提出于“十五五”规划纲要内的，是建立房屋全生命周期安全管理制度，此制度的核心内容涵盖三方面，其一为房屋安全体检，其二为房屋安全管理资金，其三为房屋质量安全保险制度。

早在二零二四年，我国便已然开启了上述三项制度的研究以及探索。就在该年，相关工作与此同时在上海、天津等二十二个城市开展试点。而这其中最为受到关注的乃是房屋安全管理资金。

为保障房屋建筑于全生命周期之内安全正常使用，针对房屋建筑主要结构及其附属设施设备开展定期检测，进行养护，实施维修，予以更新，所设立的资金，业界将其称作房屋养老金，就是房屋安全管理资金。

有着两部分构成的该资金，是个人账户以及公共账户。其中，形成基本依托现有住宅专项维修资金的是个人账户资金。按照规定，用于住宅共用部位，还有共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的是个人账户资金。试点阶段重点所在，是需由政府牵头去建立健全公共账户，相关资金主要会被用于房屋体检以及保险等支出。

有多位专家表明，去探查并完善房屋安全管理方面的资金制度，这不但能够给房屋给予全生命周期的安全保障，而且在一定程度上还能够破解老旧小区改造资金方面存在的难题，并且也更有利于城市更新行动朝着深入的方向实施啊。

用于拼版的照片，其中上面那张呈现的是改造之前的上海漕溪三村小区居民楼的外部景观，此为资料照片，由新华社发布；而下面那张展示的是经过拆除重建之后的上海漕溪三村小区居民楼的外部景象，拍摄于2025年10月23日，是新华社记者方喆所拍摄的。

房屋进入“养老”集中期

鉴于我国房地产市场供求情况发生了转变，致使群众针对于居住品质提出了更高的要求，然而大量的城镇房屋已然进入到了集中老化的周期阶段，与之相关的房屋“养老”方面的质量、安全以及保障等问题愈发显著地凸显了出来。

——集中老化周期来临，安全隐患显现。

自1988年2月，《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》印发，此后，我国首批商品房房龄达到了38年。这般便表明，我国有着大量的城镇房屋，已然进入到集中老化的周期，各种各样的安全隐患，正逐步地显现出来。

《民用建筑设计通则》于2005年在我国实施，其中规定，重要建筑以及高层建筑主体结构的耐久年限是100年，而一般性建筑的耐久年限为50至100年。居民住宅并不属于“重要建筑”这一范畴，不过其法定最低使用年限也必须满足50年。

绿色建筑发展处处长梁浩作出介绍，截止到2022年末，在我国城镇的既有房屋中间，建成年份超过30年的房屋所占比例快要接近20%，并且这一比例仍然在持续不断地上攀升，预计等到2040年前后的时候，将近80%的城镇房屋将会步入到这一阶段。

这表明，这些房屋会步入设计使用年限的中期与后期阶段，房屋集中老化所带来的风险呈现出加剧的态势。

——老旧房屋基数大，覆盖范围广。

我国存在数量庞大的老旧房屋，以及需要开展“养老”保障的房屋。贝壳研究院有数据显示，全国20个重点城市一共有15.39万个小区，而且其中老旧小区有5.96万个，此占比较为接近40%。从数量方面来看，上海、成都、北京分别凭借1.4万个、5200个、5100个老旧小区的数量，在全国排名前三。

——一些房屋建设标准低、维护弱。

缘由于各类缘由，我国当中一部分房屋有着建设标准稍微偏低，以及维护管理不太到位这般的状况。

有的大量自建房，缺乏专业设计，施工不规范，有效监管更是欠缺，房屋结构的承载力差，稳定性也不足，后续还缺少必要的维护保养，老化速度相当快。而在超大城市某些区域譬如城中村、村级工业园之处，建筑密度高，人口密度也高，存在房屋违法搭建情况，使用功能还被擅自改变，这加大了房屋维护难度，也增加了安全管理的难度。

同比数量庞大的老旧房屋，住宅专项维修资金规模不大。一项调研表明，在东部某经济发达省份的省会城市里，建成并投入使用超过15年的房屋当中，存在约30%的房屋未归集维修资金。在已经归集维修资金且当下有结余的老旧小区里，有28%的小区余额低于10万元。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，经过多年大规模建设，大量房屋已步入需实施体检、开展“养老”的时期 ，如今依靠住宅专项维修资金为主的资金途经 ，并不足以去应对房屋步入中老年时期以后的形形色色维修养护需求 ，因而需要全面考量房屋“养老”的资金来源。

如何激活个人交存资金

对于居住房屋的维修、更新以及改造方面，我国已然设立了专门的“资金池”，也就是住宅专项维修资金 ，这笔资金，一般是在居民购置房屋的时候就已经进行缴纳了。

按照2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主需按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，非住宅的业主也如此，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

数据表明，当下全国住宅专项维修资金有着结余情况，结余已超过了其一万亿元，其中上海、北京、杭州等城市的结余都超百亿元，然而累计使用的资金只占累计归集资金的大约10%，成都、深圳更是分别仅仅约为4%和5%之数量占比，存在着如此大量的资金长期处于沉淀状态而未被有效利用。

站在法律的角度去看，住宅小区专门用于维修的资金归属是业主，这本该由业主委员会来进行管理，然而各个小区的情形存在着比较大的差异，当前基本上是由政府部门来“代为管理”。到了实际操作当中，这笔资金并没有完全达成房屋维修所需要的要求，主要是存在着两方面的缘由。

其一，部分老旧些的房屋维修资金存在着缺口大的情况，续缴制度是那种不太容易落实下来的。2004 年的时候，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证必须要交存的费用了，在这之前的“房改房”以及一部分商品房是没有交存的。与此同时，早期的商品房还有经济适用房价格是比较低的。就像北京在 2004 年左右经济适用房价格大概是 1500 元每平方米，商品房价格集中在 4000 元到 8000 元每平方米，专项维修资金缴存的基数是偏低的。

业主持有的分户账面住宅专项维修资金，其余额要是少于首期交存额的30%，就得及时去续交 ，这是依据原建设部以及财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》来定的 ，然而在实际的操作过程当中 ，让它落地实施却比较困难。

其次，提取程序繁杂资金难以动用。依据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金若要使用，必须经由好几部门审批，有着业主委员会（或者物管会），还有物业服务企业，以及房屋专项维修资金管理机构，并且可能牵涉到相关部门，像市场监管局、住建委等，审批流程繁杂且花费时间较长。

就拿北京来说，住宅专项维修资金的运用，通常先是物业服务企业或者房改售房单位依据维修以及更新、改造项目给出使用提议，要是没有物业服务企业，那就由相关业主提出使用提议，然后组织实施使用方案。

1. 物业服务企业、房改售房单位或者相关业主，持有关材料，向区住建房管部门申请列支。2. 经过区住建房管部门审核同意后，向市住房资金管理部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。3. 最终，由市住房资金管理部门区管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

除此之外，《住宅专项维修资金管理办法》明确作出要求，使用资金需要经过一定条件，即“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，并且占总人数三分之二以上的业主讨论通过”才能实施。然而在实际操作过程当中，业主群体的意见呈现出多元的状态，在短时间之内很难形成一致的共识。

建立公共账户“补缺”长效机制

据住房城乡建设部相关司局负责人讲，作为房屋养老金制度的新探索，公共账户的资金来源极受关注，公共账户是按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责去建立的，从试点城市方面来看，地方政府能够通过财政补一点、土地出让金归集一些等形式来筹集，其目的在于建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

保障社会公共安全以及房屋基本安全的重要资金是公共账户资金，然而，就各地目前的试点情形而言，这个账户的资金来源面临着较大的压力，截至当下，还没能充分施展“补缺”的功用。

其一是对地方财政依赖程度颇高，可持续性面临压力。当下，公共账户资金主要依靠地方政府财政补贴、土地出让金等财政性收入。财政部所公开的数据表明，2025年地方政府性基金预算本级收入里的国有土地使用权出让收入（以下简称为土地出让收入）为41518亿元，相较于上一年下降了14.7%，在土地出让收入下降的这种状况之下，公共账户资金的来源并不稳定。

其次，市场化机制还没有成熟起来，社会资本参与的情况有限。当下，政策鼓励借助房屋保险、金融产品等途径引入商业资金，然而，缺乏成熟的商业模式以及激励机制，银行、保险公司等金融机构参与的程度不高，社会资本对于非营利性城市更新项目的投资意愿比较微弱。

首先，存在这样一个情况，即监管机制有待完善。其次，公共账户推进存在困难，其中一点是资金来源界定不够清晰。比如说，维修资金增值收益、老旧小区改造资金结余等能够视作补充来源。然而，这些资金呈现出较为分散的状态，其来源依然存在诸多不确定性。最后，监管主体、执行主体仍需要予以明确，以此来保障该项制度能够顺利落地实施。

多举措协同发力

有多位专家表明，房屋养老金要解开困局，需要在政策进行细化这一方面，持续去发力，还要在机制做优化这一方面，持续去发力，并且要在专业实施监管这一方面，持续去发力。

——完善专项维修资金制度，优化全流程管理。

先从筹集这一环节着手，接着有保管环节，然后是使用环节，再加上监督环节，通过这些方面，促使住宅专项维修资金制度朝着房屋养老金制度进行转化，实现升级。

其一，构建缴纳标准动态调整机制，建诚智库首席研究员何田称，要结合全社会物价变动情形，每三到五年针对专项维修基金缴纳标准予以动态调整，这么做是为了降低标准过低容易致使余额不足以及可能存在的续筹困难。

首先，是要构建这个专项维修资金与不动产登记的联动机制。然后，何田提出了这样的建议，其一，在交易这个阶段，要去追加专项维修资金是否缴纳或者足额的审核，比如说，要把维修资金余额审核和不动产登记进行联动。要是没有达到缴存的要求，那就对其二手房交易加以限制。其二，在新建商品住房这个领域当中，可以搭建起维修资金缴存情况与预售资金释放、竣工验收、还有产证办理等方面联动的机制。

三是强化上位法给予简易程序的支持、何田称，会总结地方成功经验，先凭借地方性法规把电梯保险、消防项目运用专项维修资金的经验予以制度化、与此同时会加强顶层设计，于相关《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等着作权法中明晰使用维修资金建议程序的具体内容。

——加快制度创新，拓宽公共账户资金来源。

多位专家宣称，公共账户的资金，用于房屋的定期体检，以及个人账户覆盖范围之外的，公共安全维修上面的钱，需要进一步地拓宽筹集的渠道。

各界关注重点在于公共账户的资金来源，按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益，财政补贴，创设配套金融产品等或是重要探索方向。中指研究院政策研究总监是陈文静，她表示了以上观点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进觉得，公共账户资金来源在哪，除了计提土地出让金以外，老旧小区改造资金是一部分，财政和税费支出也是一部分，房企在投资拿地环节要缴纳一定比例资金，住宅专项维修资金增值收益也是，住房公积金增值收益同样是公共账户资金来源的组成部分。

从长远的角度来看，需要借助将制度设计予以完善的方式，促使“财政引导 + 市场运作”这种双轮驱动的模式能够得以落地，借着这样的推动进一步把公共账户资金的筹集渠道给拓宽开来，持续不断地去提升资金统筹的能力以及使用效率，以此为公共账户能够长期稳定地运行提供相应的保障。

——强化使用监管，落实长效管理机制。

有专家觉得，要设立专门的那种房屋养老金管理机构，该机构得负责在本行政区域内，针对于房屋养老金公共账户以及个人账户的归集工作，还有使用工作，另外就是管理工作以及监督工作，这乃是保障房屋全生命周期安全的关键行动方案。

中国城市经济学会房地产专委会的主任王业强提出建议，这个建议是可去借鉴社保基金投资运营管理方面的经验，要委托专业的机构去投资运营房屋养老金的存量资金，以此来提高房屋养老金增值收益的水平。

身为中泰证券研究所政策团队首席分析师的杨畅觉得，公共账户得施行统筹管理，且要和个人账户加以清晰区分。“怎样达成公共性政策工具去处理特殊性实际问题，这需要各地颁布更为明确的实施细则，将公共部位以及公共安全问题予以充分明晰。”。