住宅设计的相关政策得到了大幅度的放宽，露台的深度限制从原先的不超过2.4米提高到了不超过5米，并且这一增加的面积不再计入容积率；阳台的深度限制则从原先的不超过1.8米提升至不超过2.4米，阳台的面积比例也从原先的不超过6%上调至不超过10%；飘窗的深度限制同样有所放宽，从原先的不超过0.4米增至不超过0.8米。

政策倡导打造下沉式庭院、架空层以及风雨连廊等公共区域，并对140平方米以上的住宅户型推广挑空设计给予支持。这种“隐形赠送”策略有效提升了产品的性价比，进而直接提升了住宅的得房率，促使西安住宅市场迈向了“负公摊”的新时代。

这不仅符合住建部提出的“好房子”标准，同时也为开发商开辟了进行差异化创新的广阔天地，有潜力重新塑造西安高品质住宅市场的格局。

人才争夺战升级

这份具有重要意义的文件，不仅涉及房地产领域的政策调整，而且对于各地区在人才竞争中的地位也增添了额外的优势。

《意见》强调，需建立分级的人才购房补助机制，鼓励房地产企业对高阶人才购房提供更多优惠。此外，扩大人才购房政策的覆盖范围，只要符合陕西省西安市的教育招生和入学规定，即可为购房人才的子女或直系血亲提供入学方面的特别优惠。

来源：《意见》

此外，已明确指出，人才购买房产将享有团购的优先优惠，这实际上等同于在折扣基础上再享受一次优惠。借助购房补贴与落户及入学政策的结合，此举能够直接吸引那些拥有较高资产净值的人群。

《意见》在住房供应方面，指导区域内的企业、科研院所、产业园区以及高新区平台公司携手合作，于非核心地带推出经济型住房项目。此类住房在土地出让阶段便已明确规定了上市时间，并通过定向供应的方式，精确满足了职工的居住和工作需求。

这举措旨在迎合产业升级对居住设施配套的迫切需求。2024年，高新区实现了GDP的显著增长，达到了3372.38亿元，吸引了超过20万家企业的入驻，常住人口和从业人员总数已超过130万。然而，职业居住不平衡的问题亟待得到有效解决。

该政策与“科创九条”研发补贴以及“双中心”建设所带来的机遇相结合，有望吸引众多高素质人才涌入，从而显著增强该区域在人才竞争方面的优势。

同时，鉴于去库存的需求，《意见》虽准许开发商组织团购活动，却设立了“价格熔断”措施：一旦团购优惠幅度突破15%，房屋在交付后的五年内将不得进入市场交易；而每提升1%的优惠力度，其限售期限便会相应增加一年。

来源：《意见》

据相关消息，这一措施的主要目的是为了在去库存和价格稳定之间找到平衡点，避免恶性竞争对市场环境造成破坏，并且通过实施限售规定来遏制投机性购房行为。

然而，这项政策对于开发商来说可能并不那么有利，因为虽然房企在短期内可以迅速销售，但延长限售期限将占用其资金流转。尤其是中小型房企，它们不仅要面临资金链紧绷的困境，还要承担与建设相关的额外费用，这无疑会加剧资金压力，进而可能对行业格局产生重大影响。

西安房地产界的从业者指出，团购活动能在短期内促进开发商的销售进度，显著增强资金流动性，然而这也要求开发商在盈利上做出妥协。鉴于房地产行业利润率正逐渐下降的趋势，团购模式无疑对开发商的资金储备和财务实力构成了挑战。

多重压力的突围

实际上，《意见》的出台并非出于偶然，它颁布了一系列具有重大影响力的创新政策，或许正是为了在土地市场降温、地产市场结构优化、区域竞争压力等多重复杂矛盾中寻求突破的举措。

近年来，西安土地市场寒意渐浓。

2024年，大西安（包括主城区、西咸新区及郊县）的住宅用地供应建筑面积较上年同期下降了11%，成交建筑面积降幅达到12%，成交金额则减少了13%。此外，高新区的土地市场遭遇了更为严峻的挑战，其土地成交量为643.667亩，较上年同期下降了42.63%，这一降幅明显超过了全市的平均水平。

迈入2025年，头四个月西安的土地交易市场整体显得较为宁静，直至五月，核心区域的土地出让活动才引发了市场的一股热潮。尤其是在高新区，商业服务用地的交易活跃度显著超过住宅用地，特别是在高新三期丝路科学城、软件城等区域，这种差异表现得尤为明显。

此外，房地产市场同样面临分化难题。

自2025年起，高新区内的丝路科学城与软件城等新兴区域去化效果不一，与此同时，核心区域的二手房价格呈现同比下降趋势。在同一时间段，西咸新区和浐灞国际港等地加快了教育设施的配套建设，并取得了显著成效。这一现象导致高新区既要应对库存去化的压力，又要面对区域间的激烈竞争。

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《意见》的核心理念旨在借助教育资源的释放以及产品的创新等策略，激发新房市场的活力，以此减轻库存的负担。

西安此前推出的“高价地块”项目即将逐一进入市场，同时，随着新一轮土地拍卖周期的临近，高新区库存压力愈发明显。业内人士指出，新政策直指购房者的核心关切，有效解决了教育资源配套的不确定性以及期房交付的风险等问题，真正满足了换房客户的期望，并重新建立了市场的信心。通过将教育资源与土地价值紧密相连，向开发商传递出正面信息，为该区域土地价值的提升和销售前景奠定坚实基础，同时确保基础设施和产业投资所需资金的有效循环。

从政策创新的视角分析，新政策促进了开发端的创新突破，加快了产品的更新换代，并精确满足了新时代消费者的需求。西安选择高新区作为试点，主要是基于其丰富的产业资源和优秀的教育配套设施，期望通过这一举措打造独特的竞争优势，通过教育提升区域价值，防止高端消费力流失。该人士进一步阐述道。

该政策同样旨在满足宏观政策的需要。自2025年住建部“好房子”标准推行以来，全国已有23个城市相继发布了相应的配套措施。高新区对不计容空间限制进行了放宽，并积极倡导绿色智慧型设计，这无疑是国家政策在地方层面的具体落实。

政策中包含的“以旧换新”退税、团购限售等规定，与中央提出的“稳定房价、防范风险”的调控方针相一致。

重塑区域竞争格局

《意见》一旦正式实施，可能会对西安的房地产市场以及该地区的整体发展态势产生深远影响。

优质教育资源配套的地产价值将大幅增加，伴随着“学区前置”政策的实施，教育资源的配备已成为土地估值的关键因素之一。

回顾之前的土地拍卖情况，在5月19日，丝路软件城的一块72亩住宅用地以每平方米11006元的价格成交，这宗地块也因此成为了2025年高新区第一宗单价达到万元的土地。这块土地紧邻已经建成的高新区第十四小学、高新区第十五小学以及高新区第四完全中学。

来源：西安市公共资源交易中心

此外，中铁置业近期以10.3亿元的价格成功购得曲江二期约65亩的低密度地块，该地块地理位置优越，毗邻曲江第三小学以及电竞产业园等优质配套设施。值得注意的是，这两宗地块的出让都与教育资源紧密相连。

从产业与区域发展的角度出发，该政策依托“产业推动城市、城市促进产业”的发展策略，在很大程度上为高新技术区的产业提升贡献了人口基础。

影响更为广泛的是，西安地区的竞争格局可能发生根本性的改变，高新区此举或许会激起“鲶鱼效应”，从而推动其他区域竞相效仿。由于政策引导、土地资源分配以及区域自身优势等多重因素的共同作用，各个区域在房地产市场表现、房价趋势、人才流动、产业发展和未来潜力等方面，很可能会展现出更加明显的差异和分化趋势。

然而，与此同时，教育资源的分配具有较高确定性，这在一定程度上提升了学区房的价值，从而无疑加重了购房者的经济压力，尤其是对于那些将子女教育视为购房主要目标的家庭，其购房成本显著增加。此外，过高的房价或许会反过来抑制消费者的购买意愿。

此外，教育资源在区域间的分配不公现象日益突出。一些地区的幼儿园和小学面临着招生的难题，与此同时，像经开区、沣东这样的城市核心区域，由于适龄儿童入学人数过于集中，名校不得不多次发出学位紧张预警，现有学校的接纳能力已经濒临饱和。

如何在确保社会资源合理利用的同时，针对人口流动及区域发展的具体状况，灵活地满足新市民子女的就学需求，这已成为一个亟待解决的难题。

《意见》一经发布，便迅速为市场带来了振奋人心的力量，然而，真正的挑战才刚刚开始。教育资源能否保持持续稳定的供应？开发商的资金链能否抵御市场的波动？政策的执行能否保持一致性？这些问题的解答，将最终决定此次政策试验的最终结果。

在未来的日子里，我们将持续对西安房地产市场的走势以及与之相关的区域发展动向保持高度关注，并深入进行思考和分析。

每日经济新闻