近期, 市民郭先生向羊城晚报“记者帮”进行了报料, 他花了达20多万元, “购入”坐落于广州白云区的海特云谷产业园项目的公寓, 然而, 自己本是真金白银掏钱买的公寓, 最终却成了租户, 并且一直等不到收楼入住的那一天。多年以来, 该项目开发企业并未履行交付承诺, 郭先生也没办法追回款项。“记者帮”在采访时发现, 有不少人跟郭先生有着同样的遭遇。

2020年12月, 白云区那边的石门街道举办了滘心联社留用地大数据产业园项目的签约仪式, 在这个仪式上, 滘心联社和哈工大大数据集团旗下的, 也就是被简称为“海特云谷公司”的一方, 签订了合作开发协议, 之后呢, 海特云谷公司会在滘心联社留用地的“高路”地块去打造大数据产业园。

走访发现海特云谷项目现已围蔽停工, “记者帮”却无法找到项目开发企业海特云谷公司注册地, 该公司也曾经历“易主”。石门街道回应说海特云谷公司因资金链断裂致项目停工, 还会督促相关方盘活项目。律师提醒, 市场上部分主体没有相应物业所有权, 仅能转让使用权, “永久使用权”“自动续期”等相关营销模式下的承诺, 难以得到法律保障。

海特云谷产业园项目

“买”公寓成“三房东”，一直无法收楼

2022年, 郭先生经由中介知晓海特云谷项目, 同年9月“购置”该项目公寓, “知悉项目依靠白云湖数字科技城、哈工大大数据集团等, 觉得可信, 所以‘购’公寓欲作投资。”郭先生不但要交纳履约保证金, 还得向中介交纳咨询服务费。

郭先生称, 公寓采用分期付款方式, 需缴纳共计26万元额度款项, 之前已经支付过20万元金额。海特云谷公司存在逾期交付情形, 起初的时候, 每个月还能够向其申请七八百元的违约金数额, 后续他们不再支付, 不再持续予以支付。郭先生表示, 中介当时并未告知地块属于村留用地情况, 后来才知晓自己处于“三房东”地位: 项目地块的权属归滘心联社所有；海特云谷公司负责进行开发运营, 其性质为“二房东”；“买”公寓的人是花费几十万元向海特云谷公司租用公寓的。

郭先生将与海特云谷公司所签的《海特云谷租赁合同》以及补充协议进行了展示, 且说道, 和别的开发商购买公寓同样是签租赁合同啊, 能够顺利成功收楼的, 可没想到此次居然掉进了坑。

项目工地围蔽停工

致电为郭先生开具咨询费发票的中介公司的“记者帮”, 多次拨打电话, 然而电话无人接听。

分别于2023年、2024年, 白云区住房建设和交通局发布了关于租赁“海特云谷产业园” 项目的风险提示。由该提示可知, 项目土地权属人是白云区石门街滘心联社。此项目是滘心联社和海特云谷公司合作开发建设的。其规划用途是商业、酒店、办公。公开招商公告内容表明, 双方约定项目竣工验收后, 滘心联社将提供部分独立建筑物给海特云谷公司无偿使用, 使用期限为40年；其余部分建筑物则通过租赁方式给海特云谷公司使用, 租赁期限为20年。目前，该项目还未取得竣工验收手续，未获批正式地名。

风险提示表明, 要慎重去签订那种租期超出20年的租赁合同, 按照《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定, “租赁期限是不可以超过二十年的。要是超过了二十年, 那么超过的那部分就是没有效力的”。

住房建设和交通局所属的白云区, 于2023年发布了关于租赁“海特云谷产业园”项目的风险提示, 又于2024年进行了同样操作。

风险提示发布后，仍有市民上当

2024年10月, 方先生于社交媒体知悉海特云谷项目, 前往现场瞅见园区楼宇大体建成, 心想着估计很快就能交付, 遂购置公寓欲用作工作室, 称: “公寓需付40万元, 先前已付一半款项。如今楼收不着, 钱也没法拿回。合同标明公寓面积为57平方米, 然而经我实际测量, 实用面积不足50%。”。

针对于项目地块的属性, 以及租赁合同补充协议当中所提到的“20年租赁期限届满之后, 乙方参与租期活动, 原《租赁合同》的租期会自动延续至2061年2月10日”等相关字眼, 方先生表示: “中介、项目开发企业在进行交易的时候, 均未提及地块的属性。原本以为租期20年再加上补充协议所提到的续租20年, 也就是产权40年是能够被法律认可的, 结果却踩坑了。”方先生提出了质疑, 被发出风险提示的海特云谷公司, 为何在当时还能够毫无顾忌地“卖”公寓?

方先生签订的补充协议

郑先生在2024年闲逛的时候, 无意间发现了海特云谷项目, 当时他想买120平方米的公寓, 把它当作家庭的落脚点, 可现在呢, 只能看看公寓的“外壳”, 根本没办法入住, 当初看到项目门口挂着酒店、餐饮品牌等将会进驻, 就想着这个项目应该能够很快落成。

郑先生讲, 跟销售人员交流过后, 能够以110多万元达成交易, 大概1万元1平方米 , 这等同于长期租房子, 颇为划算, 所以便先交纳了48万元, 其中5万元是咨询费。郑先生曾到现场去看公寓 , 表示就差水电、门窗等没安装了, 然而海特云谷公司却始终不交付。

海特云谷项目告知书曾提及项目不属于商品房性质

有接受釆访的市民提出称, 处于海特云谷那里的项目存在维权情况, 涉及的人员数量多达上百人。后经“记者帮”去检索中国裁判文书网才得以知晓、察觉到了, 名为刘某这人曾经向上诉海特云谷那个项目的开发企业提起提起上诉。该项目的开发企业因为并未把涉案的物业交付给刘某去使用, 并且情况还依照涉案物业交付宽限期满之后超过三个月这样的约定, 最后法院给出判决, 要求项目开发企业必须返还刘某超过16万元的租金以及利息。

郭先生进行了透露, 其表示, 就算市民去打官司, 并且获得了胜诉的结果, 然而项目开发企业却始终都不把费用返还回来。

项目围蔽停工，开发企业成“空壳”公司

7月8日, “记者帮”去走访海特云谷项目, 结果发现项目已经围蔽起来停工了。有好几座楼宇空在那里, 虽说已经封顶了, 外立面也修建好了, 可还是能看到电线等暴露就在楼宇外面；部分楼宇的玻璃窗上布满了灰尘, 还有泥水飞溅留下的痕迹；项目外面保留着餐饮、酒店品牌进驻的广告牌；距离30米远的招商中心却变成了花店、驾校。

楼宇有电线等外露

企查查表明, 海特云谷这家公司呈现出“续存”的状态, 它是由简称为“东特科技公司”的主体进行100%持股的。海特云谷公司的法定代表人为简某某, 东特科技公司的法定代表人为曾某某, 这两人都被标记为“失信被执行人”以及伴有“限制高消费”等情况。紧接着, “记者帮”分别对上述提到的两家公司的电话进行拨打, 结果均提示为空号。随后, “记者帮”拨打了与简某某相关联的简称为“深圳哈工云公司”的手机号码, 然而却被接线的女士告知打错。

楼宇有玻璃窗破损

“记者帮”前往海特云谷公司注册地, 也就是石沙路石井工业区三横路2号A栋A4020室进行走访, 然而结合导航软件实地去走访时, 却没办法找到该公司注册地。在2026年4月的时候, 白云区市场监督管理局由于海特云谷公司登记的住所或者经营场所无法联系上, 所以把它列入了经营异常名录。

海特云谷公司被列入经营异常名录

哈工大大数据集团的企业何时退出项目？

“记者帮”进行调查, 从而发现, 海特云谷公司、深圳哈工云公司曾经有过“易主”情况, 其法定代表人均改换成为同一人。在2022年11月的时候, 深圳哈工云公司、从海特云谷公司退股, 之后由东特科技公司新进持股, 简某某成为海特云谷公司法定代表人。到了2023年5月, 曾经作为海特云谷公司主要负责人的卢某某、齐某某等退出深圳哈工云公司, 改由海特云谷公司法定代表人简某某担任执行董事、总经理兼法定代表人。

海特云谷公司曾在2022年11月“易主”

深圳哈工云数据公司在2023年5月“易主”

早在二〇二二年, 就已经进行了更名, 并且法定代表人也被标记为“失信被执行人”以及“限制高消费”。“记者帮”拨打了该集团的电话, 结果电话处于暂停服务状态。

哈工大大数据集团已更名

2020年12月, 卢某某身为哈工大大数据集团副总裁曾出席滘心联社留用地大数据产业园项目签约仪式, “记者帮”致电卢某某作为法定代表人关联的企业, 接线人员不愿表露身份, 还否认自己是卢某某, 却承认曾参与海特云谷项目，其透露, 2022年, 因集团公司战略调整, 故而退出了海特云谷公司。

街道：督促联社及时通报诉讼和盘活动态

9日晚上的时候, 石门街道作出了回应, 从2025年3月开始到现在, 海特云谷公司因为资金链断裂这个缘由, 致使海特云谷产业园项目一直处于停工的状态。

滘心联社称, 海特云谷项目不是商品房开发项目, 此项目不适用于商品房对应的监管规定, 联社没有职权依照商品房监管规定对项目予以监管, 根据联社与海特云谷公司签的《合作开发协议书》, 联社是基于该合同约定的权利督促海特云谷公司完成项目建设, 并没有具体对项目监管的权力。

在项目施工出现停滞后, 属于滘心联社的相关方面当中, 已经成立了专门的工作小组, 该小组负责接待前来访问的群众, 还要对群众所提供的资料进行登记, 同时针对群众提出的问题进行解答, 消除疑惑。在此之前, 滘心联社与海特云谷公司进行了磋商, 之后委托了第三方审计机构, 让其对海特云谷项目开展专项审计工作, 以此来了解该项目实际所遭遇的困境。滘心联社还积极地配合了项目引资盘活方面的工作, 多次参与了协调会以及研讨会, 在会议中协助各方分析保障各方基本权益的盘活方案的可行性。在后续阶段, 滘心联社将会在合同所约定的权利范围之内, 督促海特云谷公司履行合同当中规定的义务, 并且协助开展海特云谷项目的盘活工作。

石门街道称, 街道主要领导牵头组建工作专班, 督导滘心联社组建维稳专班进驻项目现场, 摸查租户情况, 摸查施工合同情况, 建立常态化接访机制, 做好租户解释安抚工作。联合区经侦大队开展审计调查, 初步判断为民事经济纠纷；推动滘心联社诉海特云谷案件, 借此厘清合同性质、债务归属等核心问题。不仅如此, 多次约谈海特云谷公司负责人, 还约见相关资方。

接下来, 石门街道密切跟踪相关诉讼案件的进展情况, 依据法院判决依法推进后续的处置工作；通过多种渠道与投资机构进行对接, 催促海特云谷公司提交可行的盘活方案, 促使项目实现复工并完成交付；催促滘心联社及时将诉讼及盘活动态向租户进行通报。

律师：“自动续期”承诺难得到法律保障

广东源浩律师事务所的黎思思律师称, 能从现有资料看出, 此项目土地的权属属于滘心联社。建成之后物业的所有权完全归属村集体。项目开发企业海特云谷公司仅仅透过协议获取了部分物业在一定期限内的无偿使用以及租赁权利。

黎思思讲了这么个事儿, 从市民跟海特云谷公司签的租赁合同以及相关文件去看, 按照合同相对性原则, 市民仅仅能够凭借合同朝着海特云谷公司去主张权益, 然而不太容易直接找那既不参与实际租赁又不参与管理而且还不是合同主体的土地所有者去讨要相应款项。

黎思思作出提醒, 市民在签订合同时, 务必要充分加以注意, 存有这样的规定, 那就是《中华人民共和国民法典》第七百零五条所规定的: “租赁的期限是不可以超过二十年的, 要是超过了二十年, 额外超出的那部分则是无效的”。在市场之上, 有部分主体借助“40年使用权”“永久使用权”“自动续期”“以租代售”等营销的模式来吸引人签约, 实际上开发商并不具备相应物业的所有权, 仅仅能够转让使用权, 不过租赁期限超过二十年的部分是无效的, 相关营销模式所作出的承诺, 很难获得法律的保障。