方, 做法是把国债资金、政府给的补助、维修资金, 还有业主自己出的钱, 这几种资金来源进行了分层处理, 这样做的主要目的是要把“设备换完之后由谁来管”这件事明确地写到合同里去, 从而避免出现把问题遗留到第一年的质保期结束之后才去面对的情况。

对于老旧住宅加装电梯这件事儿, 它有自己独立的一套花费计算方式。那些有四层以及以上的没有电梯住的楼房, 并且是平着就能进大门的小区, 是被优先考虑的目标对象。

有些地方的宣传讲解工作是把国债补助的参考标准定成这样的: 如果是四层到六层这样的楼高, 每台能拿25万元, 要是七层以及更高的楼层, 每台就是30万元。但是, 安装电梯绝对不是把那个井道的架子立起来就算完成任务了。

后续的维修保养工作、地下的坑洞怎么样做好防潮措施、门的机器承受负荷的能力如何保证, 还有在紧急情况下怎么进行通话联络这些所有事情, 都必须在合同里头去明确规定全包服务的年限具体是多长才对。

在上海, 因为地下管线的情况不同, 楼的间距不一样, 还有承重能力的差异, 所以针对静安闻喜路251弄那个地方的67栋楼以及63台加装电梯的事情, 每一栋楼都得从头开始重新计算结构图的绘制和井道方案的安排, 这一来一回就花去了好几年的时间。

如果这类项目在后面的阶段里, 又陷入了那种谁价格低就让谁中标的混乱局面, 那么那些刚刚安装好的新电梯, 很快就会因为各种问题而出现像过去那种门机卡滞的故障, 再次回到老路上去。

我们可以看看大家各自是怎么行动的。日立这家公司, 把云平台以及跨品牌接入的功能做成了物业端使用的工具, 并且在广州展会现场强调了其能够兼容主流品牌的能力。康力公司则是在更新、改造和维保这些方面寻求打造第二增长曲线, 他们对待旧电梯的态度是把部件进行优化, 而不是仅仅只提倡整体更换。

另外, 蒂升公司在汉诺威工业展上提到了Azure云维保方案, 声称这样一年能减少两万次现场奔波的次数, 同时还能让客户取消率降低百分之三十三。在国内的方向和国外的方向是一致的, 也就是说, 维护保养的工作已经从靠人工去巡检转变为靠数据去巡检了, 而且收入的模式也从单纯地卖设备变成了提供长期的服务。

在小区业委会洽谈维修保养服务的时候, 我们可以把对每月具体金额的关注稍微放一放, 而是要把目光多投向这四个具体的方面。首先是看这个平台能不能接驳运行数据, 还要看清楚对于门机设备、制动系统、钢丝绳控制柜这些部件, 是不是提供了分项预警的服务功能是有的还是没有的。

其次是看故障工单的管理细节, 是否清晰地保留了工作人员到达现场的时间记录, 以及处理的零配件信息和更换零配件的详细留痕情况。接着是看服务资源的配置比例, 原厂维修站点或者授权维护站点所占的比例到底有多大, 还有平均每一个服务人员要负责管理多少台设备的问题。

最后是看清全包合同的具体覆盖范围, 一定要确认里面是不是包含了易损件的更换费用, 以此来避免出现那种名义上说是合同全包, 但是在更换配件的时候又要另外收取费用的尴尬情况和风险隐患。

把物业公司的KPI考核指标, 从那种仅仅询问是否存在维保记录的单方面判定, 全面调整为困人发生概率、设备平均修复用时预诊断功能覆盖比例以及首次响应耗时这几项具体数据, 整个事情的执行流程会变得简单非常多。

政府部门将使用国债进行的电梯更新工作、按需进行维保的备案手续应急资金储备机制以及电梯相关的保险服务措施进行捆绑式运作, 这就意味着老旧电梯的处理不是更换完毕就万事大吉, 而是需要按照每一年度持续地投入资金和资源。

那些乘坐电梯的人, 并不一定是关心云平台或者是人工智能模型。只要说门不会卡住, 被困的人减少, 在维修之后师傅能够带上正确的零件准时到达, 这对于后市场来说就是最直白的成效。

在一千二百万台里面有一百一十万台已经超过十五年了。有十九万七千台是靠国债启动更新的。剩下这十几年运行的质量是什么决定的呢? 这取决于合同里写不写数据, 写不写全包, 还有写不写责任这些内容。