广州这边进行旧城改造的事情, 最近又创造出了一个新的纪录, 只不过这次产生的效果是相反的。最近的时候, 本人在白云区的官方网站上看到了好几种最新的关于征地补偿以及安置决定的书面文件。

因为这在白云区来说属于非常常见的操作流程, 所以一般情况下并没有多少值得特别关注的地方, 然而这次里面的内容确实是非常具有爆炸性的。在这些资料里面, 有一位被征收人家的房屋面积达到了5780平方米之多, 这肯定是在拆除老旧建筑重新建设这类事务中极少见到的超级大的住宅。

更加让人感到大吃一惊的是, 面对这样一个面积足足有5780平方米的巨大房子, 最后给予的补偿金额居然仅仅只有965万元。不得不说, 广州的旧城改造项目里面所蕴含的那种令人感到惊喜的部分仍然是显得过多的, 而选择在广州这种地方成为一位村民, 这种行为实际上会给人一种过于刺激的这种感觉。

咱们先来看看这笔账究竟是怎么算的。这一次公开的决定书, 全都坐落在广州民科园核心区的改造范围以内, 这些地方属于白云区旧城改造过程中留守户问题特别严重的那种区域。

里面的内容显示, 项目方面在2024年就已经开始协调征收相关的各种事宜了, 但是这批业主到现在都还没有完成补偿数据的确认环节, 也没有签订补偿协议, 同时他们也不愿意配合搬迁工作。一直拖着这个状况不是个好办法。为了保障工程进度, 白云政府作出了征收补偿决定。

在协商环节全部完成之后, 当事人直接就可以领取补偿款。至于为什么拖延了这么久的时间, 始终不愿签约, 具体的原因估计可以从补偿的细节规定中找出来。

就拿文章开头提到的那座超级大宅来做例子吧, 实际的测量面积达到了5780平方米, 一共建造了7层, 通过计算可以得知地基的面积都有814平方米之大, 这简直可以认定为是超级级别的大平层住宅。

然而关于它的实际补偿情况显得有些令人啼笑皆非, 若这样的一套房子坐落在天河区的话, 按照现在的行情至少能够拿到5000多万港币甚至更多人民币的补偿款, 但是放置在白云区时却只能领取到965万的补偿金, 经过算账之后得出的单价仅仅只有1693元每平方米, 在2026年的广州楼市语境下来说, 这样的交易单价绝对能够惊掉所有人的下巴程度。

不过若是参照民科园所出台的补偿方案来看的话, 这种相对偏低的补偿力度还真算不上是完全随意的胡乱操作行为。

根据相关的补偿细则来看, 如果大家选择放弃生产资料进行搬迁的话, 那么只有那二百八十平方米的部分, 才能够按照每平方米七百五十九元的价格来获得补偿, 而剩下的其他部分, 则只能得到每平方米一千三百七十五元的补偿金, 这很可能是一个连建造房屋的成本都无法覆盖的亏损价格, 毕竟这所房屋如果继续留着自己使用的话, 可以通过出租的方式来获取租金收益, 每个月的收入至少都能够达到大数额的几万元钱, 现在要是以不到每平方米一千七百多元这样低廉的价格就要把房子交出去, 也难怪这些业主们会拖了很长的时间都不愿意去签订协议。

那么, 所谓民科园核心区的补偿不合理这种情况, 难道真实存在吗? 在一边选择拆除另一边选择不拆除的这两种情况之间, 大家所获得的实际收益确实存在着非常巨大的差距, 这种利益的明显差异, 或许就是导致目前白云地区旧改工作中遗留问题变得相当严重的一个主要原因所在。

所以说, 我们需要去思考一下, 白云地区所制定的补偿标准到底是不是合理的, 其具体的制定依据究竟在哪里呢? 如果我们仅仅只是将目光局限于回迁面积这一项指标上进行单纯的对比分析, 那么就会很清晰地发现, 其实白云地区的补偿标准在这一点上并没有出现任何问题。

而在中心区这个范围内, 除了天河区有着单独的特殊情况之外, 其他各个行政区的居民之间实际上都是完全平等的, 无一例外地都在实施280套餐这一政策安排, 因此根本不存在说哪一方能够压制另一方面, 也就是不存在谁压谁一头的现象。

至于说, 很多人们都在抱怨关于白云那边弃产补偿给的钱特别少这种情况, 在这一件事情里头, 确实是有相当多的内容, 是值得大家去仔细地说一说聊一聊的。

第一点, 也就是放弃产业的那个标准, 它要跟那个区域的房价挂勾。毕竟, 虽然所有的这些都是属于广州范围里面的项目, 但是主要都是由哪个区的政府来主导的, 所以, 补偿的那些条件自然就得看着区里的实际情况去定了。

咱们就拿最简单的房价这个事儿来说, 白云这个地方在房价方面的水平, 哪怕是跟番禺区比都比不上, 那更不要说还要去跟那些在前面摆着的中心四个区进行比较了, 它们之间是有着非常大的差距存在的。

在旧城改造的过程里, 所有的征收拆迁的花费、给居民的补偿款, 还有后续建设的各种资金投入, 这些总的成本都得指望后面把土地卖给开发商所收到的钱来全部收回。因为白云区的房子价格一直在原地踏步涨不上去, 所以自然也就没法拿到和天河区、海珠区那样高的价格水平。

只有到了白云区的房价最终能够追平市中心那四个大区的那一天, 那时候村民们放弃自己产权房屋所要拿到的补偿价格, 是绝对不会让大家感到失望的。

第二个方面是白云地区的形势很复杂, 所以衡量的尺度更难达成一致。大家或许会琢磨, 把赔给的数额定得高一点, 难道不是更有助于加快更新的步伐吗? 既然白云区手头上有那么多项目, 理应制定更高的标准, 以便迅速铺开工作。

我们且搁置不论即便把价位抬得再高也很难令每个人都尽兴这件事实, 单论白云区自己的底子也承受不起那么沉重的买单负担。白云区这块地盘的总面积加起来是七百九十五点七九平方公里, 这个数比起中心四个区的总面积三百二十平方公里要大出超过一倍的样子。

城中村的数量这个方面, 白云区总共有51条数据, 这几乎是快要追平中心四大城区所持有的69条数据的状况了。因此从面积大小以及城中村的多少这两个角度去看, 白云区完全有资本去跟中心四大城区相媲美。

如果用中心区域的那些补偿标准来对待白云地区的事务, 那么这笔经济账肯定是绝对算不好的, 或者说根本没法算清楚。

更加值得提及的是, 在白云地区之中大部分的土地都位于比较偏远的北部四个乡镇范围内, 这部分土地占到了整个全区土地的71.85%之多, 实际上那些真正具备高价值的土地资源, 比人们脑海中想象得要少上许多, 这些土地就更难能够扛得住对高标准补偿的要求了。

第三点, 违法建筑和没有完整产权的房子泛滥成灾, 这让买卖双方讨价还价的余地变得更小了。有些人觉得, 放弃土地补偿给的金额偏低, 自己认了, 可是, 超过280平米以外的面积, 每平方米补偿仅仅给到1375元, 这样低的价位, 完全连盖房子花钱都赚不回来, 这种情况合理吗?

提到这件事, 那就不得不谈白云地区土地另外一个非常明显的特点, 那就是违规搭建的房屋和无法办理房产证的小产权房数量特别多。因为当年宅基地的管理比较宽松, 而且各个村子的土地规模又特别大, 所以每户家庭都分到了不止一块宅基地。

在那种情况之下, 手里有资金的村民可以迅速建造多栋楼房, 而那些没有足够资金的村民呢, 可以通过与外地的老板进行合资建设的方式, 把房子建得尽可能的高, 以便于获取最大程度的收益。举一个具体的例子来说明问题就是在那个时期的九十年代, 广州的白云龙归地区就建成了二十三个采用合资模式的小区。

对于这些小区而言，它们全都共同拥有一个非常显著的特点, 那就是没有任何一个是具备完整的、合法的产权证明文件的。

如果对于这些违法建筑的面积, 都给予完全的补偿费用, 这一点来说, 经济成本是计算不过来的, 另外一点来讲, 更为重要的是这种行为等于是在打自己的脸, 相当于变相地承认了这些建筑属于违建的情况, 这样做的后果是非常不好的, 因此这种做法是不可行的。

因此, 从目前白云这个旧改环境的状况来看, 对于那些居住面积超大而且有违章建筑的村民来说, 情况确实不太友好。可是, 对于那些遵守法律法规、住房面积刚好就是三层半的村民而言, 他们所在的老旧村庄能够原地变成现代化的住宅小区, 这样的交换结果应该算是不亏本的。

广州旧改方面的运作逻辑, 向来不是按照房子的面积大小来简单地发放钱款, 而是需要把合法的产权拥有量、所在区域的实际价值以及进行改造所花费的成本结合起来一起进行详细的核算与衡量。

5780平补965万, 乍一看让人觉得这事离谱得不成样子, 可这背后的根由其实是弃产标准、区域房价、违建认定和土地财政这些条条框框一起作用的结果。对于守在村里的那部分人来讲, 事情拖着不结束并不一定就能拿到更多的补偿, 说不定反而会搞砸了原本还能谈的协商时机。

而对于一般的村民而言, 只要自家的房子是合乎法律的, 那经过旧改之后, 住的地方得到了改善, 手里的资产也值钱了, 这算是一件挺美的事。

广州的那个旧村改造, 已经走进了很深的水域了, 关于那个补偿问题的博弈, 还会一直进行下去的, 可是呢, 这个游戏的规则, 已经是变得越来越明朗了, 不再是说谁的房屋面积大, 谁就能够赢得最终的胜利, 而是看谁在法律上是合法的, 是在规定上是合规的, 是更符合, 那些城市更新项目的大账本上的要求了。