武汉地产圈的牌桌上，又多了一个值得关注的玩家。

中房报记者 许倩丨北京报道

一股新势力，正悄然进入武汉土地市场。

6月12日上午, 在武汉土地拍卖大厅, 有着一宗小体量住宅用地, 其处于光谷步行街核心商圈, 它经历了一场少见的竞价拉锯战。最终, 经过23轮激烈竞价, 竞得该地块的是武汉鼎源, 其以总价2.885亿元达成, 成交楼面价为11169元/平方米, 溢价率達到20.96%。

这是一家民营房企, 它成立的时间是仅仅7个月, 然而其拿地动作极为迅猛。在半年之内, 武汉鼎源连续有落子三宗宅地的行为, 除了本次的光谷地块之外, 在此之前还有两宗武汉常青板块宅地, 是于2025年12月拿下的, 其中有一宗已经引入了绿城进行代建。一系列这样的操作, 打破了近年来武汉核心地块一直是被国企央企长期包揽的格局。

武汉鼎源, 敢于瞅着低迷阶段逆势去争抢土地, 这可不是意外之事。公开呈现出的工商信息表明, 这家公司是由两名自然人持有股份, 在其股权架构里面并没有知名企业的存在迹象。然而, 把武汉地产圈子里多方面的信源跟企业以往的运作轨迹加以结合来看, 这个新近拥有土地获取资格的主体, 实际上是三合集团有所关联的一种操作平台。

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逆势三连拿地

武汉光谷地块日前拍出高溢价, 其区位优势显著, 此地块是纯住宅用地, 规划用地面积为9747.12平方米, 总建筑面积达2.58万平方米, 容积率是2.65, 建筑高度不超过80米, 按套均100平方米估算, 可售房源约200余套, 小体量带来开发周期短、资金压力小、去化风险可控的特点。

那块地出让的过程经历过好多次波折, 它在2025年年底的时候, 首次用182号这个编号挂牌, 当时起拍的楼面价钱是每平方米10534元, 然而到快开拍前出让被终止, 过去了半年时间, 起拍的价格下降到每平方米9233元之后又重新进入市场, 性价比明显得到提升, 最终三合系把价格提高到每平方米11169元, 溢价率接近21%。

三合集团在半年之内进行了第三次拿地布局, 2025年12月2日, 武汉集中出让了3宗涉及住宅的用地, 其中位于东西湖区常青板块的两宗低密度住宅用地受到的关注程度颇高, 其总的建筑面积大约为7.45万平方米, 吸引了多家房地产企业参与竞拍。

常青花园属于武汉规模较大的安居工程项目当中的一个, 其整体总的建筑面积超过了400万平方米, 它进行开发的历史超过了20年, 并且学校、医院、商业、轨道交通等配套是齐全的。不过该片区已经有很多年都没有新的楼盘亮相了, 众多改善需求没有办法得到释放。而这恰恰就是三合所看到的市场缺口。

那会儿在土地拍卖当中, 武汉鼎源是以百分之六点七四以及百分之六点四六的溢价率将这两宗地块竞拍得到的, 其中一百四十八号地块成交价格是二点八五亿元, 其容积率低到一点九一, 在拿到地块以后, 三合很快就挑选与绿城展开合作, 由绿城专门进行代建, 项目被起名为“绿城云墅”, 被定位成高端改善性住宅产品, 把目标对准区域改善客群, 三合还基于此事发布了喜报, 去庆贺正式进入地产开发领域, 达成多元化战略布局的关键突破。

由三合集团所开展的常青花园项目, 乃是其自地产领域的“乙方”身份迈向开发领域“甲方”身份的一块试验田, 于此次进行试水操作之后, 方才出现了光谷的所实施的第二次出手行为。

基于已经落地的成熟合作路径情况, 业内作预判认为, 这次光谷核心地块很大概率会延续品牌代建模式。对于长时间深耕渠道然而缺乏独立开发体系的三合来讲, 借助绿城或者其他头部房企进行代建, 能够迅速弥补工程建设方面、产品打磨、品质管控等这些短板, 最大程度降低位于核心地段首开项目的开发风险, 保障产品力、市场去化稳定性。

针对武汉楼市状况, 中指研究院华中分院分析师李国政进行了分析, 他指出, 当下武汉楼市区域与产品分化显著, 于核心地段的高品质项目来讲, 其投资收益已超出预期, 并且, 地块价格设定合理, 总价呈现不高的情态, 以此, 企业投资的积极性有所提高。在此情形下, 三合地产在半年内出手拿地共计3次, 这充分地展现出了“缩量提质”这样一种发展新趋势。

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渠道大佬跨界地产开发

成立于十一月十日, 也就是二零二五年的武汉鼎源，拿着地的时候屡屡逆势而为, 它的注册资本是两千万, 登记的持股情况是江涛占股百分之七十, 巴志豪占股百分之三十, 这种股权结构看起来简单又清楚明白, 而且表面上未得到大型企业的支持。然而呢, 在行业内的认知里, 这家公司其实是三合集团专门为土地开发而设立构建的一个独立展开操盘作业有着决策权的平台。

在武汉地产圈深耕长达十余载, 三合集团把核心业务进行了覆盖, 其中包括地产营销, 还有商业管理, 再者就是金融投资这三大板块。其核心主体在2018年形成, 这个主体注册资本是500万元。

按照要求修改后的内容: 2016年, 三合集团在创立起始阶段聚焦在了地产渠道营销这一方面, 专门去做远郊、尾盘、公寓等这些难以实现去化的项目, 靠着“高佣金、强执行、快周转”这样一种打法快速在武汉市场之中建立起自身的立足之地。公司秉持着“与天合, 与地合, 与人合”这样的理念, 善于判研市场周期, 善于筛选价值地段后, 善于整合本土资源。

2018年, 三合联行成立了, 此后公司开始了规模化扩张, 并且逐渐在长沙设立了分公司及关联公司, 还在西安设立了分公司及关联公司, 也在深圳等地设立了分公司及关联公司。2019年, 合作门店突破了千家, 经纪人规模破万, 成功进入了保利的核心合作体系, 还进入了招商的核心合作体系, 也进入了金地的核心合作体系, 又进入了龙湖的核心合作体系, 还进入了华润的核心合作体系, 也进入了万科的核心合作体系，也进入了中建等百强房企的核心合作体系, 百强房企合作占比超过了65%, 获评年度地产互联网领军企业, 一举成为武汉渠道赛道的黑马。

在2020年到2021年这个时间段, 武汉楼市在疫情之后迅速地进行了修复, 分销行业迎来了爆发的窗口。三合集团依靠着峰值超过3800家合作门店、4万名合作经纪人所构成的庞大渠道网络, 把多个滞销的大盘以及公寓项目盘活了, 创下了多个短期就清盘的纪录, 稳稳地占据了武汉楼市“渠道一哥”的地位, 行业内诙谐地称呼它为“清盘王”。在高速扩张的同时, 也附带了价格战呈现内卷状态、打法显得过于激进、竞争态势较为强势这样的市场争议。

自2022年起始, 楼市步入深度调整阶段, 渠道行业存在的内卷现象愈发严重, 利润被不断压缩。公司针对此情形调整了策略, 加大在资产端的布局力度, 借助金融投资、大宗资产的收购以及项目包销等方式来增厚收益, 并且对房企的议价能力在持续增强。然而, 其高杠杆、重运作的作风, 使市场对它的资金周转稳定性提出了质疑。

展示出的公开数据表明, 当下的三合联行, 关联着许许多多项有关司法方面的案件, 有着立案的相关信息, 还有开庭所发布的公告, 其案由涵盖了那种劳动合同产生的纠纷, 以及商品房签订预售合同引发的这类纠纷, 而这些经由法律产生的纠纷状况, 正好就是在它的经营进程之中所需去着重留意关注的当中存在风险的要点之处。

2025年起始, 三合正式跨界去开展地产开发活动, 由“卖房子”转变为“盖房子”, 对外所进行的定位是“城市商业资产运营商”。20二十五1月, 成立了（具备开发资质）, 11月成立了武汉鼎源（专门承接拿地的平台）；自2025末年以来连续三次获取土地, 这恰恰是其从后端服务商迈向前端开发主体的关键得以落地的行为动作。

三合的这个故事可不是单独出现的例子, 在这一轮的行业洗牌时候, 有一个值得去关注的现象存在，好些原本从事营销代理、渠道服务的公司, 正处在转变成为新的开发商的过程中, 当传统头部房企收缩自身战线的时候, 现金流保持稳健的本土服务商反倒得到了入场的机会。

位于三合集团的转型打算能不能发出响声, 在两过两三年这样子之后就能够知道最终结果。但是存在一点是能够对此加以断言确定的: 是在武汉地产圈的那样一个打牌的台子上面, 又出现增多了一个需要予以格外留意关注的参与游戏的人。

值班编委：马琳